（2015）锡民一终字第138号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-19
案件名称
锡林郭勒天通房地产开发有限责任公司与宋某商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司,宋某,锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民一终字第138号上诉人（一审被告）锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。法定代表人刘棕才，职务董事长。委托代理人哈斯，内蒙古合志律师事务所律师。被上诉人（一审原告）宋某，男，2006年11月8日出生，汉族，学生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟苏尼特右旗。法定代理人袁亚娟，女，1975年3月2日出生，汉族，无职业，现住址同上，系被上诉人宋某母亲。委托代理人姚素清，内蒙古合志律师事务所律师。被上诉人（一审被告）锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司。法定代表人锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司清算组。清算组负责人聂烨红，清算组组长。上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司（以下简称天通公司）与被上诉人宋某、被上诉人锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司（以下简称宏业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司的委托代理人哈斯，被上诉人宋某的法定代理人袁亚娟及委托代理人姚素清到庭参加诉讼。被上诉人锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年6月8日，被告宏业公司授权案外人曹满昌负责办理被告天通公司开发工程的承揽事宜。2008年8月9日，天通公司（甲方）将锡盟天通金基嘉园1#、2#商住楼及4#、5#、6#住宅楼的土建、暖卫、电照、给排水的建设工程发包给宏业公司（乙方），双方签订了《建设工程施工合同》，合同约定，合同价款采用包工包料，固定价格一次性包死方式确定；合同价款与支付条款约定，以所建的1#和2#楼的三至六层的全部住宅抵顶乙方的工程款，抵项不够乙方的工程款部分再用临街一至二层的商厅抵顶乙方的工程款。由乙方自己出售抵顶工程款部分的楼房，甲方扣留工程总价款的5%的保修金。合同中发包人由天通公司法定代表人刘棕才签字并加盖印章，承包人由宏业公司法定代表人ＸＸ及委托代理人曹满昌签字并加盖印章。合同约定了以所建工程抵顶工程款后，天通公司于2008年8月16日向曹满昌出具了“同意曹满昌代表天通房地产公司销售金基嘉园小区1#、2#楼三至六层的住宅，建筑面积约7000㎡，本建筑楼房销售属于独立承担、独立核算、独立承担民事、经济责任”的《授权委托书》一份。2009年8月23日，被告曹满昌（甲方）加盖宏业公司昌远项目部印章以卖方名义与买方原告宋某（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在楚古兰办事处德吉街1#楼3单元18#的房地产（大约98.10平方米）出售给乙方，甲、乙双方议定的上述房地产成交价为186000元。乙方由2009年8月24日前一次付清给甲方。双方同意于2009年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同签订后，原告于2009年8月26日交付房款176000元，宏业公司昌远项目部向原告宋某出具《收据》一份，同日曹满昌在该《房地产买卖契约》背面标注“首付壹拾柒万陆仟元正，其余下欠的房款，在甲方办完房屋产权证一次性交齐”。在原告宋某交付房款至今，原告仍未取得购买的该处楼房。另查明，涉案曹满昌因与他人签订合同重复卖楼骗取现金，对其涉嫌的犯罪行为，锡林浩特市人民法院于2013年5月20日作出了（2013）锡刑初字第29号《刑事判决书》，判决曹满昌犯合同诈骗罪，该判决书已经生效。该生效的刑事判决书中查明：“…5、2009年8月26日，被告人曹满昌将锡市金基嘉园小区1号楼3单元18号楼以176000.00元卖给宋某（袁亚娟之子）。2010年12月23日，被告人曹满昌将锡市金基嘉园小区1号楼2单元3楼北以180000.00元卖给陈善志（顶曹满昌借陈善志的欠款）。…5、…证实被告人曹满昌将已出售的楼房卖给宋某、陈善志的事实”。又查明，宏业公司付玉霞等20名股东向锡林浩特市人民法院申请宏业公司解散一案，该院于2009年5月13日作出（2009）锡民二初字第19号《民事判决书》，确定宏业公司解散。判决书生效后，该公司清算义务人未按判决指定的期限自行成立清算组进行清算，经公司股东申请，该院于2010年3月18日作出裁定宣告对宏业公司依法进行清算。现该公司仍在清算中。