（2015）泸定民初字第158号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-14
案件名称
��定县家兴物业管理有限责任公司与李艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泸定县人民法院
所属地区
泸定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸定县家兴物业管理有限责任公司,李艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省泸定县人民法院民 事 判 决 书（2015）泸定民初字第158号原告泸定县家兴物业管理有限责任公司。法定代表人李万强，男，系该公司总经理。委托代理人蒋超，男，汉族，四川省九龙县人。被告李艳，女，汉族，四川省泸定县人。原告泸定县家兴物业管理有限责任公司（以下简称家兴物业公司）诉被告李艳物业服务合同纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员于新平独任审理，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，原告家兴物业公司委托代理人蒋超、被告李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家兴物业公司诉称，被告李艳公司系原告管理的泸定县水岸华庭小区业主。原告按照与水岸华庭小区开发商签署的《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》与被告签订了《前期物业管理协议》，履行了保安、保洁、设备维护等义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但在原告提供服务后，被告从2014年1月起一直未交物管费，经原告工作人员多次催收及经律师发函催收均未果。诉讼理由：1、本公司对水岸华庭小区管理的合法性。根据《四川省物业管理条例》第36条：住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。……2、本公司对被告李艳公司水岸华庭小区住户收取物管费的合法性。《物业管理条例》第42条第1款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《物权法》第72条第1款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》第19条第6款：从逾期日起，按每日应交管理费的2%交滞纳金。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告给付从2014年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费1490元；2、被告从逾期之日起按应缴费总额3%的标准支付滞纳金，截止2014年12月31日为447元；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》；2、《前期物业服务协议》3、设备保养记录；4、物业日常投诉处理登记表；5、员工做工工作结算证明；6、次序维护员巡逻登记表；7、业主缴费登记明细；8、电梯维修日检记录；9、业主交房领取钥匙证明；10、更名证明。以上证据拟证明原告承接被告所居住的水岸华庭小区的物业管理，并履行了物业管理服务的事实，被告领取钥匙后未缴纳物管费的事实。被告李艳公司辩称，被告住15楼楼顶，楼顶被人占用物业不管，造成楼顶漏水。停电后电梯不能使用物管不发电，说是其他人没有交物管费，带来不便。小区车辆乱停乱放物业不管，特别是一辆拉猪的车放在小区里很臭。所以拒绝交物管费。被告向本院提交证据如下：楼顶被占用的照片，证明楼顶被占的事实。经审理查明，原泸定县宏运物业管理有限公司（以下简称宏运物业公司）与被告李艳于2011年1月21日签订了《水岸华庭前期物业服务协议》，约定：“前期物业管理是：��房屋出售之日起至业主大会选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。物业服务费按电梯住宅单价1.1元/月.平方米，逾期缴纳物管费的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。”2012年宏运物业公司更名为泸定县家兴物业管理有限责任公司。泸定县水岸华庭小区建设单位威远宏大房地产开发有限公司（以下简称威远公司）与原告家兴物业公司签订《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》，开发商委托原告为被告所在小区提供物业服务，委托期限为2012年2月1日至2014年1月31日。原告接受委托后，开始为水岸华庭小区提供保安、保洁及设备维护等物业服务至今。被告李艳自2013年3月11日入驻该小区至今。另查明，被告李艳位于水岸华庭房屋为电梯公寓，×号楼××楼×号面积为112.92平方米，物业管理费按1.1元／月／平方米计算，未交物业管理费从2014年1月1日至2014年12月31日止共计为1490元。以上事实，有双方的陈述、本案庭审笔录、《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》、《前期物业服务协议》、设备保养记录、物业日常投诉处理登记表、员工做工工作结算证明、次序维护员巡逻登记表、业主缴费登记明细、电梯维修日检记录、更名证明等证据在卷予以佐证。本院认为，（一）建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与水岸华庭小区建设单位威远公司签订的《泸定水岸华庭前期物业管理委托合同》系关于水岸华庭小区前期物业服务的合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院依法予以确认。原告家兴物业公司与被告李艳于2013年3月11日签订了《水岸华庭前期物业服务协议》系业主李艳接受物业服务签订的合同，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对业主即被告具备约束力。原告为被告所在小区履行相关的保安、保洁及设备维护等物业管理服务义务，被告未缴纳物业管理费，因此应缴纳物业管理费并承担违约责任。（二）关于本案的费用：1、物业管理费，被告未交物业管理费用为1490元，被告无异议，本院予以确认。2、滞纳金，滞纳金性质即为违约金，按照最高人民法院的相关司法解释规定，违约金一般不高于未交物管费的30%。《委托合同》、《前期物业服务协议》约定的按日交纳滞纳金都明显过高，现原告只要求滞纳金为447元，符合司法解释的规定，本院予以支持。以上两项共计1937元。被告提出原告未尽到物业管理服务职责，因被告未��供相应证据予以佐证，应承担举证不力的法律后果，被告提出的被告所在15楼楼顶被他人占用，物业不予解决的问题，属于违章乱建，物业只能劝阻，该违法行为属于行政执法机关的职能，本院对其辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李艳在本判决生效之日起三十日内向原告泸定县家兴物业管理有限责任公司支付物业管理费、滞纳金共计1937元。案件受理费25元，由被告李艳承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。审判员 于新平二〇一五年五月十二日书记员 邹明洪 关注公众号“”