（2015）杭滨商外初字第53号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-03
案件名称
吴淑艳与杭州世茂世盈房地产开发有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴淑艳,杭州世茂世盈房地产开发有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨商外初字第53号原告：吴淑艳。委托代理人（特别授权）：陈晖，浙江长虹律师事务所律师。被告：杭州世茂世盈房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区江晖路1772号苏泊尔大厦8楼。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托代理人（特别授权）：沈玲玲、石莲青，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。原告吴淑艳诉被告杭州世茂世盈房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告吴淑艳的委托代理人陈晖、被告杭州世茂世盈房地产开发有限公司的委托代理人沈玲玲、石莲青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月12日，原、被告签订商品房买卖《定金合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于杭州市滨江区西兴街道寰宇湾10幢1101号房产，并约定了付款方式为银行按揭贷款。原告交付50万元定金后向工商银行杭州钱江支行办理按揭贷款，10月24日获该行受理，经审核该贷款未能获批，造成原告无法履行购房合同。后原告多次向被告要求解除合同并退还定金未果，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2014年10月12日签订的商品房买卖《定金合同》；二、被告退还原告人民币500000元并从起诉日起赔付原告利息损失；三、由被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、定金合同，证明：合同内容及权利义务。2、收款收据及银联商务签购单，证明：原告付款事实。3、情况说明，证明：工商银行杭州钱江支行拒绝原告按揭贷款的事实。被告辩称：一、原告与被告签订的《定金合同》约定，原告应在2014年10月19日前到被告销售中心签署商品房买卖合同及补充协议。《定金合同》签署当天，原告承诺其符合相关住房贷款要求，不属于限贷，且同意如违反则一次性现金付清房价款，并同意被告在原告违反承诺时可解除合同并有权没收已付定金。二、2014年10月19日，原告没有到被告处签约。10月27日，原告仍没有到被告处签约。被告为此多次催告原告签约，催告不成后，被告于2015年1月12日书面发函告知原告终止合同并没收定金。三、原告在诉状中声称“经银行审核该贷款未能获批，造成原告无法履行购房合同”，这并不能成为其拒绝签署寰宇湾10幢1101室房屋《商品房买卖合同》的正当、合法理由。事实上，原告于2014年10月27日通过工商银行杭州钱江支行按揭贷款预审，后因自身资信原因未能满足要求导致银行未同意其按揭贷款申请。综上，原告在支付购房定金后，在预订期内拒绝签署《商品房买卖合同》，主观上不愿购买寰宇湾10幢1101室房屋，因此其无权要求返还定金，而被告有权依据合同约定及法律法规规定没收定金。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告为支持其主张的事实，提交了下列证据：1、定金合同，证明：原、被告双方的合同权利义务的约定。2、承诺书，证明：原告承诺不属于限贷，且同意如违反则一次性现金付清房款。3、按揭贷款预审确认单，证明：原告于2014年10月27日获得银行按揭贷款预审通过。4、通知书及寄送凭证、回执，证明：原告逾期签约已构成违约，被告已通知定金没收的事实。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。证据3，被告对其三性均有异议，认为该份《情况说明》上仅有公章，并无单位负责人和制作人的签字，不符合相关规定，且内容上并未说明贷款不能审批的真实原因。本院认为，该份证据由工商银行杭州钱江支行盖章出具，对于其真实性予以认定，至于银行未能审批该笔贷款的原因，本院将结合全案其他有效证据予以综合认定。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2，原告认为系被告提供的格式文件，原告在签订合同时被要求必须签署的文件，其内容属于霸王条款性质，本院经审查对其真实性予以确认。证据3，原告对其真实性、关联性无异议，但认为预审通过并不代表能通过贷款审批，从侧面可反映原告主观上想要购买涉案房产，本院经审查对其真实性予以确认。证据4，原告否认收到该通知书，本院认为，被告提交的回执显示原告本人已签收，原告虽否认收到该通知书，但未作出合理解释，故对原告的上述异议不予采纳，对该份证据予以认定。经被告申请，本院向工商银行杭州钱江支行客户经理沈吉作了调查，沈吉在调查笔录中陈述：因原告该笔贷款数额较大，贷款期限较短，月还款数额较多，故银行要求原告继续提供具备还款能力的证明，原告没有继续提供，要求其提供共同还款人，但原告提供的共同还款人的收入证明也无法核实，于是银行方面又要求原告增加首付比例，或是变更共同还款人，但原告未回复，于是银行方告知原告不能审批该笔贷款。被告对调查笔录无异议。原告对真实性有异议，认为不能明确沈吉是该笔贷款的经办人，也没有说明贷款未能通过的具体原因，事实上原告曾多次向银行提出增加共同还款人，但银行均以收入证明无法核实为由拒绝，因此原告主观上并未想要放弃贷款或存在妨碍贷款审批的行为。