（2015）穗花法民三初字第407号

裁判日期: 2015-05-01

公开日期: 2017-05-03

案件名称

周信文与广州市广医堂投资有限公司商品房预约合同纠纷2015民三初407一审民事判决书

法院

广州市花都区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周信文,广州市广医堂投资有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十五条

全文

广东省广州市花都区人民法院民事判决书（2015）穗花法民三初字第407号原告：周信文，住广州市花都区。委托代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：江嘉琪，广东裕信律师事务所实习律师。被告：广州市广医堂投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈铁浩，该公司总经理。委托代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：朱瑞军，广东海际明律师事务所律师。原告周信文诉被告广州市广医堂投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2015年3月31日公开开庭进行审理，原告周信文的委托代理人杨丽芳、江嘉琪，被告广州市广医堂投资有限公司的委托代理人胡圣根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月12日，原、被告签订一份《班某小镇（祥利上成花园）认购书》，约定原告认购被告位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用道19号“班芙小镇”祥利上成10-1303单位房，建筑面积104.61平方米。签订认购书当日，原告向被告支付了定金20000元，认购书约定原告应于2015年1月12日前一次性缴清首期款239109元（含定金），原告依约分别在2014年9月8日、2014年11月26日合计支付239109元（含定金）及物业维修基金10984.05元，另外原告支付了代办见证费800元、团购优惠费5000元。在原告支付了首期款后，原、被告正式办理签订《商品房买卖合同》手续时，原告发现被告没有按照广州市政府规定的《房屋买卖合同》格式范本出具正式的《商品房买卖合同》，更没有按照平等互利、公平诚信的原则进行协商，而是要求原告与其签订由被告单方制定补充协议，该补充协议包括交楼时间、办理房屋产权证等的相应违约责任问题的约定，完全减轻被告的违约成本，严重损害原告作为购房者的合法权益，该协议根本显失公平。原告认为，合同应当是平等双方之间签订的契约，应当遵循平等公平、诚实信用原则，不应存在强买强卖等霸王条约。但原告多次与被告协商签订《商品房买卖合同》时，被告却是采取蛮横、无礼、强硬霸王的态度，其行为令原告完全失望，双方的购房认购书无法继续履行，究其原因完全是在于被告的行为。原告交齐首期购房款后要求被告提供房屋买卖合同的范本给原告，但被告不肯给原告，只给原告看，不准拍照。原告按认购书约定履行付款义务，但被告未与原告协商合同内容，我方认为合同条款不合理显失公平所以不签合同，我方认为被告的行为构成违约，合同未签订是被告的原因。被告从头到尾都没有给合同范本给原告看。原告依照认购书支付了款项包括首期款，但所有款项都是交到被告提供的根本没有资格收取购房款的祥力物业管理公司的银行账号，而不是预售款监控账户，被告的行为完全违反了法律规定，依照法律规定应该对其处以相应的处罚。我方多次要求退款事项没有结果，在2015年2月10日向被告发出律师函要求退回所有的款项，造成本次诉讼。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除原、被告于2014年7月12日签订的《班某小镇（祥利上成花园）认购书》（编号：0008961）；2.被告立即退还首期购房款239109元、物业维修基金10984.05元、代办见证费800元、团购优惠费5000元，以上合共255893.05元及利息，利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清付日止给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2014年7月12日签订的《班某小镇（祥利上成花园）认购书》（编号：0008961）；2.被告双倍返还定金40000元给原告；3.被告立即退还首期购房款219109元、物业维修基金10984.05元、代办见证费800元、团购优惠费5000元，合共235893.05元及利息，利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清付日止给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求，请求全部驳回。原告所陈述的毫无事实依据，从其提供的证据来看不能反映其主张的事实，所谓的事实是不真实的，真实的原因是原告发现他自己买的房屋比其他业主买的房屋价格高才造成这次的纠纷，针对其起诉，我方有五点意见：1、本案商品房买卖合同及其附件已在房管部门备案了，是合法的合同。2、备案合同一直在开发商楼盘销售大堂公示，不存在霸王条款。3、原告签订认购书时，原告是具有完全民事行为能力的人，认购书中原告确认已看过相关的合同范本及附件。综上，认购书是合法有效的，原告请求判令解除认购书没有法律依据，也没有合同依据。合同法规定几类可以解除合同的情形，但本案不属于上述情形。我方不同意解除认购书，我方要求继续履行认购书。4、关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第五条规定，如果认购书具备房屋买卖合同主要内容，且出卖人按约定收购房款，可以视为认购书具有商品房买卖合同的性质。5、根据认购书约定，签订认购书后，原告应与我方签订合同，由于原告的行为迟迟未能签订，对于原告的定金我方应予以没收，并且我公司保留追究原告相关的责任的权利。综上，为了维护交易安全和稳定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告是位于广州市花都区狮岭镇内，瑞园路以西、芙蓉工业路北侧地段的祥利上成花园的开发商，于2014年6月27日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20140359号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售祥利上成花园自编10栋、11栋/18层的商品房。2014年7月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《班某小镇（祥利上成花园）认购书》，约定由原告认购被告开发的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用道19号“班芙小镇”（标准地名：祥利上成花园）10-1303单位房，建筑面积为104.61平方米，其中套内建筑面积为85.22平方米，认购总价779109元，按揭方式付款，定金20000元于签署《认购书》时付清，首期30%即239109元（含定金）于签署《认购书》后10天内付清，同时交清银行按揭资料。