（2013）万法民再初字第06250号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-03
案件名称
张晓玲,张元兰等与重庆市万州区娱乐无极限网吧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
张元兰,张晓玲,重庆恒鑫房地产开发有限公司,重庆市万州区娱乐无极限网吧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条，第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百二十条，第二百一十六条，第二百二十条，第二百二十九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2013）万法民再初字第06250号原告张元兰，女，1956年11月13日生，汉族，住重庆市万州区国本路。委托代理人何黎明，重庆荣东律师事务所律师。原告张晓玲，女，1972年12月31日生，汉族，住重庆市万州区ＸＸ城墙。委托代理人何黎明，重庆荣东律师事务所律师。被告重庆恒鑫房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区小新街85号，组织机构代码：62198940-5。法定代表人王一霏，董事长。委托代理人周贵华，重庆海外律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人黄小慧，重庆海外律师事务所律师。被告重庆市万州区娱乐无极限网吧（系个人独资企业），住所地：重庆市万州区太白路**号附*栋8－3－1，注册号：渝州500101200006574。投资人徐成云，男，1976年10月5日生，汉族，住重庆市万州区下蔡家坡。委托代理人黄毅，重庆正章律师事务所律师。特别授权代理。原告张元兰、张晓玲与被告重庆恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫地产公司）、被告重庆市万州区娱乐无极限网吧（以下简称娱乐无极限网吧）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月20日受理后，依法由审判员牟登春独任审判，于2014年3月31日适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员牟登春担任审判长与人民陪审员张永慧、程方组成合议庭，共同负责该案的审判。并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告张元兰、张晓玲及委托代理人何黎明，被告恒鑫地产公司委托代理人周贵华、黄小慧，被告娱乐无极限网吧委托代理人黄毅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张元兰、张晓玲诉称，2006年11月6日，原告同第一被告前身重庆锦田置业有限公司签订三峡·福斯德广场附8栋三层8-3-2商铺的买卖合同，次年2月取得该商铺的产权证，在原告购买该商铺前，两被告于2006年10月7日签订了“三峡·福斯德广场租赁协议”，约定第一被告将商铺出租给第二被告，接着又签订补充协议，由于补充协议是两被告就广告位出租等的约定，显然就补充协议原告不是合同的权利义务人。原告每次收取租金都是由第一被告向第二被告收取后，转交原告。在合同履行中，由于商铺的漏水及补充协议得不到实际履行，第二被告于2010年8月将原告和第一被告提起诉讼，现该案已经审结。现请求被告支付2010年11月18日至2011年11月17日租金60498元及利息12120元、2011年11月18日至2012年11月17日租金62909元及利息8602元、2012年11月18日至2013年10月10日租金58876元及利息4784元，合计207789元，并承担违约金2万元。诉讼费用由被告承担。被告恒鑫地产公司辩称，被告恒鑫地产公司不是本案租赁合同纠纷的适格被告。从合同相对性分析，在2007年7月23日之前，恒鑫地产公司与原告之间存在租赁合同法律关系，但在2007年7月23日之后，恒鑫公司在租赁合同中的权利义务已经全部由新业主承继，以后的租金由后面几个原告收取，现第二被告未付租金，我公司没有责任，请求驳回原告对我公司的诉求。被告娱乐无极限网吧辩称，原告与我方的合同期已满，后面的损失是物管公司停水、停电造成，我方不应承担责任。同时，我方在2010年8月以后就没有经营，就不应再支付租金。另外，原告不可以又请求由损失和违约金，只能选择一项。不同意原告的诉求。经审理查明：重庆市万州三峡福斯德商业广场系原重庆宗申锦田置业有限公司（以下简称宗申锦田公司）与被告恒鑫地产公司共同开发建设，宗申锦田公司后更名为被告重庆宗申天润地产有限公司。该商业广场的前期物业管理由宗申锦田公司委托成都东尚物业管理有限公司万州分公司进行。2006年8月23日，被告娱乐无极限网吧（乙方）以其投资人徐成云为代表与成都东尚物业管理有限公司万州分公司（甲方）签订《三峡福斯德广场租赁补充协议》，主要约定：“甲方无偿提供乙方所租赁楼层门头至楼顶广告位及侧墙体、甘家院入口正面广告位。