诉讼过程中，该院依原告宋某的申请依法追加锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司为本案被告参加诉讼。一审法院认为，被告天通公司授权曹满昌售房的行为，导致其将原告宋某购买的1#楼3单元18号楼一房二卖，致使原告购房目的不能实现，天通公司的行为已构成违约，并损害到原告的合法权益，对天通公司辩称其并非签订购房协议主体，不将曹满昌列为被告无从得知是否买卖，且协议卖方加盖宏业公司印章，应起诉宏业公司和曹满昌，与天通公司无关的抗辩意见，因天通公司授权曹满昌代表天通公司售房，其行为对外代表天通公司，由此产生的民事责任理应由被告天通公司承担，曹满昌作为被授权人不承担责任，再者，购房协议中卖方虽加盖宏业公司昌远项目部印章，但曹满昌仍然行使的是天通公司授权其售房的权利，故对天通公司的上述抗辩意见，该院不予采纳。对天通公司提出的原告诉求解除权已经丧失的抗辩意见，因曹满昌将原告购买的房屋一房二卖的事实在该院2013年5月20日作出的（2013）锡刑初字第29号《刑事判决书》中作出认定，原告并没有丧失合同解除权，对天通公司的该项抗辩意见该院亦不予采纳。对出卖人的原因导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并返还已付购房款一倍的赔偿责任的规定，原告宋某的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决一、解除原告宋某与被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司授权锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司昌远项目部曹满昌在2009年8月23日签订的《房地产买卖契约》；二、被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司在本判决生效10日内返还原告宋某购房款176000元，并赔偿原告宋某已付购房款176000元。三、驳回对被告锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，上诉主要理由是：一、被上诉人宋某出具的授权委托书系复印件，所盖有公章与上诉人公司公章不符，故不认可该授权委托书。二、本案中的房屋买卖合同的双方主体是宋某与宏业公司，故不应由上诉人承担责任。综上，原审认定事实错误，应予改判。被上诉人宋某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人宏业公司未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本相同，本院应予确认。另查明，在（2014）锡民一终字第547号案件已生效判决中，上诉人天通公司自认于2013年曾更换公司公章，公章更换前后存在差异。以上事实有锡林浩特宏业建筑安装有限公司出具的授权委托书、建设工程施工合同、房屋买卖契约、天通公司给曹满昌出具的授权委托书、庭审笔录以及当事人陈述，以上证据经过庭审举证、质证，具有证明效力。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，上诉人天通公司给曹满昌出具的授权委托书，明确写明“同意曹满昌代表天通房地产公司销售金基嘉园小区1号、2号楼的三至六层住宅……”，依据该授权委托书，作为购房者的被上诉人宋某有理由相信曹满昌与其签订《房屋买卖契约》的行为是代表上诉人天通公司。上诉人天通公司的法定代表人刘棕才在曹满昌刑事案件的询问笔录中亦认可给曹满昌出具授权委托书，作为被代理人的上诉人天通公司，对代理人曹满昌在被授权委托期间“一房二卖”行为，未尽到监督管理义务，导致被上诉人宋某无法取得所购房屋的所有权和居住权，侵犯了其合法权益，故应对曹满昌的行为承担民事责任。因上诉人天通公司于2013年更换了公司公章，且未提供证据证明授权委托书上的公章与上诉人天通公司2013年之前使用的公章存在差异，故对上诉人天通公司关于“被上诉人出具的授权委托书系复印件，所盖有公章与上诉人公司公章不符，故不认可该授权委托书”的主张，本院不予支持。对于上诉主张的本案中的房屋买卖合同的双方主体是宋某与宏业公司，故不应由上诉人承担责任的上诉理由，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：……”，被上诉人宏业公司不具备房地产开发、房地产销售资质，上诉人天通公司具备该资质，而曹满昌正是基于上诉人天通公司具备该资质并给其出具的授权委托书，在房屋买卖合同上签字并对外代表天通公司出售房屋，故理应由上诉人天通公司对曹满昌的代理行为承担民事责任，上诉人的该项上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820.00元，由上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 雅 格审 判 员 哈斯图雅代理审判员 锡林塔娜二〇一五年五月十二日书 记 员 杜 慧 梅