本院认为，双方对工商银行杭州钱江支行未通过贷款审批这一节事实均无异议，本院对此予以确认。经审理查明：就原告（乙方）向被告（甲方）预订寰宇湾10幢1101室房屋事宜，双方于2014年10月12日订立《定金合同》一份，约定：建筑面积348.85平方米，总价为7754336元；乙方按按揭贷款方式按期付款；乙方同意签订本合同时，支付定金人民币500000元，作为双方订立商品房预售合同与补充协议的担保，签订商品房预售合同时，乙方支付的定金转为房价款，预定期为7天，乙方于2014年10月19日前（含）到寰宇天下销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，签订本合同前，甲方已向乙方出示和说明商品房买卖合同及补充协议文本，乙方已仔细阅读并接受文本的条款内容，对上述各文本条款无异议，并同意按该文本签约；在本合同约定的预定期限内，乙方未前往甲方处签订商品房预售合同及补充协议的，或者乙方拒绝签订商品房预售合同及补充协议的，视作乙方放弃购房，乙方不再要求甲方返还已收取的定金，甲方有权没收定金并将乙方认购之商品房另行出售而无需通知乙方，甲方拒绝签订商品房预售合同及补充协议的，双倍返还已收取的定金；根据杭政函（2011）22号文件通知规定，杭州市严格实行限购政策，乙方已理解政策内容并承诺购买该商品房符合现行住房限购政策；乙方提供虚假购房证明材料的，甲方有权解除合同，没收定金并另行出售该商品房而无需通知乙方，乙方在预定期届满时不符合杭政函（2011）22号规定的购房要求的，甲方可解除合同并另行出售该商品房而无需通知乙方，已付定金由甲方无息返还给乙方。同日，原告向被告出具承诺书一份，内容为“本人已理解现行国家、地方关于住房贷款要求的相关规定，本人承诺购买寰宇湾商品房符合相关住房贷款要求，不属于限贷。如因本人违反关于不属于限贷的承诺的，则本人无条件同意以一次性现金付清房价款的方式支付该商品房购房款。同时本人承诺提交至贵司及相关政府的所有文件均为本人提供，且真实有效。如本人违反本承诺书内容的，则贵司可解除合同并另行出售该商品房而无需通知本人，贵司有权没收已付定金。”该合同尾部有手写的备注如下：“本人2014.10.14补足定金50万＋20万电商，10月27日前付清首付款并签约，即享受房价700万＋30万（车价）两个车位，逾期优惠取消。”合同签订当日及10月20日，原告分别向被告支付20万元、30万元，并取得被告出具的相应定金收据。10月27日，工商银行杭州钱江支行向原告出具《项目按揭贷款预审确认单》，载明：按揭方式为纯商业，利率按基准，最低首付四成，已提供购房人身份证、户籍载明、住房情况查询记录、银行账户流水明细、社会养老保险证明或个人纳税，收入证明等材料。2014年12月1日，工商银行杭州钱江支行出具《情况说明》一份，内容为：我方于2014年10月24日受理一笔个人住房贷款，借款人为吴淑艳，抵押物地址为杭州市滨江区西兴街道寰宇湾10幢1101室，因不符合我行贷款政策，故不能审批该笔贷款。2015年1月14日，被告向原告发出《通知书》一份，内容为：按照您与我司签订的《定金合同》的约定，您应于2014年10月12日前至杭州寰宇湾销售中心与我司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但截至发函日，您仍未签约，已构成根本违约，应承担违约责任，故我司郑重通知您，因您的违约行为，该商品房的《定金合同》已终止，我司按合同约定将另行销售该商品房并不予返还您已付定金且不再另行通知。1月18日，原告签收该通知。本院认为：原、被告签订的《定金合同》，双方当事人意思表示真实，其内容未违反法律法规的相关规定，为合法有效的合同，双方均应遵照合同约定严格履行各自义务。依据该合同的约定，原告在约定的预定期限内未签订商品房预售合同及补充协议的，视作放弃购房，被告有权没收定金，并将原告认购的商品房另行出售而无需通知原告，而根据本案查明的事实，原告未于定金合同约定的预定期限（包括合同尾部备注的10月27日）内前往签订商品房预售合同，其行为已构成违约，应由其承担相应的违约责任。原告主张因按揭贷款未获银行审批，造成其无法履行购房合同。本院认为，首先，《定金合同》并未约定原告未获得银行贷款即可解除合同并退还定金，且获得银行贷款并非签订购房合同的前提条件；其次，原告作为购房人，应当对自身经济收入状况、贷款偿付能力等合同履行过程中可能涉及到的问题事先进行了解，并做好预案。根据工商银行杭州钱江支行出具的《情况说明》以及本院向银行客户经理沈吉所作调查，该笔贷款未审核通过的理由为不符合该行贷款政策，但是原告并未在合理期限内根据银行的要求采取其他变通方式，比如增加首付额度、变更担保人。因此，该笔按揭贷款申请未获通过系由原告个人原因导致，原告关于因按揭贷款未获银行审批，造成其无法履行购房合同的主张，依据不足，本院不予支持，原告不能因此而免责。被告通知原告终止《定金合同》，符合双方合同的约定以及相关法律的规定，涉案《定金合同》自该通知到达原告时（即2015年1月18日）解除，故原告要求本院判令解除涉案《定金合同》的诉请，已无事实基础。此外，被告不予返还已付购房定金，同样符合双方合同的约定以及相关法律的规定，故本院对原告要求被告退还购房定金并赔付利息的诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴淑艳的全部诉讼请求。案件受理费人民币8800元，由原告吴淑艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费人民币8800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）审 判 长 王 玲代理审判员 项炳那人民陪审员 陈 杰二〇一五年五月十二日书 记 员 孔乐亭 来自