（2014）嘉民三（民）初字第816号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-08-27
案件名称
邓某某与上海某某房地产发展有限公司排除妨害纠纷案一审判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓某某,上海某某房地产发展有限公司,顾某
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第816号原告邓某某。委托代理人封神鹰，上海市慧众律师事务所律师。被告上海某某房地产发展有限公司。法定代表人王某某。委托代理人杨某某，公司职员。委托代理人黄溯，北京盈科（上海）律师事务所律师。第三人顾某。委托代理人陈某某。原告邓某某与被告上海某某房地产发展有限公司排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年8月27日公开开庭审理。由于案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并依法追加了第三人顾某后于2015年4月1日第二次公开开庭进行了审理。原告之委托代理人封神鹰、被告之委托代理人黄溯、第三人顾某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月7日，原告母亲用原告的名义向被告购买嘉定区某某路388弄7号1902室房屋并与被告签订了合同。同月原告向被告付清了全部购房款。2011年12月30日，被告向原告交房。2012年10月，原告开始对上述房屋进行装修。2013年1月，根据双方约定，被告对上述房屋内的两套卫生间的下水道进行改造。在此过程中，被告指定了专业的施工队进行施工，为了方便施工，被告打开了楼下1802室的门，同时又派出了专业人员进行监督和验收。在施工结束后，原告支付了全部的工程款。2013年10月，上述房屋的装修全部结束，同时原告入住。2014年3月27日，上述房屋的两套卫生间的下水道全部被堵塞，致使原告无法居住。后经了解，是被告将下水道用闷头闷死。为此，原告多次要求被告恢复原状，但无果。原告认为原、被告对于下水道改造的约定是双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，当属合法有效。在双方对约定履行结束后，被告又单方面堵塞下水道的行为，是一种侵权行为。故原告起诉要求被告拆除嘉定区某某路388弄7号1902室下水道的闷头，并接通上述房屋的下水道。被告辩称，涉案楼盘被告采用同层排水方案，排水管道是不需要设置到下层的。今年春节过后，相邻的1802室业主向被告反映称1902室业主将楼板打穿，将排水管道设置到1802室房屋上方，为此产生纠纷。至此被告才发现原告将1901室和1902室两户的排水都改动了。考虑到楼板打穿对房屋的承重结构与排水系统会产生影响被告就采取了措施，切断了原告延伸到1802室的排污管，并将管道堵上。原告所述被告同意其对卫生间下水管进行改造的事实并不存在。对于原告擅自打穿楼板、改动排水管道的行为被告保留诉讼的权利。综上，请驳回原告的诉请。第三人述称，1802室房屋虽然是现房出售，但其在购买时并未仔细核查，故并不知晓房屋被改造过。直到被告向第三人交付房屋，第三人进行验收时，才发现该房屋与其他亲友购买的同一楼盘的房屋不同，变成了异层排水。第三人即刻向被告提出异议，要求退房。后被告提出整改，故第三人在被告整改后接收了该房屋，并进行了装修。现在虽然1902室的排水管道被封堵，但管道仍在，影响1802室的吊顶高度，导致1802室卫生间窗户不能打开。故第三人保留向原、被告追诉的权利。对于原告要求恢复异层排水的诉请，第三人不予同意。经审理查明，2010年11月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于本市嘉定区安亭镇某某路388弄7号1902室房屋。该合同附件五《临时管理规约》第四条第（五）项约定，业主同意合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。上述合同签订后，原告向被告支付了房款，被告向原告交付了房屋。2012年10月中下旬，由于涉案楼盘系同层排水，1902室原通向排水总管的接口在18层和19层楼板中间位置，原告征得被告同意后对排水管道进行了改造，将原排水接口封堵，然后在1802室卫生间上方的排水总管上新开接口，并通过在18层和19层中间隔层上打孔，将1902室卫生间的排水管设置到1802室房屋卫生间上方。此后，原告完成了1902室房屋的装修。2013年8月5日，原告取得了上述房屋的房地产权证。2013年9月15日，第三人顾某等与被告签订《上海市商品房出售合同》，向被告购买了涉案房屋楼下1802室房屋。第三人在验收房屋时发现了异层排水的情况，遂要求被告拆除卫生间上方的1902室排水管道，恢复同层排水。被告遂于2014年年初拆除了1801室和1802室卫生间上方原告的排水管，并用闷头闷住接口。2014年4月开始，原告陆续向被告发函要求恢复下水道原状，接通下水管道。同年5月，被告回复称原告擅自改造卫生间下水道影响了楼下住户，故被告对下水道进行了复原，被告同时要求原告尽快恢复房屋设计原样。审理中，本院向原告释明，原告认为其与被告之间关于下水道改造的约定合法有效，故坚持要求被告拆除闷头，恢复异层排水。以上事实，有商品房预售合同、上海市房地产权证、往来信函、房地产登记信息、证人证言及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，根据庭审查明的事实，本案的争议焦点有以下两方面：一是原、被告间是否存在下水道改造的约定；二是该约定是否合法有效，被告违反了该约定原告是否有权要求其恢复履行。对于第一个争议焦点，根据原告方提供的证人证言，以及施工的常理，本院认定被告同意原告进行下水道改造，且当时对涉案房屋楼下的1802室所有权尚在被告名下。对于第二个争议焦点，本院认为，原告将排水总管中原本在19层的下水管接口改动至18层，即便其取得了18层业主的同意，由于排水总管涉及整幢房屋多户业主，原、被告之间关于下水道改造的约定也违反了该小区《临时管理规约》第四条第（五）项的约定，损害了其他业主的合法权益，应当被认定无效。故原告诉请要求被告按照无效约定履行，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第（三）、第（四）项之规定，判决如下：驳回原告邓某某的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告邓某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 庄羽凤代理审判员 刘燕枫人民陪审员 秦铨安二〇一五年四月九日书 记 员 顾 叶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 关注微信公众号“”