（2014）槐民初字第2552号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-11
案件名称
宋爱萍与陈庆莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋爱萍,陈庆莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第一百一十一条，第二十五条，第九十四条，第一百一十条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第2552号原告（反诉被告）宋爱萍，女，1978年3月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区机床二厂路欣都小区*号楼*单元***室。被告（反诉原告）陈庆莲，女，1974年3月17日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）委托代理人路迅，山东科创律师事务所律师。原告宋爱萍与被告陈庆莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理。审理中，被告陈庆莲提出反诉，经本院审查，决定合并审理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，分别于2014年12月3日、2015年1月14日依法公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了第三次审理。原告（反诉被告）宋爱萍，被告（反诉原告）陈庆莲及其委托代理人路迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋爱萍诉称：原告通过济南蓝泰房地产经纪有限公司与被告于2014年8月10日签署了《房屋买卖合同》，对房屋买卖事宜及详细流程进行了约定，原告依约向被告支付了定金5000元。按照合同约定，原、被告双方应当于合同签署后7日内办理房屋过户手续，然而被告在签署合同后却要求变更合同条款，否则不予过户，之后又明确告知原告解除合同不卖房屋，也不退还定金。被告的上述违约行为导致合同已经解除，原告通过中介公司多次协商退还定金，被告均不予答复。原告（反诉被告）宋爱萍诉至本院要求判令被告（反诉原告）陈庆莲双倍退还其已支付的定金共计10000元，诉讼费由被告（反诉原告）陈庆莲负担。审理中，原告（反诉被告）宋爱萍增加一项诉讼请求，要求解除其与被告（反诉原告）陈庆莲于2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》。被告（反诉原告）陈庆莲辩称：第一，对于本案是原告（反诉被告）宋爱萍方违约在先并非被告违约，在庭审中将提交相关证据证实。第二，因原告（反诉被告）宋爱萍的违约行为给被告造成了重大的经济损失，因此原告（反诉被告）宋爱萍应在支付其违约金及损失的基数上，继续履行本房屋买卖合同。第三，针对原告（反诉被告）宋爱萍提出的解除房屋买卖合同的诉讼请求不再要求举证答辩期，但该合同不应解除。被告（反诉原告）陈庆莲反诉称：被告（反诉原告）陈庆莲与原告（反诉被告）宋爱萍在2014年8月10日签订房屋买卖合同，合同第六条第一款约定：本合同签订后七日内办理相关过户手续，但是直至2014年8月29日，原告（反诉被告）宋爱萍以无法支付首付款为借口拒不办理过户手续，造成被告（反诉原告）陈庆莲承担高额借款利息等一系列经济损失。被告（反诉原告）陈庆莲诉至本院要求：1、确认原告（反诉被告）宋爱萍支付的5000元定金归其所有；2、判令原告（反诉被告）宋爱萍向其支付违约金34000元；3、判令原告（反诉被告）宋爱萍向其支付暖气费977元。审理中被告（反诉原告）陈庆莲增加一项反诉请求，要求判令原告（反诉被告）宋爱萍继续履行双方于2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》，后其又明确放弃该项反诉请求。原告（反诉被告）宋爱萍针对反诉辩称：我不同意被告（反诉原告）陈庆莲的反诉请求，我对被告（反诉原告）增加的诉讼请求不再要求新的举证答辩期，但我主张应当解除合同。经审理查明，2014年8月10日，被告（反诉原告）陈庆莲作为甲方，原告（反诉被告）宋爱萍作为乙方，济南蓝泰房地产经纪有限公司（以下简称蓝泰公司）作为丙方（居间方）三方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：一、合同所涉标的物，1、本合同所涉标的物位于槐荫区北小辛庄西街6号1-502室的房屋（以下简称502室房屋）一套。2、本合同所涉房屋登记于陈庆莲名下，房屋所有权证书号：济槐字第060997号。（共有权人：“空白”）；（共有权证号：“空白”）；3、房屋建筑面积40.27平方米，地下室／小房面积：“空白”（以上内容以《房屋所有权证登记》为准，如重新测绘后面积发生变化，此房屋成交价格不变）。……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为340000元。三、付款方式：1、定金：签订本合同时，乙方自愿向甲方支付购房定金5000元。