（2015）沪一中民二（民）终字第558号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-20
案件名称
楚金娣诉孙保康等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
楚金娣,孙保康,楚国华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第558号上诉人（原审被告、反诉原告）楚金娣。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告、反诉被告）孙保康。被上诉人（原审被告）楚国华。上诉人楚金娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服人民法院（2014）松民三（民）初字第2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年12月5日，楚金娣向楚国华出具承诺书一份，载明“本人楚金娣因6个子女不给我生活费，不照顾我的生活起居我每月拿政府的最低生活费保障费伍佰元，因我外面借钱要还决定卖房养老把自己名下动迁分配的唯一一套动迁房＊＊＊弄＊＊＊号102室的房子卖掉还钱和养老，我的决定与任何人无关”。2012年11月14日，楚国华出具一份《定金收据》，载明收到孙保康购买＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋（以下简称系争房屋）的定金人民币2万元。2012年12月15日，孙保康作为买受人、乙方，楚金娣作为卖售人、甲方，签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋，系争房屋的转让价款为50万元（人民币，下同）。合同第四条约定：甲、乙双方经协商房款分3次付清，且全部以人民币现金形式支付。（1）乙方于2012年11月14日前支付甲方人民币2万元作为定金；（2）乙方于2012年12月15日支付甲方人民币43万元给甲方；（3）乙方于过户当日支付甲方人民币5万元给甲方。合同第八条第一款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日0.5%计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日违约金外，甲方有权单方解除合同。若甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的50%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。《房屋买卖合同》另对其他房屋买卖相关事宜作了约定。2012年12月15日，孙保康向楚金娣转账20万元。2013年5月，楚国华以楚金娣名义向孙保康出具一份房款收据，载明收到孙保康购买系争房屋的购房款42万元。该收据落款时间倒签为2012年12月15日。2014年3月7日，楚某出具一份《情况说明》，载明：“孙保康原购泗凤公路＊＊＊弄＊＊＊号102室房款已付肆拾伍万元。今已退房收到叁拾伍万元，尚有拾万元交给楚国华之手，现须追讨。特此证明尚未收足退房款。”该《情况说明》上的“楚金娣”签名系楚某所签。2014年3月27日，系争房屋登记在楚金娣名下，房屋建筑面积51.56平方米。孙保康已经缴纳2014年12月的水费24.80元，2014年10月至2014年12月的电费145.10元。2014年9月，孙保康起诉至原审法院，要求判令楚金娣、楚国华返还购房款10万元。审理中，楚金娣提起反诉，要求判令：1、孙保康返还＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋；2、孙保康赔偿2014年3月1日起至房屋实际返还之日止的房租损失，以每月2，000元计算；3、孙保康赔偿交通费700元、2014年12月的水费24.80元、2014年10月至2014年12月的电费145.10元；4、孙保康赔偿违约金25万元（房屋买卖合同约定的总房款的50%）。案件审理中，楚金娣表示水电费部分由法院核实缴纳情况，如孙保康确实缴纳后，便撤回水电费的反诉主张。原审庭审中，楚金娣陈述，其收到的35万元购房款并非孙保康直接支付，而是均经楚国华之手，再由楚国华向其转交。对于签订买卖合同和收取房款是楚国华代其所为，后期房屋买卖合同的解除是儿子楚某代其所为，其均予以认可。原审庭审中，应楚金娣申请，证人时某出庭陈述，其为孙保康、楚金娣买卖合同的居间方的经理。孙保康和楚国华住同一小区，定金系孙保康支付，之后的钱款交易居间方未参与。房款收据系孙保康和楚国华签好后一起到居间方确认。楚某出具情况说明时，孙保康告知楚某支付了45万元，楚某表示其仅收到35万元，剩余10万元系楚国华收取，他不清楚。后双方协商孙保康将房屋腾空，楚某协助孙保康退还10万元。原审庭审中，孙保康陈述，其诉请要求返还10万元购房款是基于合同解除，对于合同解除的后果，系争房屋的装饰装修其同意无偿给楚金娣，在本案中没有其它合同解除的后果需要一并处理。楚金娣、楚国华对合同已解除均无异议。关于系争房屋的出租价格，楚金娣主张为2，000元／月，孙保康主张陈述系争房屋为精装修，出租的话租金为1，700、1，800元／月，现在2，000元／月也是可以出租掉的。原审认为，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致的，可以解除合同。本案《房屋买卖合同》孙保康与楚金娣、楚国华均已确认解除，对此法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，楚某代表楚金娣出具的《情况说明》明确载明“今已退房”，说明双方已经就买卖合同的解除达成一致意思表示，孙保康也予以认可。