贷款70%即540000元于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续。第二条约定买卖条款：1、根据上述付款方式，乙方须于签订认购书10日内，即2015年1月12日前一次性缴清首期款，同时携带本认购书及带备签署合同需提供的证明文件前往“班某小镇”销售中心提交给甲方。待银行出具同贷意见后，甲方通知乙方，乙方应在收到通知后7天内到现场签署《商品房买卖合同》。签约的当天需交齐房屋契税等相关费用。首期款以银行最终批复为准。4、乙方同意如未按本认购书约定期限内依时缴付上述楼款或不履行本认购书任何条款，甲方有权采取以下措施：（1）有权没收乙方已缴付的定金，并有权不再另行通知乙方可将该物业出售他人。该物业因转售而获得的一切利益全部归甲方所有。（2）同意乙方继续认购，但自本条第2款约定日期届满之日的第二天起，甲方有权要求乙方按未付楼款，每日支付千分之五的违约金，直至乙方前来办理相关手续之日止。7、甲方已通过范本将待签正式《商品房买卖合同》的条款及内容，购房须知或补充协议等相关文件展示给乙方，乙方已熟悉现行当地购房政策并同意待签正式《商品房买卖合同》约定的条款及内容。合同还约定了其他内容。认购书签订当日，原告向被告支付购房定金20000元。原告于2014年9月8日向被告支付首期房款210000元，于2014年11月20日向广州市福业房地产代理有限��司支付代办见证费800元，于2014年11月26日向被告支付首期房款9109元，物业维修基金10984.05元，并向北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司支付用于优惠房款的团购费5000元。之后，原告向北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司申请团购退款，该公司于2014年12月17日出具《VIP会员团购退款回执》，显示“自成功办理退款手续当日起30个工作日内，会员信息服务费5000元将自动入账至原消费的银行卡上，全额退款，无手续费”。2015年2月10日，原告委托律师事务所向被告寄发《律师函》，要求被告在三日内全额退还原告所支付的购房款以及其他款项。被告表示未收到该《律师函》。被告表示物业维修基金由被告代为收取，在签订正式买卖合同后再交到房管部门指定账户，因双方未签订买卖合同，故该费用仍由被告保管。原告陈述，签订认购书时被告未向其出示商品房买卖合同范本，原告也没有细看认购书的内容，原告交齐全部首期款后被告要求与其签订《商品房买卖合同》，因原告认为买卖合同附件的违约金等条款约定不合理、显失公平，要求变更条款，被告认为是格式合同无法变更，之后双方协商未果，且原告认为收取房款的账户并非预售款监控账户，对被告失去信心，故要求解除合同，并由被告退还款项。被告认为原告要求退款是因前段时间房地产市场比较低迷，原告得知其他业主购买价格更低，原告在2014年11月26日支付完首期款后，因价格能否再优惠未获满足故拒绝签订买卖合同。根据被告提交的《商品房预售合同》范本，附件七为本合同补充协议，第四条关于房屋交付的补充约定：4、乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，乙方应当向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《楼宇交付使用通知书》送达之日的第5日已经将该房屋交付乙方。6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第七条关于办理产权登记手续的补充约定：4、……如乙方未按照本项前述约定提交资料或向甲方预交全部税费（或完税、缴费证明），或未按通知要求重新提交资料、文件，甲方有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续，乙方每迟延一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，迟延超过30日的，甲方有权解除本合同，要求乙方按照本补充��议的约定承担违约责任。第十二条违约责任：2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。……第十五条补充协议的效力：2、本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。双方同意，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。本院认为：原、被告签订的《班某小镇（祥利上成花园）认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。根据认购书的内容，认购书并未对商品房交付使用条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行约定，且认购书明确了双方将来签订《房屋买卖合同》的意思，故原、被告之间成立商品房预约��同关系，被告认为认购书已经具备买卖合同的性质、应视为商品房买卖合同依据不足，本院不予采纳。根据认购书的约定，原告应在收到被告通知后7日内签订《商品房买卖合同》，原告逾期未签订买卖合同，现原告明确表示要求解除认购书，不再履行合同义务，被告要求继续履行认购书，对此，本院认为，合同系双方当事人共同协商的结果，现原告明确表示不同意继续履行认购书，故不宜强制要求原告签订房屋买卖合同，本院对原告要求解除认购书的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，认购书第二条第7点明确被告已通过范本将《商品房买卖合同》及补充协议等展示给原告，原告同意待签正式买卖合同约定的条款及内容，原告作为一个完全民事行为能力人，在知悉认购书上内容后仍在认购书上签字，应视为原告同意认购书的内容且愿意��担签名产生的法律后果。原告认为被告未向其出示拟签买卖合同范本，也没有细看认购书的内容理据不足，本院不予采纳。原告在签订认购书后拒绝签订商品房买卖合同，违反了认购书的约定，原告要求被告返还定金不能成立，本院不予支持。原告要求被告返还首期房款219109元、物业维修基金10984.05元合理合法，本院予以支持，原告要求被告支付利息理据不足，本院不予支持。因代办见证费和团购优惠费并非被告收取，且原告已向收款方申请退还团购优惠费，原告要求被告退还该两项费用依据不足，本院不予支持。原告可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告周信文与被告广州市广医堂投资有限公司于2014年7月12日签订的《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》；二、被告广州市广医堂投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款219109元、物业维修基金10984.05元给原告周信文；三、驳回原告周信文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5879元，由原告周信文负担593元，被告广州市广医堂投资有限公司负担5286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员　王　璇二〇一五年五月××日书　记　员　邓国靖王雷来源：百度“”