（2014）天民一初字第01895号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-11-30
案件名称
天长市农业机械公司与葛飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天长市人民法院
所属地区
天长市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天长市农业机械公司,葛飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第01895号原告（反诉被告）：天长市农业机械公司，住所地安徽省天长市建设东路179号。法定代表人：俞树彬，该公司破产管理人负责人。委托代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托代理人：朱平，男，1949年10月11日生，天长市农业机械公司员工，住安徽省天长市。被告（反诉原告）：葛飞，男，1953年11月7日生，私营企业主，住安徽省天长市。委托代理人：华明祥，安徽天申律师事务所律师。原告天长市农业机械公司与被告葛飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理，依法组成合议庭，于2014年10月20日、2015年2月4日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告天长市农业机械公司委托代理人王学翥、朱平到庭参加诉讼，葛飞委托代理人华明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天长市农业机械公司诉称：1999年10月6日，天长市农业机械公司与葛飞签订《租赁合同》、《关于甲乙双方租赁合同的补充协议》，2000年3月28日签订《租房合同》，约定葛飞租用天长市农业机械公司在天长市仁和路181号农机修配厂厂房，用于浴室经营，租期从1999年12月16日至2014年12月15日。2007年12月18日，天长市人民法院（2007）天法破字第03-2号民事裁定书裁定天长市农业机械公司（含天长市农业机械公司修配厂）破产。2008年3月29日，天长市农业机械公司破产管理人向葛飞送达解除合同收回租房通知。该通知已经被天长市人民法院（2012）天民一初字第01994号民事判决书和（2014）滁民一终字第00180号民事判决书确认有效，租赁合同解除。现葛飞仍然占用天长市农业机械公司房地产。请求判决：1、葛飞返还租赁天长市农业机械公司所有的仁和路181号房产；2、葛飞承担案件全部诉讼费用。葛飞辩称：合同解除是事实，同意返还租赁物，但是该案被告方投资的损失未确定，故要求对解除合同的损失进行确定后，返还财物，因此为了使该租赁合同纠纷得到妥善处理，我方依法向法庭提出反诉请求，请求法庭依法对被告的损失进行确认。以便被告申报债权。因为现在的租赁物由被告进行改建扩建的投资，如果返回给原告，就无法确定损失，因此在损失未确定之前，该租赁物是不能交付给原告的，双方在租赁协议中约定被告是可以进行改建、扩建投资的。葛飞反诉称：2008年3月29日，天长市农业机械公司破产管理人向葛飞送达解除合同收回租房通知后，葛飞经营的浴室经营被彻底打乱，基本处于关闭状态。为配合破产管理人工作，葛飞与管理人达成协议，共同委托滁州市永信房地产评估事务所对浴室资产进行评估，评估价格为94.7万元。现要求天长市农业机械公司赔偿94.7万元。天长市农业机械公司辩称：不同意被告反诉，被告反诉并没有新的证据，在滁州中院已经生效的法律文书，已经确定被告的反诉不能成立。因此在没有新的证据的情况下，本案中法院不能受理被告的反诉。2、结合本案的客观事实，原告破产后向被告多次要求返还租赁物，但是被告拒不返还，相反在此期间被告并没有停止相关经营活动，即被告的经营活动一直持续到目前为止。