（2014）乳滨民初字第215号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2016-01-22
案件名称
好当家（乳山）万盛生物科技有限公司与谷信昭租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
好当家（乳山）万盛生物科技有限公司,谷信昭
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳滨民初字第215号原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司，住所地：乳山市徐家镇马场村南。法定代表人唐会亭，董事长。委托代理人董立盼，职工。被告谷信昭。委托代理人张鹏，威海高新田村法律服务所工作人员。原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司（以下简称好当家公司）与被告谷信昭租赁合同纠纷一案，本院���案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告好当家（公司委托代理人董立盼，被告谷信昭委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司诉称，2003年11月21日，乳山市盐场与被告签订虾池租赁合同，约定将乳山市盐场所有第1、2、3号虾池租赁给被告经营。合同签订后，乳山市盐场于2004年11月7日依法破产，其房产及其他财产由原告竞买。鉴于以上情形，2010年8月20日，乳山市盐场破产管理人向被告送达了通知书，告知原告依法享有乳山市盐场财产的所有权，并对出租人变更做出了通知。被告收到该通知书向原告支付了租金，承认了原告出租人的身份。然而，2013年被告交纳租金的期限已过，但被告迟迟不支付。被告不支付租金，违反了合同约定。现原告起诉要求终止租赁合同，要求被告立刻腾出虾池，并支付滞纳金。被告谷信昭辩称，原告主体不适格，乳山盐场营业执照未被注销，且乳山盐场破产被告未收到法院申报债权通知。原告不具备出租人身份，被告与乳山盐场均合法存续且从未变更，原告主张其购买盐场财产，需要提供证据，且虾池系划拨土地，不属于破产财产。即便原告真实购买了盐场财产，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。被告没有违约行为，没有缴纳2014年租金的原因是乳山盐场破产后，原来合同约定的缴纳时间已经被实际变更，被告是根据法院或破产管理人的通知才去缴纳。即使被告存在迟延履行，原告也应给予一定宽限期。原告要求被告交纳滞纳金，没有计算依据、方法和金额，如果原告要求按合同约定逾期一天加收2%年租金的标准，被告没有逾期，就算逾期，违约金也约定过高。关于2014年租金，被告会根据��理人通知交纳，也可以交纳给原告，被告不同意原告诉讼请求，要求确认原告解除租赁合同的行为无效。并按照合同约定，履行至30年届满。经审理查明，2003年11月21日，被告谷信昭（乙方）与乳山市盐场（甲方）签订《租赁合同》，约定乳山市盐场将1、2、3号虾池租赁给谷信昭经营，面积为136亩，租赁期限为三十年，自2004年1月1日至2033年12月31日。虾池每年每亩租金为600元，年租金总计为81600元。签订合同时一次性交足第一年租金，其余租金，应于每年12月1日前付清下一年度的租金。合同第六条第2项约定，“乙方应按期缴纳租金，若逾期不交，甲方有权收取滞纳金。……若超过三个月，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任及损失。”另查明，2004年11月7日，乳山市人民法院（2004）乳民��破字第12号民事裁定书裁定乳山市盐场破产还债。2005年3月30日，原告好当家公司与乳山市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定好当家公司以出让方式取得原属于乳山市盐场使用的徐家镇马场村南1757220平方米土地使用权，出让年期为50年。再查明，2013年4月20日员原告好当家公司通知被告谷信昭，乳山市盐场于2004年11月7日被其收购，谷信昭与乳山市盐场的租赁合同履行至2015年12月31日。2013年5月9日，被告谷信昭向原告好当家公司交纳2013年虾池租金81600元。2014年4月2日，被告谷信昭收到原告好当家公司送达的《终止合同通知书》。诉讼过程中，被告谷信昭向本院递交反诉状，要求确认原告好当家公司解除租赁合同的行为无效。经本院审查，被告谷信昭的诉讼请求不构成反诉，不应作为反诉处理。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方陈述，租赁合同、交款收据、民事裁定书、国有土地使用权出让合同等证据在案为证。本院认为，被告谷信昭与乳山市盐场签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。因乳山市盐场进入破产程序，原告好当家公司通过出让方式取得原属于乳山市盐场使用的徐家镇马场村南1757220平方米土地使用权，出让年期为50年，由此应当认定乳山市盐场在其与被告谷信昭签订的租赁合同中的权利义务由原告好当家公司概括承受。根据原租赁合同的约定，被告谷信昭应当于2013年12月1日前交纳2014年度虾池租金，若逾期超过三个月，出租方有权终止合同。至起诉之日即2014年6月20日，被告谷信昭仍未交纳2014年度虾池租金，虽已逾期超过���个月，但原告好当家公司未提交证据证实已经履行了催告义务，被告经催告后在合理期限内仍未履行，且被告谷信昭称愿意及时交纳租金，故对原告好当家公司要求终止与被告谷信昭签订的租赁合同及要求被告谷信昭立即腾出虾池的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告好当家公司在诉状中虽要求被告谷信昭支付滞纳金，但在法院指定期限内未提交具体的计算依据和计算方法，视为其没有依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司要求终止与被告谷信昭之间的租赁合同、要求被告谷信昭立即腾出虾池并支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费50元，由原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 李长广代理审判员 刘 铭人民陪审员 宋吉波二〇一五年四月九日书 记 员 王红燕 搜索“”