（2015）三���民终字第04698号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-11
案件名称
刘雅静与安文岩等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘雅静,安文岩,黄庆芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04698号上诉人（原审原告、反诉被告）刘雅静，女，1987年6月22日出生。委托代理人孟昭龙，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）安文岩，女，1974年1月14日出生。委托代理人闫颖，北京市施融律师事务所律师。委托代理人张施闻，北京市施融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄庆芳，男，1973年3月10日出生。委托代理人闫颖，北京市施融律师事务所律师。委托代理人张施闻，北京市施融律师事务所律师。上诉人刘雅静因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第34864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年9月，刘雅静诉至原审法院称：2010年12月29日，我与安文岩、黄庆芳签订《商铺租赁合同》，约定：我承租安文岩、黄庆芳所有的建外SOHO8号楼8302单元商铺（下称涉案房屋），承租区域只可作为茶艺（简餐）商业用途；双方任何一方违反合同规定而致使另一方利益遭受重大利益损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方予以纠正，在通知后十五日内违约行为仍得不到纠正，有权解除合同；如出租方因自身原因违约提前解除合同，则承租方装修损失依据有效票据由出租方承担赔偿。合同签订后，自2011年5月底开始至今，涉案房屋多次漏水。我自2011年6月开始，通过口头及书面形式多次要求安文岩、黄庆芳对漏水房屋进行修葺并要求其赔偿损失，但二人对我的合法要求一直不予理睬，之后我自行维修房屋产生了费用，并存在茶叶损失。同时，因安文岩、黄庆芳未交纳物业管理费，造成物业公司对涉案房屋停电、停暖，并采取封门等严重影响我正常经营的行为，给我造成了严重的经济损失。故我诉至法院要求：1.确认我与安文岩、黄庆芳签订的租赁合同已于2013年12月3日事实上解除；2.安文岩、黄庆芳赔偿我装修损失164370元；3.安文岩、黄庆芳赔偿我茶叶损失149802元；4.安文岩、黄庆芳赔偿我停业期间经营损失238780元。安文岩、黄庆芳在原审法院辩称：涉案房屋在2011年6月发生过一次漏水，原因是六层装修导致，不是房屋质量问题，之后就是2012年7月21日漏水，之前刘雅静没有提出过漏水问题，所以不存在刘雅静所说的我方不予理睬的问题。物业公司停电停暖都不属实，实际上没有停过电，暖气也不是停，是因为管道堵塞，也��有封过门，所以这些问题都与物业费无关。事实上，就房屋漏水隐患及我方与物业的纠纷，在出租房屋时我方向刘雅静释明过，所以我方才在租金上让步，并延长了免租期，这些刘雅静都是明知的且实际享受了优惠。我方没有违约行为，是刘雅静违约在先。关于合同解除，我方同意，但我方认为合同解除的时间是2014年4月11日。刘雅静一直在涉案房屋正常经营，没有实际的经营损失，刘雅静也未提交证据证明损失与漏水之间的关联性，故不同意赔偿刘雅静主张的装修损失、茶叶损失和停业期间的经营损失。安文岩、黄庆芳在原审法院反诉称：我们二人共同拥有北京市朝阳区建外SOHO8号楼8302房屋。2010年12月29日，我方与刘雅静签订《商铺租赁合同》，约定：我方将涉案房屋出租给刘雅静，租赁期自2010年12月23日至2015年12月22日；2012年12月23日起至2013年12月22日止的租金��准为每个月35385元，2013年12月23日至2014年12月22日止的租金标准为37154元；刘雅静应于2013年9月8日前第六次付款217716元，于2014年3月8日前第七次付款222924元。但自2012年9月起，刘雅静即开始拖欠租金至今。