租赁合同的期限届满时间是2014年12月15日，鉴于被告的经营活动并没有受原告破产影响，结合租赁合同第2条约定被告反诉人应当无条件撤走自有设备及建筑，依据这一约定和本案的客观事实，被告也无权提出反诉。因此本案被告提起反诉既没有法律依据也没有事实依据，法院不应当受理其反诉的诉请。天长市农业机械公司为证明其主张，向本院提供如下证据：（一）、天公字第××号房产证、天国用（98）字第009号国有土地使用证，证明葛飞承租的房屋产权属天长市农业机械公司。（二）、农机公司所属农机修配厂与葛飞《租赁合同》、《关于甲乙双方租赁合同的补充协议》、《租房合同》、《补充规定》，证明协议内容。（三）、2008年3月29日原告向被告送达的通知，原告向被告葛飞提出的解除合同通知。（四）、（2012）天民一初字第01994号判决书、（2012）滁民一终字第00180号判决书，判决书确认原、被告双方合同已经解除。（五）、（2010）皖天公证字第1154号、（2013）皖天公证字第39号公证书两份，证明尽管在2008年3月29日原告向被告送达了解除合同的通知，并且要求收回租赁物，但是被告拒不返还租赁物，相反被告的经营活动一直在持续。并没有因为原告破产要求解除租赁合同而受到影响，因此被告在双方租赁合同期限届满之时，仍然提出反诉无任何事实依据。葛飞对上述证据的质证意见是：（一）、对证据（一）的真实性没有异议。（二）、对证据（二）的真实性没有异议，但是对原告的证明观点有异议，该租赁合同于2008年3月29日已经解除，被告并未经营，所以被告的损失应该从2008年3月29日开始计算。（三）、因原告于2008年3月29日下达的解除合同的通知，双方也共同委托了滁州市永信房地产评估咨询有限公司对被告的损失进行了评估，评估的金额为94.7万元，由于原告拒不承认评估，而造成被告没有返还租赁物至今。（四）、对于证据3的真实性没有异议。证明双方合同解除也没有异议。（五）、这两份公证书与本案没有关联性，因为原被告租赁合同从2008年3月29日就已经解除，原告并没有向被告下达交付房屋的相关通知。在未交付房屋的时候，被告关闭了高档浴室等，只是经营的普浴。对提供的上述证据，本院认证如下：证据（一）、（二）、（三）、（四）均由葛飞质证予以认可，本院确认证据（一）、（二）、（三）、（四）的真实性和证明效力。证据（五）是天长市公证处于2010年6月11日、2013年1月7日去“金玉泉浴室”和“金玉泉台球俱乐部”勘查和拍照的内容，能够证明金玉泉浴室在上述两个阶段处于经营状况。葛飞向本院提供证据是：一、反诉人葛飞的身份证复印件，证明葛飞的主体资格适格。二、租赁合同一份，证明反诉人和被反诉人之间存在租赁关系，该合同合法有效，租赁期限为1999年12月16日至2014年12月15日，并约定了双方的权利义务。三、被反诉人的破产管理通知书，证明农机公司系法定破产，双方的合同解除的时间是2008年3月29日，也系法定解除。四、通知书一份、委托书一份，证明双方对解除合同达成一致意见，共同委托滁州市永信房地产评估咨询有限公司对葛飞添附的浴室资产进行评估，并双方约定按现行市场价进行。五、房地产评估报告书及调整附件，证明经评估反诉人在浴室添附的投资款计人民币94.7万元，该评估报告客观的就反诉人添附的财产进行登记丈量而得出的结果，并且在丈量时被反诉人的破产清算组有专人参与，所以该评估报告应当是合法有效客观真实的。六、天长市住房和城乡建设局财务发票一张，证明反诉人对浴室进行改建时缴纳了相关费用，得到了相关部门的批准才改建的，缴纳费用27500元。七、浴室新建平面图及原平面图各一份，证明改建的具体情况。天长市农业机械公司的质证意见是：对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议。证据四、五均在天长市人民法院（2012）天民一初字第01994号判决书中由反诉人在此案中作为反诉证据向法庭提供过，法院最终认定在判决书第7页第2、3项否定了该组证据。依据法院的认定今天反诉人葛飞重新将这组证据提供给法庭，实际已经被法院有效判决予以否定，该组证据不能在本案中重新使用。证据六是复印件，没有提供原件，该证据的抬头是农业机械厂并不能证明是葛飞在租赁场地上添附建筑所发生的费用。