（2015）梧民一终字第85号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-02
案件名称
（2015）梧民一终字第85号广西梧州市博汇房地产开发有限公司与郭宇宁、赖丽房地产买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西梧州市博汇房地产开发有限公司,郭宇宁,赖丽
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梧民一终字第85号上诉人（一审被告）广西梧州市博汇房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区梧州市万秀区。法定代表人蒙立鑫，执行董事。委托代理人王木昌，广西建梧律师事务所律师。被上诉人（一审原告）郭宇宁，男，住所地：广西壮族自治区梧州市万秀区。被上诉人（一审原告）赖丽，女，4住所地：广西壮族自治区梧州市万秀区。委托代理人郭宇宁，身份情况同上。上诉人广西梧州市博汇房地产开发有限公司（以下简称博汇公司）因与被上诉人郭宇宁、赖丽房地产买卖合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第1103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人博汇公司的委托代理人王木昌、被上诉人郭宇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年10月10日，广西梧州市博汇房地产开发有限公司（出卖人）与郭宇宁、赖丽（买受人）签订了《梧州市商品房买卖合同》。合同约定：一、广西梧州市博汇房地产开发有限公司将位于梧州市工厂一路山地里东巷87号1204房出售给郭宇宁、赖丽，房屋建筑面积为156.08平方米，房屋价格为601532元；二、买受人自签订合同之日起支付清首期房款人民币300000元给出卖人，余下房款人民币301532元买受人应于2010年12月31号前支付给出卖人；三、买受人逾期付款的违约责任：“如办理银行住房公积金按揭贷款的，买受人不能在签订合同之日起三十日内办理完毕，每逾期一天，买受人向出卖人支付贷款额万分之二的违约金。若逾期半年无法办妥按揭手续的，出卖人有权解除合同，出卖人扣除违约金后无息退回剩余房款”；四、交付期限及交付条件为出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，经双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。2、（1）因政府部门而非出卖人原因导致出卖人无法取得有关验收文件的；（2）因政府工程封路对施工造成延期的；（3）气象部门的气象记录有连续三天以上降雨；（4）买受人没有按合同约定期限付款或银行按揭未到公司账户的；（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水停电造成的。五、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交付违约责任。在双方约定的2010年12月31号前原告已付清全部房价款601532元，广西梧州市博汇房地产开发有限公司出具了销售不动产发票给原告。2012年3月9日，广西电网公司梧州供电局答复博汇公司供电配套设施等问题。2012年5月2日，梧州市住房和城乡建设委员会对建筑方案规划变更进行批复。2012年9月26日，博汇花园通过竣工验收。2012年6月30日前广西梧州市博汇房地产开发有限公司未按合同约定向原告交付所购买的商品房。2014年1月15日，广西梧州市博汇房地产开发有限公司属下的物业管理公司员工发出短信通知原告去收房。另查明，博汇公司已取得位于梧州市工厂一路山地里东巷87号博汇花园的商品房预售许可证（梧房售字2010第038号）。一审法院认为，原告郭宇宁、赖丽诉被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，该院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定交付了足额房款后，被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司应承担违约责任。虽然被告在庭审中提出其延期交房是由于原设计的供电设施不符合供电新要求而重新设计安装需151天及2010年1月2日至2012年8月12日止9天高考期，但不属于双方约定的可延期交付房屋的情形，故对广西梧州市博汇房地产开发有限公司要求扣除上述天数的请求该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定出卖人逾期交房逾期超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点六的违约金，合同继续履行；”的违约责任，该院予以支持。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告收到被告交房短信时间是2014年1月15日，因此该院确认逾期交房564天。本案中，原告称违约金过低。