期间，我方曾于2013年2月提起诉讼，要求刘雅静支付2012年9月23日至2013年9月22日期间的租金及利息，该案法院已经判决。现第六次、第七次付款均已到期且刘雅静并未支付。2014年3月26日，我方向刘雅静发函，告知于2014年4月11日解除租赁合同，并要求其及时返还房屋，但刘雅静拒收函件并继续占用房屋，应承担占用期间的使用费。现刘雅静按照法院的要求从涉案房屋搬出，但房屋未恢复原状，也应承担恢复原状的费用。故我方要求：1.确认双方租赁合同已于2014年4月11日事实上解除；2.刘雅静向我方支付拖欠的租金241147.87元（自2013年9月23日计算至2014年4月11日，按照合同约���的同期租金标准计算）及利息（其中以217617元为本金，自2013年9月9日计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款单倍利率计算；余部23530.87元为本金，自2014年3月9日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款单倍利率计算。以上两部分累加求和为利息的总额）；3.刘雅静向我方支付租赁合同解除后的房屋使用费252647.20元（按照租赁合同解除后同期合同约定租金单倍为标准，自2014年4月12日计算至2014年10月31日）；4.要求刘雅静承担涉案房屋恢复原状费用102462元（按照每平方米300元＊房屋面积计算）。刘雅静针对安文岩、黄庆芳的反诉辩称：反诉没有事实依据。涉案房屋存在结构性漏水问题，下雨后房屋整个都漏水，如果我方签订合同时知道该情况就不会承租该房屋。免租期不是因为我方知道房屋漏水给予的优惠，是因为我方承租房屋时正值春节，找不到装修队。租赁期内，我方刚开始承担过两次漏水的费用，但到7·21大雨时漏水情况严重，我方的仓库都被泡了，所以我方和安文岩、黄庆芳联系，要求其履行维修义务，但其拒不履行，我方才又自己承担。租赁合同中约定租金是包含物业费的，但因安文岩、黄庆芳一直拖欠物业费，导致物业不给我方供应水电和暖气，严重影响我方经营。所以是安文岩、黄庆芳违约在先，故不同意其反诉请求。原审法院经审理查明：安文岩、黄庆芳系北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO8号楼SH-8302号房屋的产权人，二人为按份共有。2010年12月29日，安文岩（作为甲方）与刘雅静（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将建外SOHO8号楼8302单元商铺在良好状态下出租给乙方作为茶艺（简餐）使用，房屋面积341.54平方米；乙方确认甲方出租房屋状况（包括但不限于房内设施��布置、管线／电线等）良好，而且乙方在承租商铺时，已经对于房屋使用状态及房屋维修记录予以了解并认可，对于甲方出租商铺前房屋状况的瑕疵及相关事宜乙方予以接受。租期为五年，自2010年12月23日起至2015年12月22日止；其中免租期三个月，自2010年12月23日至2011年3月23日；租金按押一付六的方式支付，免租期前乙方应支付六个月租金及押金，押金为第一年一个月的租金，即33700元，之后在每个付款期间段开始15天之前支付下期租金。第一年自2010年12月23日至2011年12月22日，月租金为33700元；第二年自2011年12月23日至2012年12月22日，月租金为33700元；第三年自2012年12月23日至2013年12月22日，月租金递增5%，为35385元；第四年自2013年12月23日至2014年12月22日，月租金递增5%，为37154元；第五年自2014年12月23日至2015年12月22日，月租金递增5%，为39012元，租金已包含物业管理费，���含税费。乙方延迟约定时间七日未足额交付到期租金的，甲方有权催告乙方（包括电话、书面或当面催告等形式），乙方应在甲方催告后三日内缴清所欠房租。否则，自催告后第四日起，甲方有权解除租赁合同并收回房屋，自甲方解除本租赁合同的通知送达乙方当日起，乙方应停止全部经营活动；因乙方延迟支付到期租金而使甲方依约解除合同的，租赁保证金不予退回，同时乙方另行承担相当于两个月租金的违约金给甲方；租赁保证金的不予退回并承当两个月租金的违约金责任，并不免除乙方赔偿甲方其他损失的责任；本条款下的解约发生于合同生效后三年内，甲方有权就乙方已经享受的免租期，主张乙方支付全部免租期租金的权利。