（2014）穗花法民三初字第1924号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-04-26
案件名称
卢慧贤与广州东林投资管理有限公司、侯金凤租赁合同纠纷2014民三初1924一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢慧贤,广州东林投资管理有限公司,侯金凤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第1924号原告：卢慧贤，住广州市花都区。委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。被告：广州东林投资管理有限公司。住所地：广州市花都区。法定代表人：何义苟，该公司总经理。第三人：侯金凤，住广州市花都区。原告卢某丙诉被告广州东林投资管理有限公司，第三人侯金凤租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，后因案情需要，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告卢某丙的委托代理人曾庆传和第三人侯金凤到庭参加诉讼。被告广州东林投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月，广州东某投资有限公司申请变更企业名称，经工商变更登记为广州东某投资管理有限公司（即被告）。王某乙与被告于2011年5月11日签订了《商铺租赁合同》，约定王爱珍将位于广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心014号商铺出租给被告使用，租赁时间为2011年5月1日至2016年7月31日，租赁面积37.72平方米，合同还约定了每月租金标准，租金以银行转账方式每月交纳，于每月5日至8日前支付。上述《商铺租赁合同》签订后，王某乙依约向被告交付了租赁场地。王某乙于2013年2月8日因病在广州市花都区去世，王某乙共有继承人4人，分别为江某、卢某甲、卢某丙、卢某乙，原告卢某甲与王某乙为夫妻关系。上述四继承人于2013年10月22日在花都区公证处办理了继承权公证手续，江某、卢某丙、卢某乙均表示放弃继承王某乙与卢某甲共同拥有位于广州市花都区百业商业文化中心首层014商铺，上述商铺中王某乙拥有的份额均由原告卢某甲一人继承（详见公证书）。2014年5月19日，涉案商铺变更登记至卢某甲的女儿（即原告）名下。2013年12月19日，被告将涉案商铺转租给第三人，现由第三人使用中。2014年3月21日，因被告拖欠租金，黄见好向花都区人民法院提起诉讼（案号：2014穗花法民三初字第578号），花都区人民法院依法作出判决，判令被告向卢某甲支付拖欠的租金及滞纳金，并认为2014年5月19日，涉案商铺的权属人变更为原告，原告承继黄见好与被告签订的《商铺租赁合同》的权利义务，成为该《商铺租赁合同》的出租人，该判决现已生效。《商铺租赁合同》第十条第3项约定：“乙方应按时交纳租金。”第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金千分之一……逾期超过15个工作日，甲方有权直接收回商铺的出租权而无需征得乙方同意。”据此，原告方认为，被告无故拖欠租金，已构成严重违约，上述商铺租赁合同已无法继续履行，应予解除，被告作为合同相对方，第三人作为涉案场地的实际使用人，均享受了涉案场地的相关权益，被告及第三人应立即将租赁场地向原告方交回，并应向原告支付拖欠的租金及违约金。鉴于被告拖欠租金，原告多次向被告催讨无果，特具状起诉，请法院依法判令：1.解除王某乙与被告于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2.被告和第三人向原告交回位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层014号商铺；3.被告和第三人向原告支付租金暂计2917元（租金自2014年8月起计至被告和第三人向原告交还场地之日止，暂计至2014年9月30日，合同解除后，租金变更为场地使用费）；4.被告和第三人向原告支付违约金暂计100元（违约金分别从欠付当月租金的第9日起，每日按当月所欠租金额的千分之一计算至付清日止）；5.本案诉讼费用由被告和第三人承担。被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。第三人述称：被告于2014年9月份从涉案商铺所在的商场撤场离开，被告公司撤场之前从我手中收取了2014年9月份的商铺租金，被告撤场离开以后，在2014年10月份，原告令人锁我商铺的门，停了商铺的电，2014年10月份开始，我无法继续经营生意，我就在2014年11月3、4号左右从涉案商铺搬走撤场了。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层014号，权属人为原为王某乙，2014年5月19日，权属人变更为原告卢某丙。2011年5月11日，王某乙（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于广州市花都区百业商业文化中心首层014号商铺（即涉案商铺），租期为5年，自2011年5月1日至2012年7月31日，免租期为2011年5月1日至2011年7月31日。合同第五条约定第一年月租金为1891元、第二年月租金为2042元、第三年月租金为2205元、第四年月租金为2381元、第五年月租金为2571元。合同第六条约定，合同押金为3782元。合同第七条约定，租金支付时间为每月5至8日支付本月租金。