（2015）中一法张民一初字第488号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2017-03-01
案件名称
胡磊与广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡磊,广东永怡集团股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第488号原告：胡磊，女，1978年1月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：朱志强、谢丽芳，分别系广东凯行律师事务所律师、律师助理。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁13幢二层商场，组织机构代码282142××××。法定代表人：温少松，该公司董事长。原告胡磊诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法由审判员王珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱志强、谢丽芳到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡磊诉称：2010年2月3日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）7幢1001房的房屋，房价款为541522元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。根据合同约定，被告应在2010年10月31日前向原告交楼（被告实际交楼时间为2011年8月17日），并在商品房交付使用后730个工作日内即2013年9月27日前为原告办理房屋产权证书，但其至今仍未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，造成无法估量的损失。但合同约定的违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，请求判令：被告向原告支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额541522元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准从2013年9月27日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为40400元）。原告胡磊向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同1份；2.中山市商品房销售登记备案表1份。被告永怡公司无答辩，也未向本院提交证据。经审理查明：2010年2月3日，永怡公司（出卖人）与胡磊（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）7幢1001的商品房；总楼价为541522元，买受人采取银行按揭方式还款，于2010年2月3日支付111522元，于2010年3月13日以商业贷款支付430000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2010年10月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，胡磊已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年2月10日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。胡磊购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与胡磊形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2010年10月31日前向胡磊交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2013年9月29日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2013年9月29日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过一年半，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致胡磊的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定胡磊的实际损失数额。逾期办证的违约金起算时间为2013年9月30日，计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止。永怡公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告广东永怡集团股份有限公司向原告胡磊支付从2013年9月30日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以541522元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2013年9月30日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡磊支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向原告胡磊支付相应期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取405元（原告已预付），由原告胡磊负担1元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担404元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一五年五月十二日书记员 詹绮婷 关注微信公众号“”