（2015）深中法房终字第746号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
邹圣矅与吴寿银房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹圣矅,吴寿银,王小丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十七条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第746号上诉人（原审原告）：邹圣矅。委托代理人：曹茂华，广东深田律师事务所律师。委托代理人：胡晓琳，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴寿银。委托代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。原审第三人：王小丽。委托代理人：曹茂华，广东深田律师事务所律师。委托代理人：胡晓琳，广东深田律师事务所实习律师。上诉人邹圣曜因与被上诉人吴寿银及原审第三人王小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2014年7月30日，王小丽作为买方、吴寿银作为卖方签订《二手房买卖合同》，约定：王小丽向吴寿银购买位于深圳市龙岗区布龙路某某花园503房，建筑面积为100.74平方米，转让成交价为178万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金8万元，于2014年11月1日前（含当日）将首期款（不含定金）50万元支付至指定监管机构的指定账号中，卖方须配合于买方付款日之前五个工作日内到指定银行或其它第三方机构办理监管手续、签署一切相关文件，余款通过银行贷款支付，买方于2014年11月1日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起90日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托又不在5日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同尾部备注部分手写约定：经买卖双方友好协商同意该物业时过户时买方姓名由现买方王小丽指定且买卖双方均无异议。合同签订当日，王小丽向吴寿银支付购房定金8万元。（二）2014年10月31日，王小丽在合同备注栏手写增加：指定买方为邹圣曜。同日，邹圣曜、吴寿银在中国建设银行深圳振华支行办理首期款50万元的资金托管业务。2014年11月12日，上述银行出具《二手楼购房贷款承诺书》。2014年11月20日，邹圣曜、王小丽向吴寿银发函，认为吴寿银根本违约，要求解除合同，并要求吴寿银支付违约金。（三）原审另查，2014年7月1日，邹圣曜与王小丽签订《委托书》，约定邹圣曜欲购买涉案房产，因不在深圳，不能亲自到场办理买卖手续，特委托王小丽代为办理购买涉案房产的有关事宜，包括：签订房屋买卖合同、代为支付房屋定金、验收房屋、办理房屋交付手续、办理房屋所有权转移登记手续、缴纳相关契税、手续费、领取房屋所有权证，委托期限为2014年7月1日至2014年12月30日。（四）吴寿银主张是邹圣曜违约，提交以下证据：一是吴寿银与王小丽的微信记录，证明双方在签订合同后，王小丽通过微信与吴寿银协商，明确表示不再履行合同，吴寿银才暂停赎楼，其中2014年9月7日王小丽向吴寿银联系，告知吴寿银其母亲中风入院，且高血压导致脑梗塞，称：“这种病是长期的，所以经济方面的支出会很大，吴大哥，所以我真的很想买您的房子……可是天有不测风云，妈妈病了，我觉得我的房子相对于治疗妈妈的病来说，算不了什么……如果我买了房子，可能妈妈治病的钱真的都没有了……因为离交首付的最后期限还有2个月，但是我担心，我到时候真的买不了，耽误了您的卖房……如果我到了快到期限了再告诉您我不买了，不但会让您错过最好的卖房时机，而且心里我也是非常过意不去的……其实我想您的房应该再去卖的话卖180多万以上肯定没问题，要是我有能力买我真的希望自己能买下来……您也边找客户买，如果能卖到更高价格，就更好”；2014年10月24日，吴寿银告知王小丽尽快办手续，王小丽回复称：“房子这几个月没有人问吗？我现在因为妈妈看病首付款还差不少……如果一定要我买的话，能否宽限一些时间，我想办法筹齐首付……我知道您特别急钱用，能否给我一个月时间，我保证，如果一个月内我还是没有办手续，你就按照合同约定没收我的定金……我确实是现在首付款还差好多，我得花一个月想办法去弄钱”；2014年10月28日，王小丽通知吴寿银11月3日办手续；2014年10月30日，吴寿银称当天和中介到公证处办理公证委托，但认为委托书的内容及权限明显超出所需的委托权限，所以没有签字，希望王小丽向其预付部分房款，由其自行赎楼，但王小丽坚持房款应在银行监管，称：“我建议你如果怕风险可以自己去找一家公司或者是借十八万出来，先把楼赎出来”。二是《提前归还（结清）个人贷款申请审批表》、《提前还款申请受理回执》，证明吴寿银与王小丽于2014年10月31日确定重新履行合同，吴寿银当日即向银行申请赎楼，但银行审批期限为30日，直至2014年11月28日才注销抵押。邹圣曜、王小丽对上述微信记录予以确认，认为微信内容是王小丽接受邹圣曜的委托与吴寿银进行交涉，但对《提前归还（结清）个人贷款申请审批表》、《提前还款申请受理回执》的真实性不予确认。