合同有效期内，如合同双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受重大利益损失，另一方有权在违约行为发生后以��面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后十五日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，有权解除本合同；合同双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于2个月租金的款额共计67400元作为违约金，并赔偿对方由此产生的经济损失；如出租方因自身原因违约提前解除合同，承租方装修损失依据有效票据由出租方承担赔偿。如乙方在租赁期届满时，未获得甲方同意而继续占用租赁房屋的，甲方有权按日向乙方收取两倍于最后一期租金标准的款额作为房屋使用费，同时乙方须承担甲方由此而产生的全部损失；在合同终止或提前解除时，乙方交还给甲方的房屋应保持原房屋的基本设施和格局（如房屋顶部线路和灯具及房内设施），除非某些基本设施和格局在乙方进驻装修时已被修改，且这种修改经过了甲方的书面同意，否则乙方应承担相应的恢复、赔偿责任。任何一方根据本合同发出的通知均应通过人工送递或挂号邮寄、公认的快递服务发送至合同中双方约定的通讯地址，任何一方更改通讯地址，均应以书面形式通知对方，如没有填写地址或及时更改地址而造成无法传递，则对原地址的送达视为有效送达。庭审中，刘雅静提交缴纳物业管理费通知及收费通知明细单、损失赔偿、漏水问题说明、律师函及照片，拟证明因安文岩、黄庆芳不交纳物业费，物业公司对涉案房屋停电停暖，影响刘雅静的正常经营，而且房屋结构性漏水，安文岩、黄庆芳拒不履行维修义务给刘雅静造成了损失。刘雅静提交碧云阁损失清单，北京长城华耀装饰工程有限公司出具的证明及装修工程结算单、收款收据，湖南华莱生物科技有限公司发货单等欲证明因房屋漏水给刘雅静造成的装修损失、茶叶损失及经营损失。刘雅静自述2013年11月18日按照合同中约定的通讯地址向安文岩、黄庆芳发送律师函，通知二人双方签订的《商铺租赁合同》于2013年12月3日解除，要求2013年11月30日办理交接手续，但因为安文岩、黄庆芳地址迁移没有签收。刘雅静认为依据合同约定，安文岩、黄庆芳迁移地址未向其告知，则对原地址的送达视为有效送达，故双方的合同应于2013年12月3日解除。安文岩、黄庆芳则提交照片，2010年12月29日双方签订的说明、协议书，拟证明双方签订租赁合同时，安文岩、黄庆芳就向刘雅静披露过房屋存在漏水隐患、刘雅静对此情况是明知的，且免租期实际上是2010年12月23日至2011年4月3日。安文岩、黄庆芳提交电子邮件记录证明向刘雅静发函告知其变更联系地址，提交电话录音、短信记录、发票、公证书拟证明因刘雅静拖欠租金二人曾多次与刘雅静沟通漏水及租金问题，不存在刘雅静所说因二人不交纳��业费而导致物业对租赁房屋停电停暖、封门的问题，而且刘雅静一直在涉案房屋正常经营，故不存在经营及停业损失。2014年3月26日安文岩、黄庆芳向刘雅静发送律师函，要求在律师函发出后的第十六日解除双方签订的《租赁合同》，刘雅静没有签收。经询，双方均认可刘雅静租金交纳至2012年9月22日，之后于2012年11月9日交纳了租金50000元、2012年11月14日交纳租金39855元。刘雅静自述在涉案房屋经营到2013年12月3日，2014年5月工作人员撤场，2014年9月28日全部物品从涉案房屋搬离。经与双方核实，双方均认可刘雅静于2014年10月30日将涉案房屋的钥匙邮寄给安文岩、黄庆芳，安文岩、黄庆芳于2014年10月31日签收涉案房屋的钥匙。2014年8月29日法院到涉案房屋现场勘验，发现房屋内部分房间的屋顶及墙面有漏水的痕迹。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、庭审��录及《商铺租赁合同》、律师函、照片、损失清单、装修结算单、发货单、协议书、电话录音、公证书、EMS快递单等在案佐证。