（2015）二中民四终字第169号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-21
案件名称
高春波与王娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高春波,王娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第169号上诉人（原审被告）高春波。委托代理人金朝，天津勤达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王娟。委托代理人于海英，天津金三维律师事务所律师。上诉人高春波因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨港民初字第3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭进行审理。上诉人高春波的委托代理人金朝，被上诉人王娟的委托代理人于海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月1日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同。协议约定，原告将其从天津市滨海新区大港管理委员会办公室承租来的大港育秀街3号门脸房屋租赁给被告，房屋租赁期限为60个月，即2011年1月1日至2016年1月1日，其中200㎡房屋租金为5万元，另54㎡房屋在2012年8月签订合同，租金另外计算。租金交付方式为在承租期间内每年12月交付下一年租金。2011年底被告向原告缴纳2012年度的房租时，原告提出可以将剩余54㎡房屋提前租给被告，加之之前租给被告的200㎡房屋，房租为80000元／年。2013年10月25日，大港文化局（变更后房屋实际管理人）向原告发出调价通知，将标的房屋租金上涨到1.5元／㎡日。2013年12月30日原告与大港文化局图书馆续签了育秀街3号门脸房租赁合同。2013年底原告要求被告涨房租，被告表示不能接受。2014年7月1日，原告再次找到被告协商，双方发生争执，原告拿走了房屋钥匙，并将承租房门上锁，收回房屋。庭审中，原审法院应双方当事人的申请，前往大港区文化局（2013年天津市滨海新区大港文化局组织机构撤销，机构及职能被滨海新区文化局收辖）进行调查。查明：2012年11月20日，天津市滨海新区大港管委会将诉争房屋的管理权交由天津市滨海新区大港管委会文化局，由其管理、经营。2013年10月25日，原大港文化局调整诉争房屋的房租为1.5元／㎡日，并向原告下达了调价通知。2013年12月30日，原告与原大港文化局签订房屋租赁协议，原告继续承租诉争房屋，原告交纳房租120000元，2014年7月2日，经原大港文化局与原告协商，解除了上述房屋，原大港文化局退还了原告房屋租金100000元。不日，原告将房屋钥匙交还给原大港文化局。原告在原审法院起诉要求判令解除原被告房屋租赁合同；被告支付2014年1月1日至2014年7月1日止的租金74290元及利息；并支付合同违约金25000元。本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，2011年1月1日原、被告之间签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。后双方在2011年底，对合同标的和房租做了调整，将房屋面积变为254㎡，租金相应调整为80000元／年，应视为对合同内容的改变，亦为合法有效。截至2013年12月31日，被告支付了之前的全部房租。上述事实原审法院予以确认。审理中，双方均同意解除双方订立的房屋租赁合同，仅对合同解除时间双方存在争议，鉴于合同价金是合同的重要基本条款，变动合同价金是对合同内容的改变，虽然原被告在2011年1月1日签订的房屋租赁合同中约定“房屋租金出现变化，按实际甲方租用费补齐差价”，但当房屋租金大幅增长的情况下，给承租人造成很大经营成本压力，其提出异议符合常理，其亦有权选择变更房租、解除合同等相应的救济。2013年12月30日原告与上手的租赁合同的租金已做变更，而原被告因房屋涨租金问题未能达成一致意见，故继续履行合同已无法实现合同目的，故原审法院认定原被告合同解除的时间为2013年12月31日。关于损失，根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告在原告要求调价后，虽提出了异议，但并未交还大港育秀街叁号两层门脸房给原告的事实，结合本案，原被告所签订的房屋租赁合同约定的租金为80000元／年，被告对于其占用房屋6个月，比照原房租40000元应予以赔偿。就本案双方主张的违约责任问题，因双方均无足够证据予以证实，原审法院均不予认可。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决：一、确认原被告所签订的天津市滨海新区大港育秀街三号两层房屋租赁合同于2013年12月31日解除；二、被告赔偿原告损失40000元，于本判决生效后十日内付清；三、如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。本诉案件受理费1141元，由原告王娟负担680元，被告高春波负担461元。一审宣判后，高春波不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判令被上诉人自行承担损失；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人违约涨价，是合同无法继续履行的责任方，双方在2013年底协议解除合同，被上诉人的损失仅仅是文化局没有退还的2万元租金，而上诉人的损失是几十万元装修花费，法院判决没有责任的上诉人比照年租金8万元赔偿上诉人占用房屋6个月的损失4万元，有失公平。被上诉人王娟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的基本事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，且双方均已按合同内容履行。关于上诉人主张被上诉人的损失仅为文化局未予退还的20000元租金，原审法院认定其承担40000元房屋使用费有失公平的问题。因上诉人与被上诉人之间有经双方真实意思表示所签订的房屋租赁合同，且已按照该合同实际履行，上诉人亦按照合同规定交纳了2013年的租金，故在双方均认可合同已解除的情况下，上诉人仍占有使用涉诉房屋，未支付房屋使用费，给被上诉人造成了损失，上诉人虽主张2014年1月1日之后未继续营业，但其实际占有使用房屋一直到2014年7月1日，故根据公平原则，上诉人应交付占用涉诉房屋期间的使用费以补偿被上诉人所受损失，数额应参照双方已履行的合同租金价格。关于被上诉人收到的退款100000元，是被上诉人与原大港文化局就双方之间的合同进行协商后，原大港文化局对于自身权利处分的结果，并未涉及被上诉人与上诉人的合同履行，不应以此确定上诉人房屋使用费的数额，故原审法院基于上诉人与被上诉人的合同相对性对本案作出的处理并无不妥，上诉人的此项上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张的其因解除合同损失的几十万元装修费用的问题，因其未在本案中进行反诉，且未提供相关证据予以证明，故本院对此不予涉及。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费800元，由上诉人高春波承担。本判决为终审判决。审 判 长 强国琴代理审判员 王 珊代理审判员 孟 夏二〇一五年四月九日书 记 员 牛卫锋速 录 员 元 悦 微信公众号“”