如果该票据是真实的，也只能证明农业机械厂曾经缴纳过相关费用。至于这个费用发生在那个地块，哪一方建筑均无法确定，该证据不能证明反诉人的反诉观点。证据七两张加盖农机公司印章的大图我们予以认可，但是没有加盖公章的小图，我们不予认可，即使存在也是违章建筑。因为没有经过我们同意，同时也没有相关行政主管部门的审批手续。本院对上述证据认定如下：证据一、二、三真实性予以确认，证据四、五、六、七，不能达到证明目的。四、查明的事实经审理查明：1999年10月6日，天长市农业机械公司与葛飞签订《租赁合同》，约定：葛飞租用天长市农业机械公司在天长市仁和路181号农机修配厂厂房、房权证天公字第××号名下房产，用于浴室经营，租期从1999年12月16日至2014年12月15日。合同第四项第1条约定：“天长市农业机械公司（甲方）负责1999年10月16日前按本协议将租赁给葛飞（乙方）的房屋和场地如数交给乙方，并负责其南北走向围墙，如果委托乙方施工，其费用在乙方当年工资数中冲减。另外甲方为乙方建房提供相关手续（土地使用证、房产证）费用由乙方承担与甲方无关”。合同四项第5条约定：“乙方对甲方出租屋内进行内部改造、新建及内部装修等机会、设计事项甲方应积极支持协助。”合同第五项第7条约定：“乙方对甲方给乙方租赁的房屋进行打闭门窗、内部改造等，不得改变房屋原有的主体结构，另外在空地上建房等，必须经市城建、安全生产部门批准同意，且一切费用（包括建房所需相关手续费用）由乙方承担，本合同期满乙方不得拆除甲方出租给乙方的房屋。”2007年12月18日，天长市人民法院裁定，宣告天长市农机公司破产。2008年3月29日，天长市农业机械公司破产管理人向葛飞送达（2008）农机破字第01-1号《农机公司破产管理人通知书》，通知内容是：破产管理人根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定解除租赁合同，并于2008年6月底收回出租房屋。因解除合同受到的损失，可凭有关证据材料向农机公司破产管理人申报债权。通知发出后，葛飞没有将天长市仁和路181号天长市农业机械公司的出租房屋返还给天长市农业机械公司。天长市农业机械公司未派人到葛飞租赁房屋（经营场所）干扰经营。本案审理过程中，葛飞提出反诉，要求天长市农业机械公司赔偿葛飞为金玉泉浴室添置的资产94.7万元（①房屋567705元、②水塔、隔墙、水泥地坪、浴池214562元、③电器、桌椅、毛巾、水电、配套165190元）。本院认为：1999年10月6日，天长市农业机械公司与葛飞签订《租赁合同》，约定租赁期为15年，从1999年12月16日至2014年12月15日。后天长市农机公司破产，破产企业管理人以“通知”的形式解除了与葛飞的租赁合同，该行为符合《中华人民共和国破产法》第十八条的规定。通知送达后，葛飞并未主动返还租赁房屋，继续经营至今。即使依照租赁合同约定，租赁期15年已经届满，承租人也应当返还租赁物。当然，由于企业破产，致使租赁合同提前解除，给反诉人葛飞为履行长线合同所添附的不动产带来损失，虽然租赁合同对添附不动产未明确约定，承租人未履行行政报批手续，出租方、承租方双方皆存在过错。为妥善处理矛盾，平衡双方利益，宜由天长市农机公司对葛飞作适当补偿。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告葛飞在本判决生效之日起十日内，向天长市农业机械公司返还坐落在天长市仁和路181号、房权证天公字第××号《房屋产权证》项下房产。二、天长市农业机械公司应补偿葛飞财产损失113541元，此款于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告葛飞负担。反诉受理费6635元，由葛飞承担5635元，天长市农机公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 钱 伟代理审判员 黄腾旸人民陪审员 殷志强二〇一五年五月十二日书 记 员 ＸＸ晶 关注公众号“”