原审法院认为：刘雅静与安文岩、黄庆芳签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，刘雅静在承租商铺时，已经对于房屋使用状态及房屋维修记录予以了解并认可，对于安文岩、黄庆芳出租商铺前房屋状况的瑕疵及相关事宜予以接受。同时双方2010年12月29日签订的《说明》中也记载涉案房屋在2010年12月出现过墙体渗漏水，此情况出租人已向承租人披露。故可以看出，双方签订租赁合同时，安文岩、黄庆芳已经向刘雅静披露过涉案房屋存在漏水隐患。但履行此披露义务并不能免除安文岩、黄庆芳作为出租人对涉案房屋的维修义务，现安文岩、黄庆芳未履行维修义务，刘雅静自行维修产生的费用，应当由安文岩、黄庆芳负担，另外因房屋漏水给刘雅静造成的合理损失，也应当由安文岩、黄庆芳予以赔偿。从双方提交的证据和法院现场勘验的情况来看，涉案房屋内确实存在漏水现象，但该情况不足以导致刘雅静无法经营、不能实现合同目的，刘雅静据此要求解除合同，无事实和法律依据。安文岩、黄庆芳在签订租赁合同之后将涉案房屋交予刘雅静使用，在租期内涉案房屋一直在刘雅静的控制之中，刘雅静应当依约履行交纳租金的义务。现刘雅静认可租金交纳至2012年9月22日，之后未再按照合同约定足额按时交纳房租，故刘雅静已构成违约。现因刘雅静不按时交纳租金，安文岩、黄庆芳要求解除租赁合同，并按照双方租赁合同中约定的地址向刘雅静发送了解除合同的律师函，要求双方租赁合同于2014年4月11日解除，本院予以确认��关于刘雅静主张的装修损失164370元，刘雅静提交证据证明因房屋漏水于2011年7月24日至2011年7月28日，2012年10月9日至2012年10月20日对房屋进行了两次维修共花费64370元，该维修费用应由安文岩、黄庆芳支付；刘雅静根据租赁房屋时进行装修所花费用另估算装修损失100000元，法院不予支持。茶叶损失149802元，刘雅静提交的发货单仅能证明经营时的进货情况，不能证明茶叶的实际损失，故对该项诉讼请求不予支持。停业期间经营损失238780元，刘雅静并未提交因漏水导致停业的证据，故对该项诉讼请求法院亦不予支持。关于安文岩、黄庆芳主张的拖欠租金241147.87元及利息。庭审中双方均认可刘雅静租金交至2012年9月22日，故刘雅静拖欠2012年9月23日至2014年4月11日的房屋租金。安文岩、黄庆芳曾诉至法院要求刘雅静支付2012年9月23日至2013年9月22日期间的房屋租金329710元及利息��该诉讼请求法院已经判决支持。故现刘雅静应向安文岩、黄庆芳支付2013年9月23日至2014年4月11日的房屋租金，经法院核算该期间的租金应为241587.32元，现安文岩、黄庆芳主张刘雅静支付拖欠的租金241147.87元，法院予以支持。利息部分，以涉案合同为依据，法院客观认定刘雅静欠付之租金及欠付时间，对此依法计算后并予支持。关于房屋使用费252647.20元，2014年4月11日双方租赁合同解除后，刘雅静继续占有和使用房屋应当支付房屋使用费。因2014年10月31日，涉案房屋钥匙才交回至安文岩、黄庆芳手中，至此涉案房屋才在二人控制之下，故可认定该日双方完成对涉案房屋的交接，刘雅静主张2014年9月28日从涉案房屋搬离，但未提交证据予以证明，法院不予采信。现安文岩、黄庆芳主张依据合同约定的同期租金标准，即月租金37154元要求刘雅静支付2014年4月12日至2014年10月31日���房屋使用费，法院予以支持。经法院核算该期间的房屋使用费为246454.87元，法院按照此数额予以支持。关于房屋恢复原状费用102462元，根据合同约定，在合同终止或提前解除时，刘雅静交还的房屋应保持原房屋的基本设施和格局（如房屋顶部线路和灯具及房内设施），除非某些基本设施和格局在刘雅静进驻装修时已被修改，且这种修改经过了安文岩、黄庆芳的书面同意，否则刘雅静应承担相应的恢复、赔偿责任，但安文岩、黄庆芳未提交证据证明刘雅静对涉案房屋的基本设施和格局进行了变动，故该项反诉请求法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、依法确认刘雅静与安文岩、黄庆芳之间签订的《商铺租赁合同》已于二〇一四年四月十一日解除。二、安文岩、黄庆芳于本判决生效后七日内给付刘雅静房屋维修费六万四千三百七十元。三、刘雅静于本判决生效后七日内给付安文岩、黄庆芳欠付房屋租金二十四万一千一百四十七元八角七分。