其门头位置在乙方租赁期限内不交予其他商家使用。甲方承诺在其7栋楼上广告位价格是广场内其他商家价格的50﹪。甲乙双方签订合同乙方向甲方缴纳二个月租金（共计18185元）作为履约保证金。”2006年10月7日，徐成云代表被告娱乐无极限网吧（乙方）与原重庆宗申锦田置业有限公司（甲方）签订《三峡福斯德广场租赁合同》二份，将该商业广场（重庆市万州区太白路99号）附八栋3层8-3-1号206.62㎡、8-3-2号202.96㎡的商业铺位租赁给被告娱乐无极限网吧，主要约定：“租赁期限自2006年11月18日起至2012年4月17日止，第一年租金22.088元／月·㎡、第二年租金22.088元／月·㎡、第三年租金22.972元／月·㎡、第四年租金23.89元／月·㎡、第五年租金24.84元／月·㎡计算。任何一方未能履行本合同规定的条款（不可抗力因素除外）违约方向另一方支付当年租金总额双倍的违约金。签订合同时乙方向甲方一次性缴纳履约保证金8966元（8-3-2号），在双方合同终止3日内，甲方一次性无息全额返还；租金按年支付，乙方须提前90天支付下一周期租金；在合同执行期，如甲方将该物业出售，甲方需通知乙方，乙方享有优先购买权。乙方在接到甲方通知后5日内未作回复，视作乙方自动放弃。物业出售给第三人后，本合同约定的内容由第三人与乙方继续履行；乙方与成都东尚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《三峡福斯德广场管理公约》。其他补充协议见广场租赁补充协议。”合同签订后，被告娱乐无极限网吧对租赁房屋进行了装修、购置设备进行营业。被告娱乐无极限网吧在使用租赁房屋过程中，因该房漏水，原重庆宗申锦田置业有限公司进行了积极修缮并于2006年12月31日至2008年10月28日对被告进行相应补偿。租赁期限内，原宗申锦田公司将出租房屋中将8-3-2号门面分割成8-3-2-1与8-3-2-2分别出售给原告张元兰、张晓玲。原告张元兰于2007年2月办理房屋产权证，原告张晓玲于2007年3月办理房屋产权证。2006年12月9日，原告张晓玲、张元兰分别收到宗申锦田公司转来的履约保证金4483元，之后租赁合同继续履行。产权变更后，原告等人通过福斯德广场的物管公司收取了被告支付的前4年的房屋租金。2009年10月22日至12月6日，因租赁房屋漏水问题，被告拒绝支付所欠物管费、水电费及下一年度租金，冉茂曦、杨晓玲、王传龙经催告无果，遂通知福斯德广场重庆市申霏物业管理有限公司（以下简称申霏物管公司）对8－3－1房屋停水停电，后申霏物管公司对被告娱乐无极限网吧所承租的全部房屋停水停电，导致被告娱乐无极限网吧停业。2009年12月6日，被告娱乐无极限网吧缴纳3个月租金及部分物管费、水电费后，物管公司恢复供水供电。2010年8月17日，因被告娱乐无极限网吧未按约定日期支付剩余水电费及物管费等问题，申霏物管公司停止向被告娱乐无极限网吧供水供电，致被告停业。被告已支付8－3－2的房屋租金至2010年10月17日。诉讼中，经本院要求，被告于2013年10月10日将租赁的房屋交还给原告。审理中，原告撤回对被告恒鑫地产公司的起诉。另查明，2011年3月2日，冉茂曦、王传龙、杨晓玲起诉重庆市万州区娱乐无极限网吧，要求其支付2010年11月18日至2011年11月17日的租金62234元并支付违约金。本院审理后作出（2011）万法民初字第01973号民事判决，该判认为在租赁合同有效期内出租物产权变更不影响租赁合同效力，新产权人应继原产权人履行租赁合同；租赁合同对租金给付期限有明确约定，承租人应按约定期限支付租金；逾期给付应承担相应违约责任；双方约定“违约方需向另一方支付当年租金总额双倍的违约金”过高，考虑承租人未按期支付租金有出租房屋漏水，未正常营业等客观情况，酌情确定违约金为人民币5000元。遂判决重庆市万州区娱乐无极限网吧在判决生效后十日内支付原告冉茂曦、王传龙、杨晓玲租金62234元并支付违约金5000元。娱乐无极限网吧不服一审判决上诉至重庆市第二中级人民法院，经审理后该院作出（2011）渝二中法民终字第01473号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告娱乐无极限网吧诉被告恒鑫地产公司、宗申天润公司、张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月16日作出（2010）万法民初字第04808号民事判决，宣判后恒鑫地产公司、宗申天润公司不服判决向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院审理后认为上诉人提交的新证据可能影响案件事实的认定和实体的处理，于2012年5月21日作出（2012）渝二中法民终字第03086号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2012年12月11日作出（2012）万法民初字第06025号判决，宣判后恒鑫公司不服判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院审理后作出（2013）渝二中法民终字第00245号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，恒鑫公司不服判决向重庆市第二中级人民法院申请再审。