该院认为，由于被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司迟延交房，造成了买受人郭宇宁、赖丽不能按时居住，造成了一定的损失，但原告又未提供约定的违约金低于造成损失的相关证据，因此，违约金应按照约定的来计算为20356元（601532元×564天×0.006%），对超出此数额的违约金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司应支付原告郭宇宁、赖丽逾期交付房屋违约金20356元。本案案件受理费1668元，由原告郭宇宁、赖丽负担1510元，被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司负担158元。上诉人广西梧州市博汇房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决上诉人支付逾期交付房屋违约金错误。根据本案的事实和双方的约定，上诉人交付房屋的期限可以延期至2012年12月10日，一审认定上诉人应交付房屋的时间为2012年6月30日错误。根据《梧州市商品房买卖合同》第八条约定，上诉人遇到下列特殊原因可据实予以延期：l、遭遇不可抗力。（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成的。本案中因供电局、市住建委、教育局等职能部门原因导致上诉人延迟交房的天数，共应顺延160天交房。一审法院不予认定错误。据此计算上诉人交付房屋的期限可以延期至2012年12月10日。且商品房在2012年9月26日已具备双方约定的交房条件，上诉人于2012年9月28日通知全部业主收房，根本没有超出顺延的交房时间2012年12月10日。根据被上诉人的陈述，约定的交房时间到期后，其多次到上诉人处询问，据此必然知道2012年9月28日通知全部业主收房及部分房屋业主已装修入住的事实，那么被上诉人于2012年10月就已经知道可以收房的事实，却迟迟于2014年1月才来收房，因此，上诉人不应该承担2012年10月至2014年1月逾期交房的违约责任，故一审判决认定迟延交房564天是认定事实错误。二、被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任的诉讼时效已超过2年，不应予以支持。被上诉人认为应该2012年6月30日交房，从2012年6月30日至2014年7月被上诉人起诉，此期间内被上诉人均没有向上诉人主张支付逾期交房违约金的要求，因此起诉已超过2年诉讼时效。上诉人在二审期间提供的证据有：1、2012年9月27日公告照片复印件；2、证人曾某某证言；3证人何某某、潘某某证言；4、领房记录表。拟证明上诉人于2012年9月28日已通知全体业主可以领房的事实。被上诉人郭宇宁、赖丽口头答辩称，上诉人直到现在也没有按照合同第11条的约定，书面通知买受人交房，更没能出示合同第8条约定的商品房验收合格报告书。本案不存在不可抗力和其他客观原因不能交房，完全是上诉人违约。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经过二审开庭质证，被上诉人对上诉人在二审期间提供的证据质证认为，证据1在一审时没有出示，是虚假的；证据2、3、4是虚假的，不予质证。上诉人二审期间提供的证据，被上诉人有异议，由本院结合案件情况进行综合认证和取舍。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，上诉人应于2012年6月30日前将房屋交付给被上诉人，但上诉人于2014年1月15日才发短信通知被上诉人交房，应承担逾期交房的民事责任。上诉人主张因原设计的供电设施不符合供电新要求而重新设计安装及高考期停工属于职能部门原因导致上诉人延迟交房。本院认为，上诉人未能提供充分的证据证实原配电房的设计不达要求而需重新设计安装，是由于有关职能部门的原因造成，而每年高考期间禁止施工，在签订合同时是已经可以预见的，故上诉人提出顺延160天交房的理由不成立，本院不予支持。上诉人提出被上诉人在2012年10月就已经知道可以收房，而被上诉人予以否认。本院认为，上诉人虽然在二审期间提供了交房公告的照片，但该公告时间是2012年9月27日，而上诉人在一审期间并未提供，且没有相关证据证实是拍摄于2012年9月27日，被上诉人又予以否定，对该证据本院不予认定。故上诉人一、二审提供的证据不能充分证实在2012年10月前已经通知被上诉人交房。另外，楼盘即使有人入住，也不能证实房屋符合合同约定的交房条件及通知了被上诉人交房。故上诉人提出扣除2012年10月至2014年1月延期交房时间的理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……”的规定，上诉人二审期间提出被上诉人起诉已超过2年诉讼时效的主张，本院不予支持。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1668元（上诉人已预交），由上诉人广西梧州市博汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄树东审判员 祝冬梅审判员 李庆春二〇一五年五月十二日书记员 薛 华 微信公众号“”