据此，楚金娣要求孙保康返还房屋，于法有据，孙保康以楚金娣未全额退还房款作为退房的抗辩，法院不予采纳；然而，鉴于双方就合同解除已经达成一致意见，本案中楚金娣依据《买卖合同》中逾期付款的解约条款要求孙保康赔偿25万元违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案争议焦点在于孙保康实际向楚金娣、楚国华支付的房款金额以及楚金娣、楚国华是否应履行向孙保康返还剩余购房款10万元的义务。对于孙保康向楚金娣、楚国华支付的房款金额，楚国华作为收款人，其仅认可收到44万元，孙保康负有已付45万元房款的举证责任。尽管楚某出具的《情况说明》载明已收孙保康房款45万元，但楚某并非房款收取人，且其和证人时某均表明楚某对情况说明中的实际房款并不清楚，故无法仅凭该情况说明作为楚金娣已收购房款45万元的依据。现孙保康未充分举证证明其支付了45万元的事实，故法院认定孙保康实际支付的购房款金额为44万元。本案房屋买卖合同关系存在于孙保康与楚金娣之间。楚金娣对于签订买卖合同和收取房款是楚国华代其所为，后期买卖合同的解除是楚某代其所为亦认可。楚国华、楚某分别为楚金娣在本案房屋买卖中收取房款和解除合同的代理人，代理行为有效，代理行为的后果归属于被代理人，因此楚国华代收房款行为对楚金娣发生法律效力。孙保康以楚国华作为实际收款人要求其承担返还房款义务，于法无据，法院不予支持。就楚金娣陈述同孙保康达成的退房后协助孙保康向楚国华催讨的辩称意见，法院认为，楚国华并非返还房款的义务主体，在其未认可的情况下，楚金娣房款返还的义务未转移给楚国华，现楚金娣未举证证明孙保康明确放弃向其主张剩余房款，应自行承担不利后果，向孙保康履行90，000元房款返还义务。另，如楚金娣所述，其代理人楚国华未足额向其交付房款，可另案向楚国华主张。对楚金娣要求孙保康赔偿自2014年3月1日起至实际返还之日止的房租损失的反诉请求，法院认为，双方合同解除的时间为2014年3月7日，自该日起，孙保康即应将系争房屋返还楚金娣，因孙保康未及时返还给楚金娣造成的房租损失，法院予以支持。对于租金标准，楚金娣主张按每月2，000元计算，孙保康亦陈述系争房屋为精装修，每月2，000元也可以出租出去，故对楚金娣按照每月2，000元的标准主张租金损失，法院予以支持。对楚金娣反诉要求孙保康赔偿交通费700元的诉请，因未提供相关证据证明系孙保康所致，法院不予支持。原审法院审理后于2015年1月22日作出判决：一、被告（反诉原告）楚金娣于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙保康购房款90，000元；二、原告（反诉被告）孙保康于判决生效之日起十日内将坐落于＊＊＊弄＊＊＊号102室返还给被告（反诉原告）楚金娣；三、原告（反诉被告）孙保康于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）楚金娣租金损失（以每月2，000元为标准，自2014年3月7日起计算至房屋实际返还之日止）；四、驳回被告（反诉原告）楚金娣其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由原告（反诉被告）孙保康负担115元，由被告（反诉原告）楚金娣负担1，035元；反诉案件受理费2，650元，由被告（反诉原告）楚金娣负担2，530元，由原告（反诉被告）孙保康负担120元。判决后，楚金娣不服，上诉至本院称，系争房屋为楚金娣所有，经被上诉人楚国华卖予被上诉人孙保康，楚金娣仅拿到房款35万元，并已全部退还孙保康。孙保康未按照合同约定支付房款10万元，楚金娣按照合同约定主张违约金25万元，故请求二审撤销原判第一、四项，并依法改判。被上诉人孙保康辩称，其不同意上诉人楚金娣的上诉请求。双方达成协议退房，孙保康没有违约，故不承担违约金。孙保康总共支付了房款44万元，楚金娣仅返还35万元，尚有9万元未还。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人楚国华辩称，其不同意上诉人楚金娣的上诉请求。楚金娣自愿出售系争房屋，与楚国华无关。楚国华总共收到房款44万元，系楚国华代楚金娣收取。楚国华收到款项后转账给楚金娣。被上诉人孙保康因欠高利贷故双方协议退房。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人楚金娣认可签订房屋买卖合同和收取房款是被上诉人楚国华代其所为，后期房屋买卖合同的解除是楚某代其所为，楚某出具的《情况说明》表明双方已就被上诉人孙保康退房达成一致意见，现楚金娣以孙保康未能按照合同约定支付房款10万元为由主张违约金25万元，缺乏依据，本院不予支持。并且，楚国华作为系争房屋买卖的实际收款人，其认可收到房款44万元，至于楚金娣主张其仅收到房款35万元，系楚国华作为代理人与楚金娣作为被代理人的内部法律关系，与孙保康无涉。在楚金娣认可楚国华代其收取房款的前提下，本院认定孙保康已经支付楚金娣房款44万元，楚金娣主张孙保康未按约支付房款10万元，缺乏事实依据。鉴于房屋买卖合同已解除，故孙保康应将系争房屋返还楚金娣，楚金娣应将房款44万元返还孙保康，现楚金娣已返还孙保康房款35万元，其应将剩余的9万元房款一并返还孙保康。关于楚金娣要求孙保康赔偿交通费的主张，其未能提供证据证明系孙保康违约所致，本院不予支持。综上，上诉人楚金娣的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，800元，本院准予上诉人楚金娣免缴。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年四月九日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：