合同第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金1‰。逾期超过5个工作日，如果乙方不支付时，甲方有权没收乙方支付的押金，不再收取逾期违约金。逾期超过15个工作日，甲方有权收回商铺的出租权而无需征得乙方的同意”。合同签订后，王某乙即将涉案商铺交付给被告使用。2013年12月19日，被告将涉案商铺转租给第三人侯金凤，租赁期限3年，从2013年12月18日至2016年12月17日，租金为4500元／月。转租合同签订后，第三人均按时向被告交付租金至2014年9月30日止。合同履行过程中，被告虽然偶有拖欠租金，但仍一直向卢某甲支付合同约定的租金直到2012年5月止。自2012年6月开始的租金，被告未向卢某甲缴纳，卢某甲遂诉至本院，本院以案号：（2014）穗花法民三初字第578号立案受理，于2014年7月10日作出（2014）穗花法民三初字第578号民事判决，判决：“一、被告广州东某投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢光亮支付2012年6月至2014年4月广州市花都区新华街公益大道27号首层014号商铺租金48131元。二、被告广州东某投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢某甲支付上述款项的逾期付款违约金（违约金计算方法：以欠付租金总额48131元为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年3月25日起计至被告付清款之日止）。三、驳回原告卢某甲的其他诉讼请求。”判决生效后，被告交付了2014年7月之前的租金和2014年8月的部分租金，2014年8月租金尚有536元未支付，2014年9月1日开始的租金亦未向原告支付。2014年9月底，被告从涉案商铺撤场离开，后原告委托的广州市世代物业管理有限公司（以下简称世代公司）进场对涉案商铺进行管理，世代公司对涉案商铺采取了关停及停电的措施，导致第三人无法继续在涉案商铺内营业，第三人于2014年11月初搬离了涉案商铺。另查明：2012年5月2日，广州东某投资有限公司变更为广州东某投资管理有限公司（即被告）。涉案商铺原权属人为王某乙，王某乙于2013年2月8日因病死亡，2013年10月22日，经广州市花都区公证处公证，王某乙的第一顺序继承人江某（母亲）、卢某乙、卢某丙均表示放弃对王某乙的遗产继承权，涉案商铺由卢某甲一人继承，2014年5月19日，涉案商铺权属人变更为卢某甲的女儿卢某丙（即本案原告）。本院认为：王某乙与被告广州东某投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。2014年5月19日，涉案商铺的权属人变更为卢某丙，卢某丙承继王某乙与被告签订的《商铺租赁合同》的权利和义务，成为该《商铺租赁合同》的出租人。被告自2014年8月开始欠付租金，已逾期15个工作日，构成违约，被告于2014年9月底从涉案商铺撤场离开，原告亦已进场对涉案商铺进行管理，原、被告双方已经以实际行动于2014年9月30日解除了《商铺租赁合同》，故原告要求解除租赁合同并要求被告与第三人交回涉案商铺的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告支付2014年8月至2014年9月30日期间的租金及逾期缴纳租金违约金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持，但被告已于2014年9月底从涉案商铺撤场离开，故原告要求被告支付2014年10月1日之后的租金及逾期付款违约金的诉讼请求无理，本院不予支持。第三人并非涉案《商铺租赁合同》的当事人，且第三人于2014年11月初即已从涉案商铺撤场离开，故原告要求第三人支付租金及交回涉案商铺的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。经核算，2014年8月至2014年9月30日，2014年8月欠付租金536元，2014年9月欠付租金2381元，欠付租金合计2917元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王爱珍与被告广州东林投资管理有限公司于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》于2014年9月30日解除。二、被告广州东林投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢某丙支付2014年8月至2014年9月30日广州市花都区新华街公益大道27号首层014房（涉案商铺）租金2917元。三、被告广州东林投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢某丙支付上述款项的逾期付款违约金（违约金计算方法：以2014年8月欠付租金536元为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年8月9日起计至被告付清款项之日止；以2014年9月欠付租金2381元为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年9月9日起计至被告付清款项之日止）。四、驳回原告卢某丙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州东林投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 刘 兵代理审判员 吴海萍人民陪审员 刘嘉敏二〇一五年五月十二日书 记 员 刘雄燕王学丹 关注公众号“”