四、刘雅静于本判决生效后七日内给付安文岩、黄庆芳欠付房屋租金之利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，欠付租金中二十一万七千六百一十七元本金自二○一三年九月九日计算至实际给付之日止；欠付租金中二万三千五百三十元八角七分本金自二○一四年三月九日计算至实际给付之日止）。五、刘雅静于本判决生效后七日内向安文岩、黄庆芳支付自二〇一四年四月十二日至二〇一四年十月三十一日的房屋使用费二十四万六千四百五十四元八角七分。六、驳回刘雅静之其他诉讼请求。七、驳回安文岩、黄庆芳之其他反诉请求。判决后，刘雅静不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销原审判决第一项，确认租赁合同于2013年12月3日解除。2.撤销原审判决第三项，改判支付对方2013年9月23日到2013年12月3日租金82565元，因房屋漏水，应在原租金基础上减半收取，2013年12月3日至2014年4月11日的租金我方认为不应支付。3.撤销原审判决第四项，改判刘雅静不向对方支付2013年12月3日至2014年4月11日的利息。4.撤销原审判决第五项，改判驳回对方要求刘雅静支付房屋使用费的要求。5.撤销原审判决第六项，改判对方支付刘雅静茶叶损失149802元，停业期间经营损失238780元。上诉理由：诉争房屋因自身设计存在缺陷，存在结构性漏水，无法用于正常经营目的，对方向刘雅静隐瞒了租赁房屋存在结构性漏水的事实。刘雅静提交的双方往来函件、邮件可以证明其存在茶叶损失，刘雅静提交的茶叶进货单、茶叶受损清单等证据可以得出茶叶损失的具体数目和价值。对方未能提供符合约定用途的租赁房屋，拒不履行维修义务，刘雅静因房屋结构��漏水无法修好而被迫停业，停业损失对方应当承担。刘雅静2013年11月18日依据租赁合同约定地址向对方发函要求解除合同，解除日期为2013年12月3日，该邮件系有效送达。在租赁房屋存在结构性漏水而停止经营的情况下，刘雅静不应按照合同约定标准继续承担全额租金及房屋使用费。2013年9月23日至2013年12月3日的租金，刘雅静应当依照法律的公平原则减半支付。2013年12月3日后，刘雅静并未实际占有房屋，不应当支付房屋使用费。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人在二审期间的陈述、庭审笔录及《商铺租赁合同》、律师函、照片、损失清单、装修结算单、发货单、协议书、电话录音、公证书、EMS快递单等证据在案佐证。本院认为：刘雅静与安文岩、黄庆芳签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘雅静主张双方之间的租赁合同应于2013年12月3日解除，依据是其已按照租赁合同中双方约定的送达地址向对方寄送了解除合同的通知，根据（2014）京方圆内民证字第02563号公证书显示，2014年3月涉案房屋尚处于经营状态，刘雅静以其经营行为表明了继续履行合同的意思，因此刘雅静要求确认租赁合同于2013年12月3日解除的上诉请求，本院不予支持。原审依据安文岩、黄庆芳向刘雅静寄送的解除合同的律师函，确认双方租赁合同于2014年4月11日解除并无不妥，本院予以认可。原审依据双方租赁合同并结合本案实际情况核算之租金及利息，数额合理，本院予以确认。关于房屋使用费，因2014年10月31日涉案房屋钥匙才交回安文岩、黄庆芳处，至此涉案房屋方处于二人实际控制之下，因此刘雅静应当支付合同解除后至2014年4月11日的房屋使用费��原审根据安文岩、黄庆芳主张，依据租赁合同约定的同期租金标准核算之房屋使用费，数额合理，本院予以确认。关于茶叶损失和停业期间经营损失，刘雅静并未提交充足证据予以证明，故其上述上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费9330元，由刘雅静负担8244元（已交纳），由安文岩、黄庆芳负担1086元。一审案件反诉受理费3406元，由刘雅静负担2785元，由安文岩、黄庆芳负担621元（已交纳）。二审案件受理费6368元，由刘雅静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解 学 锋代理审判员 史 智 军代理审判员 张 羽二〇一五年五月十二日书 记 员 刘��爽