2013年12月18日重庆市第二中级人民法院作出（2013）渝二中法民再终字第00018号民事裁定，将本案发回本院重审。2014年9月16日，本院作出（2014）万法民再初字第00001号民事判决：娱乐无极限网吧各项经营损失共计102306元，在本判决生效后十日内由冉茂曦赔偿35576.50元，王传龙、杨晓玲共同赔偿35576.50元，张元兰、张晓玲各赔偿15576.50元；娱乐无极限网吧缴纳的履约保证金13576元，由冉茂曦退还2320元，王传龙、杨晓玲退还2290元，张晓玲退还4483元，张元兰退还4483元。以上款项在本判决生效后十日内支付。驳回娱乐无极限网吧要求退还已经缴纳的房租费20527.50元等的其它诉讼请求。宣判后，被告娱乐无极限网吧上诉至重庆市第二中级人民法院，该院以（2014）渝二中法民终字第01751号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审记录予以佐证，本院予以确认。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，非因法定或约定的解除条件成就，当事人不得擅自解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”由此可见，在出租人违反维修义务时法律并没有赋予承租人解除合同的权利，而是赋予其减少租金或延长租期的请求权。对于被告称租赁房屋漏水及停水停电系导致租赁合同已解除不应再付租金的问题。被告自租赁房屋经营网吧以来，租赁房屋虽发生漏水导致原告受损的事实，但被告整体尚能运营且每月均能盈利，并未达到合同目的不能实现的程度。另外，人民法院生效判决已经判令娱乐无极限网吧应当继续履行租赁合同，同时，原告等人已经对租赁房屋因漏水导致被告的经营损失，予以了相应赔偿。结合被告在租赁合同约定的履行期限2012年4月17日届满后，仍然占用该租赁房屋至2013年10月10日，被告占有期间的租赁费用，被告应当支付。但考虑本案由于租赁房漏水影响被告正常使用，以及被告在该时间段未进行经营活动的实际情况，原告请求的租金应当予以酌情减少30%。被告已支付8-3-2房租费租金至2010年10月17日，2010年10月18日至2011年4月17日的租金按合同标准为（23.89元／㎡·月）为（6月·23.98元·202.96㎡）=29201.88元；2011年4月18日至2012年4月17日的租金按（24.84元／㎡·月）计算为（12月·24.84元／㎡·月·202.96）=60498元；对于2012年4月18日至2013年10月10日的租金，因原、被告合同未约定，宜按原、被告合同约定的最后一年的标准计算，原告主张在最后一年的基础上上涨4%，没有事实依据，本院不予支持，租金为（17.8月·24.84元／㎡·月·202.96）=89739.17元。以上合计179439.05元，被告应当支付179439.05·70%=125607.34元。原告请求给付资金占用损失从应付之日至2013年10月10日，虽符合合同约定。但考虑以上情况，原告主张的资金占用损失，本院也不予支持。对于原告主张的违约金2万元，虽然被告未按照合同约定支付租金，但结合本案系该房屋漏水导致一系列的纠纷产生，对此，原告也在另案承担了相应责任，以前业主及租赁方也对被告作出相应补偿，故纠纷的产生双方均有过错，该请求本院也不予支持。另外，按照相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有享有的权利。也就是说，租赁房屋产权转移后，新的所有人与承租人之间基于法律的强制性规定形成新的租赁关系，而不用另行签订租赁合同。租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物产权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。本案中，原告主张权利，要求被告给付租金的请求，符合法律规定，应予支持。对于原告撤回对被告恒鑫地产公司的起诉，符合规定，被告恒鑫地产公司在本案中不承担责任。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆市万州区娱乐无极限网吧在本判决生效后五日内支付原告张元兰、张晓玲2010年10月18日至2013年10月10日的房屋租金125607.34元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7498元，保全费1520元，合计9018元，由原告承担2249元，被告重庆市万州区娱乐无极限网吧承担6769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 牟登春人民陪审员 张永慧人民陪审员 程 方二〇一五年四月九日书 记 员 罗小莉书 记 员 向 琪 来源：