（五）原审法院向中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行查询涉案房产的抵押情况，该行回复称吴寿银于2014年10月31日向该行提出提前结清贷款申请，并于2014年11月28日还清该笔贷款。该行向原审法院提供的《提前归还（结清）个人贷款申请审批表》上银行审批通过的日期为2014年11月28日。（六）原审诉讼中，邹圣曜、吴寿银均同意解除合同。吴寿银确认收取定金8万元，但认为无论法院认定实际购房人是谁，均是买方单方违约，其无须返还定金。邹圣曜在原审的诉讼请求为：1、吴寿银退还购房定金8万元；2、吴寿银支付违约金356000元；3、吴寿银支付中介费用41600元、评估费1000元、担保费5000元；4、吴寿银承担本案诉讼费。原审法院认为，涉案《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同约定的义务。邹圣曜提交证据显示其与王小丽是委托关系，吴寿银主张在订立合同时不知道邹圣曜与王小丽的关系，但从合同备注部分注明过户时买方姓名由王小丽指定，吴寿银应预见王小丽可能不是实际购房人，即使吴寿银不清楚，从后来邹圣曜、吴寿银共同办理资金监管手续也可以看出，不存在吴寿银与王小丽订立合同时如果知道邹圣曜是委托人则不会订立合同的情况，因此邹圣曜作为委托人可以行使王小丽对吴寿银的权利，有权以自己的名义提起本案诉讼。本案的争议焦点在于吴寿银在涉案合同的履行过程中是否存在违约行为。邹圣曜主张吴寿银未在签订合同之日起90日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼，又未在撤销公证委托后5日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，视为根本违约，原审法院综合本案事实，分析如下：一、根据各方当事人确认的微信记录显示，签订合同后，王小丽曾在支付首期款履行期限届满前向吴寿银表示因经济原因无法继续履行合同建议吴寿银另找买家，其已构成违约，且直至2014年10月24日还向吴寿银表示其首付款还差很多还需1个月筹钱，吴寿银因此中止履行赎楼义务，合理有据；二、王小丽于2014年10月28日通知吴寿银继续履行合同，吴寿银亦表示同意，但对出具公证委托书给担保公司赎楼有异议，要求变更该约定，王小丽建议吴寿银自行赎楼，而吴寿银确实于2014年10月31日向银行申请提前还贷，应视为双方对该变更没有异议；三、根据惯例，银行对提前还贷的审批期限一般为1个月，即便吴寿银在王小丽要求继续履行合同后按照合同约定委托担保公司赎楼，王小丽应该预见涉案房产解除抵押的日期最快也要在2014年11月底，且邹圣曜于2014年11月12日取得《二手楼购房贷款承诺书》，在双方继续履行合同没有障碍的情况下，邹圣曜、王小丽于2014年11月20日向吴寿银发出解除合同通知，有悖公平原则和诚实信用原则；四、邹圣曜认为吴寿银根本违约的理由是违反了合同关于赎楼的约定，但本案中吴寿银与王小丽以实际行为变更了该合同约定，邹圣曜还据此主张吴寿银违约，没有依据。综上，吴寿银在涉案合同履行过程中不存在违约行为，邹圣曜、王小丽据此单方解除合同构成违约，邹圣曜提出的全部诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院均予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第七十七条、第九十三条、第一百一十五条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邹圣曜的全部诉讼请求。案件受理费4277元、诉讼保全费2938元，合计7215元，由邹圣曜负担。邹圣曜不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实错误。吴寿银填写《提前归还个人贷款审批表》的落款日期是2014年11月28日，即在2014年11月28日吴寿银才向银行申请归还个人贷款，此时已经超过了合同约定的时间，吴寿银已经违约。一审法院认定吴寿银于2014年10月31日向建设银行提出了结清贷款申请，其认定的依据是建设银行在《提前结清个人贷款审批表》空白处的手写文字，该手写文字没有任何人签名，只有建设银行盖有其业务公章，但一定是银行的某一个人书写的这段文字，并且该人对有关的还贷事项有所了解，该手写文字作为一审法院的判决依据，应当由书写人到庭作证，以接受法庭的询问和邹圣曜的质证。据了解，吴寿银申请提前偿还贷款是由建设银行客户经理许杨锐经办的，一审法院应当向该经办人核实，但一审法院没有进行核实。本案书证已经表明吴寿银申请归还个人贷款的时间是在2014年的11月28日，而作为没有经证人证实的手写文字改变了书证所确定的日期，这不符合证据基本规则。一审法院没有查清合同签订后的90天究竟为何时。双方当事人签订合同的时间是2014年7月30日，如果自2014年7月31日起算90天，则应当是2014年10月28日，因吴寿银没有在2014年10月28日前申请提前还清贷款，故其构成违约。根据双方合同约定，卖方撤销公证委托，又不在5日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续的，视为根本违约。