此定金自本合同生效后自动转化为购房款（或首付款）的一部分，如一方违约，该款仍将适用定金规则。……3、甲乙双方约定剩余房款使用下列第B种付款方式：……B、按揭贷款：“空白”。四、房屋交付：甲乙双方约定，甲方收到全款三日内，甲方将房屋交付于乙方。乙方应积极接受并及时查验房屋及合同所涉配套设施的状况，如有问题应于3日内向甲方提出书面异议，否则视为放弃。……六、约定事项：1、甲乙双方约定本合同签订后七日开始办理相关的公证、贷款、产权变更（过户）等手续，由于甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关真实有效材料导致无法结清房款的，按照本合同第七条规定追究违约方责任；……七、违约责任：1、本合同签订后，乙方中途悔约，应通过丙方书面通知甲方，乙方的已付定金归甲方所有并自悔约之日起十日内赔偿给甲方本合同第二条填写的本房产交易总价款的10%作为违约金。2、本合同签订后，甲方中途悔约或因权属、债务等情况导致以后的手续无法继续进行，应书面通知乙方，并自悔约之日起十日内将双倍定金及已付房款返还给乙方，并赔偿乙方本合同第二条填写的本房产或成交总价款的10%作为违约金。3、甲乙任何一方的悔约日由丙方证明，若甲乙任何一方违约逾期十五日，则对方有权解除合同，并且有权依前述约定获取违约金。……十二、特别约定事项：1、甲乙双方约定，签订合同当日乙方向甲方支付购房定金5000元，如乙方不再购买此房屋，定金不退，承担2%中介费。若甲方不再出售此房，定金双倍返还，承担2%中介费。2、乙方于过户当日向甲方支付购房首付款15万元（包含定金5000元）。3、剩余房款19万元，乙方通过公积金贷款形式由银行一次性打入甲方账户。4、甲方同意首付款中的3400元暂存于蓝泰地产，作为物业交割保证金，待物业交割完毕后，由蓝泰地产无息全额退还甲方。5、甲方可代表夫妻双方真实意愿出售此房，如有一方不同意出售，所产生的违约责任，由甲方承担。6、乙方保证资信良好，能办理按揭贷款，保证资料真实有效，如因资料虚假导致贷款无法进行，所产生的违约金由乙方承担。该合同还对争议解决方式等进行了约定。原告（反诉被告）宋爱萍与被告（反诉原告）陈庆莲均在上述房屋买卖合同中签字捺印。居间人蓝泰公司在丙方处加盖公章。签订上述合同后，原告（反诉被告）宋爱萍向被告（反诉原告）陈庆莲支付定金2000元。2014年8月11日，原告（反诉被告）宋爱萍及其丈夫与被告（反诉原告）陈庆莲及其丈夫因合同约定的首付款支付时间产生分歧，双方在蓝泰公司经营场所内发生争执。被告（反诉原告）陈庆莲报警后，其对该争执过程进行了录音。录音材料显示，被告（反诉原告）陈庆莲要求原告（反诉被告）宋爱萍在合同签订后的七日内向其支付首付款15万。原告（反诉被告）宋爱萍则说明其七日内无法支付首付款，具体支付时间应依合同约定履行。被告（反诉原告）陈庆莲在该录音中主张其认为依合同约定，原告（反诉被告）宋爱萍应在开始办理过户手续时向其支付首付款。原告（反诉被告）宋爱萍则主张应在房屋完成过户的当日支付首付款。上述争执过程中，双方未能就首付款的具体支付时间达成一致。原告（反诉被告）宋爱萍在当天发生上述争执后，向被告（反诉原告）陈庆莲支付了剩余定金3000元。当天发生上述争执后，被告（反诉原告）陈庆莲离开了蓝泰公司的营业场所。离开后，该公司工作人员与被告（反诉原告）陈庆莲及其丈夫徐树利进行了电话联系并进行了录音。电话中蓝泰公司工作人员问被告（反诉原告）陈庆莲手续材料是否准备齐，其回答：“我等着拆迁了，不卖了。”蓝泰公司工作人员问其还能不能履行合同，其回答要求原告（反诉被告）宋爱萍走法律程序。蓝泰公司工作人员问其走法律程序是否指不按合同进行，其回答：“对，对，走法律程序。”2014年8月29日，原告（反诉被告）宋爱萍及其丈夫、被告（反诉原告）陈庆莲及其丈夫到蓝泰公司营业场所内再次就合同的履行问题进行协商，被告（反诉原告）陈庆莲对协商过程进行了录像。其提交的录像显示，中介人员提议原告（反诉被告）宋爱萍在网签时向被告（反诉原告）陈庆莲支付首付款，原告（反诉被告）宋爱萍未同意，其坚持要求按照合同履行。被告（反诉原告）陈庆莲在录像中坚持双方约定的为七日内支付首付款。中介人员问原告（反诉被告）宋爱萍是否说过七日内支付首付款，其回答：“没说。”被告（反诉原告）陈庆莲在录像中主张，如果原告（反诉被告）宋爱萍不先向其支付首付款，双方将无法网签，也无法办理贷款，合同无法向下履行，其并说明其坚持向原告（反诉被告）宋爱萍出售该房屋。原告（反诉被告）宋爱萍主张其可以再购买其他房屋，其可以解除合同，但坚持应按按合同约定支付首付款。审理中，经本院询问双方对《房屋买卖合同》第十二条特别约定事项第2款中“乙方于过户当日向甲方支付购房首付款15万元（包含定金5000元）。”的合同条款如何理解，原告（反诉被告）宋爱萍认为“过户当日”即过户完成的当日，被告（反诉原告）陈庆莲认为“过户当日”为开始办理过户手续之日，即该合同第六条约定事项中第1款：“甲乙双方约定本合同签订后七日开始办理相关的公证、贷款、产权变更（过户）等手续”中的“合同签订后七日”内。双方均主张，当时约定的过户与支付首付款没有先后之分，应同时进行。以上事实有原告（反诉被告）宋爱萍提供的《房屋买卖合同》、定金《收条》、电话录音；被告（反诉原告）陈庆莲提交的录音及录像等证据及双方当事人陈述等证据为凭。