（2015）三中民终字第05093号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-15
案件名称
张锡钢与北京市佳开原物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张锡钢,北京市佳开原物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05093号上诉人（原审被告）张锡钢，男，1961年1月14日出生。被上诉人（原审原告）北京市佳开原物业管理有限公司，住所地北京市通州区乔庄北街3号院。法定代表人张宝山，总经理。委托代理人张宝通，男，1962年12月12日出生。委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。上诉人张锡钢因与被上诉人北京市佳开原物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第02306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：2006年12月28日，北京市开原房地产开发有限责任公司（以下简称开原公司）与物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：开原公司将其开发建设的通州区云景南大街启明星苑小区的物业管理工作委托物业公司进行管理。根据上述合同约定，物业公司已于2005年12月28日正式接管该小区物业管理工作。物业公司接管小区物业管理工作后，张锡钢无故拖欠2012年至2013年度的物业管理费。物业公司多次催要未果，现诉至法院，要求判令张锡钢给付物业公司2012年至2013年度的物业管理费4111.2元、滞纳金4111.2元，共计8222.4元。张锡钢在一审中答辩称：张锡钢是2010年入住的，张锡钢家里漏水也有5年了，每年都漏。入住的时候张锡钢并不知道家中漏水，但是必须得交物业费，不交的话不给钥匙。第二年张锡钢虽然知道房屋漏水，但还是交了物业费，张锡钢相信物业公司能够给张锡钢维修好。物业公司最后一次维修是2014年8月，张锡钢9月份拍照的时候还在漏水。物业公司的确维修过，但是一直都没有修好。张锡钢准备对房屋进行整修，打算把地板、壁纸等都换了，因为漏水问题张锡钢家中的装修都受到损害。张锡钢准备要起诉物业公司，物业公司倒先起诉张锡钢了。一审法院经审理查明：2005年12月28日，物业公司与开原公司签订《前期物业服务合同》，约定由开原公司委托物业公司对通州区云景里南大街启明星苑小区进行前期物业管理；物业服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为带电梯住宅2.24元／月／平方米，多层住宅0.93元／月／平方米，高层住宅1.96元／月／平方米；双方并就物业管理其他事宜作出约定。2010年5月8日，张锡钢（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业管理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，对其购买入住的通州区启明星苑小区9号楼3单元802号房屋（建筑面积为103.82平方米）进行物业管理；甲方按规定按时交纳物业管理费；物业服务费乙方按建筑面积按年收取（按房屋建筑面积计算，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋公摊建筑面积）其中电梯、水泵运行维护费用，按房屋建筑面积比例分摊；甲方无故拖欠物业管理费一个月以上的，将按拖欠款的每日3‰加收滞纳金，超过三个月不交的，乙方可采取诉讼等合法措施催缴解决；委托管理期限以商品房入住通知书确定的入住日期起，至业主委员会成立后与物业企业签订《物业管理合同》生效时止；双方并就委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量、管理目标、违约责任等其他事宜作出约定。经核实，张锡钢于2010年5月8日入住该小区。物业公司实际按照1.65元／月／平方米的标准向张锡钢收取物业管理费。张锡钢尚未交纳2012年5月8日至2014年5月7日期间的物业管理费。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与开原公司签订《前期物业服务合同》及物业公司与张锡钢签订的《前期物业管理合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效的协议，具有法律的约束力。张锡钢作为通州区启明星苑小区的住户，接受了物业公司提供的物业管理服务，应依约交纳物业管理费。现物业公司要求张锡钢给付拖欠的物业管理费的请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；物业公司要求张锡钢给付滞纳金的请求，合法有据，该院亦予支持。但该滞纳金约定的标准过高，该院结合案情酌减为1000元，对于物业公司主张过高部分该院不予支持；至于张锡钢主张的房屋漏水问题，并无证据证明系因物业公司的物业服务导致，其依此拒交物业费，无事实及法律依据，该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张锡钢给付物业公司2012年5月8日至2014年5月7日期间的物业管理费4111.2元及滞纳金1000元，以上共计人民币5111.2元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张锡钢不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1.依法撤销一审判决；2.判令物业公司返还张锡钢已交纳的2010年5月8日至2012年5月7日的物业费4110元；3.判令物业公司赔偿张锡钢财产损失及误工费共计8823元。4.本案一审、二审诉讼费由物业公司负担。其主要上诉理由为：张锡钢从入住期间就发现房屋窗户漏雨，并每年都要求物业公司进行修理，但物业公司一直没有维修好，窗户漏雨问题仍然存在。物业公司主张张锡钢无故拖欠物业费，是没有依据的，张锡钢一审要提交反诉状，一审法院认为张锡钢的反诉主体错误没有受理。因此，一审未查明相关事实，请求二审法院支持张锡钢的上诉请求。物业公司服从一审法院判决，其针对张锡钢的上诉理由及请求发表答辩意见称：请求法院驳回张锡钢的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理合同》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：张锡钢与物业公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应履行相应合同义务。本案中，物业公司向涉案房屋所在的通州区启明星苑小区提供了物业服务，张锡钢作为业主，接受了物业公司提供的物业服务，应当向物业公司交纳物业费。张锡钢主张其拒绝交纳物业费的理由为其房屋自入住即存在窗户漏雨的情形，但其提交的证据不足以证明该情况系因物业公司提供的物业服务不当所造成，故张锡钢以此为由拒绝交纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉理由不予采信，对其拒绝交纳物业费的请求亦难以支持。故一审法院结合在案证据以及当事人的诉辩主张，认定张锡钢应向物业公司补交2012年5月8日至2014年5月7日的物业费4110元并无不当，本院依法予以维持。按照双方签订的《前期物业管理合同》的约定，张锡钢应当因其未交纳物业费的行为向物业公司支付滞纳金，一审法院结合案件事实，酌情确定滞纳金为1000元亦无不当，本院亦予以维持。关于张锡钢提出的要求物业公司返还张锡钢已交纳的2010年5月8日至2012年5月7日的物业费4110元以及由物业公司赔偿张锡钢财产损失及误工费共计8823元的上诉请求，因其不属于本案一审审理范围，故本院对其上述请求不予处理，张锡钢就其上述请求可另行起诉。综上所述，张锡钢的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由张锡钢负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由张锡钢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴 晶 焱代理审判员 王 天 水代理审判员 付 哲二〇一五年四月九日书 记 员 郭莹书记员高原 来源：