清楚表明如果卖方不进行公证委托的话，其应当在5日内还清银行贷款，并且办理注销抵押登记的手续，这里要求的是注销抵押登记还清贷款而不是仅仅申请还清贷款，合同约定是将办理的结果作为守约与违约的衡量标准，而不是将办理的行为作为守约与违约的衡量标准，所以一审法院只是将归还贷款的申请行为作为是否违约的衡量标准，不符合合同约定。（二）一审法院对微信记录的定性错误。邹圣曜与吴寿银用微信进行交流，商讨如何友好处理合同问题，邹圣曜希望能够协商解除合同，但一直没有得到吴寿银的同意，这个过程是磋商性的，不是邹圣曜的违约行为。一审法院将磋商行为确定为违约行为是错误的，正是因为吴寿银不同意终止合同，所以邹圣曜在合同约定的时间内才继续办理了资金监管。（三）一审法院对银行还贷惯例的认定错误。一审法院认为根据惯例提前还款申请期限为1个月，这是一审法院的主观臆断，实际上提前还贷基本上两天之内就可以批准与完成，只要贷款人将款项还清，第2天就能将房产证赎出，这是深圳市二手房市场众所周知的事实。据此，邹圣曜请求本院判令：1、撤销一审判决；2、吴寿银返还8万元；3、吴寿银支付违约金356000元；4、一、二审诉讼费用由吴寿银承担。吴寿银答辩称：（一）微信记录作为电子数据属于民诉法规定的法定证据，双方的微信记录足以显示谁在违约。王小丽在9月7日、10月26日、10月30日都明确表示因为经济原因无法履行合同，并在10月26日申请延期1个月履行合同。因为王小丽的前述表示，吴寿银没有去赎楼。后来双方确定赎楼时，王小丽又在微信中建议吴寿银自行赎楼。双方在2014年10月31日确定履行合同主体是邹圣矅之后，吴寿银当天即向银行申请了还款赎楼，该事实一审法院已经向相关银行核实，至于应提前30天申请也是法院核实后得到的答复，这是银行的交易惯例。（二）从签订合同开始到吴寿银赎楼后，邹圣曜一直违约，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。王小丽的陈述意见与邹圣曜上诉意见一致。经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于吴寿银在“赎楼”事项上是否存在违约。按照双方买卖合同原约定，吴寿银应在签约之日起90日内即2014年10月28日前出具委托书委托担保公司融资赎楼，但在合同签订后，王小丽在2014年9月7日即通过微信向吴寿银发送其家人住院照片并表示因其家人重病而难以筹集购房款；在2014年10月24日又通过微信向吴寿银表示如果继续履行则希望给予1个月的宽限期。本院认为，王小丽在2014年10月28日之前向吴寿银多次作出的前述意思表示，足以使吴寿银对涉案合同能否按原约定期限继续履行产生怀疑，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，吴寿银有权暂时中止履行其赎楼义务。而之后王小丽于2014年10月28日向吴寿银确认将继续履行合同时，合同原约定的出具赎楼委托书的期限则已届满，且王小丽亦系通知吴寿银在11月3日“办手续”，故而不能认定吴寿银未在2014年10月28日前出具赎楼委托书构成违约。其次，虽然涉案合同原约定的赎楼方式为委托担保公司融资赎楼，但在10月30日吴寿银向王小丽提出协商变更赎楼方式时，王小丽既未坚持必须采用原约定的赎楼方式，亦未提出因吴寿银逾期赎楼而终止履行合同，相反则提出吴寿银“可以自己去找一家公司或者是借十八万出来，先把楼赎出来”，在其后吴寿银即实际采用自行提前偿还贷款方式来进行赎楼的情况下，根据当事人前述意思表示及行为，可推知双方已经通过协商和履行行为变更了合同中有关赎楼方式及期限的约定，且未再明确约定完成赎楼的期限。根据前述分析，吴寿银在王小丽建议其自行赎楼的次日即2014年10月31日通过向银行申请提前偿还贷款的方式进行赎楼，其履约并无违反双方变更后的约定及诚实信用原则之处，邹圣曜关于吴寿银违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。本案中，邹圣曜、王小丽在合同继续履行已无障碍的情况下，反以吴寿银延期赎楼为由拒绝继续履行合同并向其主张违约责任，既无法律依据，亦明显有违诚实信用原则，原审法院驳回邹圣曜的本案诉讼请求于法有据，本院予以确认。邹圣曜上诉亦称建设银行向原审法院提供的证明材料内容不实，吴寿银实际申请提前还款的时间为2014年11月28日。本案中，虽然中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行向原审法院提供的《提前归还（结清）个人贷款申请审批表》上所载的申请时间为2014年11月28日，但银行在前述《审批表》文本上通过手写特别注明了吴寿银系于2014年10月31日提出提前结清贷款申请、于2014年11月28日还清贷款。本院认为，该手写字句上加盖有银行业务公章，应视为该行特别向原审法院作出的说明，在确定银行证明材料的内容时，自应以银行在答复法院调查取证时特别书写的字句内容为准。据此，在该银行与本案当事人之间并无其他利害关系的情况下，原审法院采信前述手写字句内容，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，本院予以确认。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7840元，由邹圣曜承担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 裕 华代理审判员 唐 毅代理审判员 蔡 妍 婷二〇一五年五月十二日书 记 员 邹俊辉（兼） 来自