被告（反诉原告）陈庆莲还向本院说明，因原告（反诉被告）宋爱萍未能在合同签订后的七日内向其支付首付款，导致其在购买其他房屋时向他人借款，对其造成了一定的损失。其要求原告（反诉被告）宋爱萍按照合同约定，向其支付房屋总价款的10%，即3.4万元作为违约金。同时，因为涉案房屋现在存有争议，导致该房屋空置，其为该空置房屋缴纳了暖气费977元，该费用系原告（反诉被告）宋爱萍的违约行为导致的，原告（反诉被告）宋爱萍应当承担该费用。原告（反诉被告）宋爱萍则主张，违约方为被告（反诉原告）陈庆莲，其并不存在违约行为，也不应承担支付违约金和暖气费的责任。以上事实有被告（反诉原告）陈庆莲提供的《济南市商品房买卖合同》、《借款协议书》、银行交易明细、《济南热电采暖费收据》等证据及双方当事人陈述为凭。本院认为，结合本案查明的事实可知，原、被告双方之间争议的焦点问题在于房屋买卖合同中约定的购房首付款的具体交付时间。原告（反诉被告）宋爱萍认为，根据房屋买卖合同第十二条特别约定事项中第2款的约定，其应当于502室房屋过户完成的当日，向被告（反诉原告）陈庆莲支付首付款。被告（反诉原告）陈庆莲则认为，原告（反诉被告）宋爱萍应当按照该合同第六条约定事项中第1款的约定，于合同签订后七日内交付首付款。本院认为，原告（反诉被告）宋爱萍与被告（反诉原告）陈庆莲于2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。双方签订合同的第六条第一款约定的为开始办理过户等手续的时间，该条并未明确首付款的交付时间。而第十二条特别约定事项中第2款的约定，则将首付款的交付时间明确为“过户当日”。但房产过户有法定的程序性约束，房屋所有权的转移登记系一个过程，该过程以双方达成所有权转移的意思表示的一致为开始，以所有权转移的完成为终结，该过程的具体时间具有不确定性。“过户当日”既可以理解为过户开始之日，也可以理解为过户完成之日，还可以理解为过户过程中的某一日，双方该项约定本身存有歧意。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款的规定，合同为平等主体的民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同中其相应条款的成立应当以合同当事人之间的意思表示达成一致为准。现原、被告双方对于首付款的交付时间约定为“过户当日”，而“过户当日”本身具有歧意，由此导致首付款的交付时间存在争议。且双方在审理中也未能重新协商达成一致意见，故原、被告双方对支付首付款的具体时间，没有达成合意。原、被告双方作为合同当事人，对于该歧意的出现均存在过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。现原、被告双方对首付款交付时间无法达成合意，而房屋首付款的交付时间作为房屋买卖合同的核心条款之一，如其具体履行期限不明确，将导致合同无法履行，合同目的无法实现。无法履行的合同，应当准予解除。故原告（反诉被告）宋爱萍要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。因该合同的解除源于原、被告双方无法就合同核心条款达成合意所致，双方对合同的解除均存在过错，不应将合同解除的责任归责于单方。故原告（反诉被告）宋爱萍提出的因被告（反诉原告）陈庆莲违约，故应向其双倍返还定金10000元的意见，以及被告（反诉原告）陈庆莲提出的因原告（反诉被告）违约，故5000元定金应归其所有的意见，本院均不予采纳。基于双方的过错，被告（反诉原告）陈庆莲应向原告（反诉被告）宋爱萍返还定金5000元。基于同样的理由，被告（反诉原告）陈庆莲要求原告（反诉被告）宋爱萍向其支付违约金34000元及暖气费977元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋爱萍与被告（反诉原告）陈庆莲于2014年8月10日签订的关于济南市槐荫区北小辛庄西街6号1单元502室房屋的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）陈庆莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋爱萍返还购房定金5000元。三、驳回原告（反诉被告）宋爱萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈庆莲要求确认原告（反诉被告）宋爱萍向其交纳的5000元定金归其所有的反诉请求。五、驳回被告（反诉原告）陈庆莲要求原告（反诉被告）宋爱萍向其支付违约金34000元的反诉请求。六、驳回被告（反诉原告）陈庆莲要求原告（反诉被告）宋爱萍向其支付暖气费977元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）宋爱萍负担20元，由被告（反诉原告）陈庆莲负担30元。反诉案件受理费799元，由被告（反诉原告）陈庆莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 斌人民陪审员 郑乃民人民陪审员 茅 华二〇一五年四月九日书 记 员 官 静 关注公众号“”