（2014）沈中民二终字第2748号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-27
案件名称
上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司与被上诉人徐美、党文学商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳中海新海汇置业有限公司,徐美,党文学
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第2748号上诉人（原审被告）：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101—2号。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托代理人：于泽，男，1986年10月22日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐美，女，1966年6月23日出生，汉族，沈阳市第四人民医院医生，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：ＸＸＸ，辽宁华君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党文学，男，1964年4月27日生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：ＸＸＸ，辽宁华君律师事务所律师。上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司（以下简称“中海公司”）因与被上诉人徐美、党文学商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第03545号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员单立参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人于泽、被上诉人徐美的委托代理人ＸＸＸ、被上诉人党文学及其委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐美、党文学一审诉称：我方于2011年9月13日购买中海公司所开发的中海城央墅A13—104号房，购房金额为3，177，900元。双方约定中海公司应于2011年10月31日交付我方所购房屋，但中海公司却实际于2012年6月23日交房，逾期236天，按照合同约定，中海公司应承担违约金74，998.44元。由于中海公司拒绝向我方支付违约金，现来院诉讼，请求法院判令：1、主张因中海公司交付的房屋无法入住，给我方造成的损失74，998.44元（计算至2012年6月24日）2、本案诉讼费用由中海公司承担。中海公司一审辩称：本案涉案房屋在2011年6月24日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，表明该房屋已经竣工验收合格，具备房屋交付条件，我方无理由逾期交房。即使徐美、党文学提交的所有证据都是真实的，园区实际也在2011年11月份就完全具备了交付条件，违约金不应计算至徐美、党文学主张的2012年6月。且我方提供的证据足以证明同批入住的业主均办理了入住手续并签订了装修协议，因此房屋具备使用条件，请求法院驳回徐美、党文学的诉讼请求。原审法院审理查明：2011年9月13日，徐美、党文学与中海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐美、党文学购买中海公司开发的位于沈阳市于洪区松山西路132-3号4门商品房一处，房屋面积244.65平方米，房屋总价款3，177，900元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。2011年11月29日，中海公司向徐美、党文学发出《入伙通知书》，内容为徐美、党文学购买的中海央墅A11栋4门已具备交付条件，办理入伙的时间为2011年12月1日。徐美、党文学接到《入伙通知书》后，至中海公司处办理入住事宜，因徐美、党文学房屋门前堆满土堆，无法进入，徐美、党文学未办理入住。2014年4月，北方区中海物业管理公司的免费赠予刊物《家缘》中记载以下一段文字：2011年11月23日晚21：45，沈阳中海城央墅服务中心……彭主任挂了电话马上找到当天值夜班的工程部陈主任，两人迅速赶到现场。由于园区正式电还没有接通，室内没有照明，漆黑一片，根本看不清脚下的情况……。徐美、党文学房屋所在的中海央墅小区的电表（厂家为江苏林洋电子股份有限公司）是2012年生产的。2012年5月23日，徐美、党文学收到中海公司工作人员的群发短信，内容为：温暖夏日，鲜花绽放，美丽央墅，帖心服务，央墅欢迎您回家！2012年6月，徐美、党文学至中海公司处办理了入住手续。2011年6月24日，中海公司取得了中海城（工程地址：沈阳市于洪区西江街160号）A9-A11的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐美、党文学与中海公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，徐美、党文学按照约定履行了自己的义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。2011年6月24日，中海公司向徐美、党文学交付的商品房虽取得了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，但因没有生活用电，且房屋门前堆满土堆，不符合合同约定的交付条件，造成徐美、党文学无法入住，依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的标准，由中海公司按日向徐美、党文学支付已交付房价款万分之1的违约金，计算至2012年5月23日止。经计算，中海公司应向徐美、党文学赔偿无法按合同约定时间入住的损失共计65，146.95元（3，177，900元×0.0001／天×205天）。关于徐美、党文学提出中海公司曾口头承诺免去2011年的采暖费及第一年的物业费，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳中海新海汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐美、党文学赔偿无法按合同约定时间入住的损失65，146.95元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担。宣判后，中海公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：案涉房屋在2011年6月已验收合格，上诉人也通知被上诉人收房，上诉人不存在违约，不应承担赔偿责任。被上诉人徐美、党文学答辩称：合同约定是2011年10月31日交房，上诉人是2011年12月1日通知被上诉人收房，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明：2011年9月13日，徐美、党文学与中海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐美、党文学购买中海公司开发的位于沈阳市于洪区松山西路132-3号4门商品房一处，房屋面积244.65平方米，房屋总价款3，177，900元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在房屋交付时达到使用条件”。2011年6月24日，中海公司取得了中海城（工程地址：沈阳市于洪区西江街160号）A9-A11的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2011年11月29日，中海公司向徐美、党文学发出《入伙通知书》，内容为徐美、党文学购买的中海央墅A11栋4门已具备交付条件，办理入伙的时间为2011年12月1日。徐美、党文学接到《入伙通知书》后，至中海公司处办理入住事宜，徐美、党文学以房屋门前堆满土堆，无法进入为由未办理入住。徐美、党文学一审提供2014年4月北方区中海物业管理公司的免费赠予刊物《家缘》，该刊物中记载：2011年11月23日晚21：45，沈阳中海城央墅服务中心……彭主任挂了电话马上找到当天值夜班的工程部陈主任，两人迅速赶到现场。由于园区正式电还没有接通，室内没有照明，漆黑一片，根本看不清脚下的情况……欲证明在2012年6月，案涉房屋不具备交付条件。徐美、党文学一审提供案涉房屋所在的中海央墅小区的电表（厂家为江苏林洋电子股份有限公司）照片显示电表是2012年生产的，欲证明在2012年6月，案涉房屋不具备交付条件。2012年5月23日，徐美、党文学收到中海公司工作人员的群发短信，内容为：温暖夏日，鲜花绽放，美丽央墅，帖心服务，央墅欢迎您回家！2012年6月，徐美、党文学至中海公司处办理了入住手续。以上事实，有当事人当庭陈述笔录及商品房买卖合同，发票、入伙通知单、照片、杂志摘录、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当赔偿被上诉人因交付房屋无法入住造成的损失。一、关于诉争房屋是否符合约定交付条件的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在房屋交付时达到使用条件”。一审判决引用条款表述为“生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”有误，据此认定涉案房屋没有生活用电，不符合约定交付条件不妥，应予纠正。其次，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的交房时间为2011年10月31日前，交付条件为商品房经验收合格；水、电达到使用条件。据此，上诉人已于2011年6月24日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，诉争房屋符合商品房经验收合格的约定交付条件。虽然诉争房屋通的是临时电，但是已经能够满足使用所需，应视为水、电达到使用条件。因此，诉争房屋符合约定交付条件。二、关于诉争房屋是否无法入住的问题。通过被上诉人提交的园区内照片，虽然能够证明园区内道路仍有施工，诉争房屋门前有堆放的残土等，但是不足以造成诉争房屋无法入住的程度。一审认定诉争房屋无法入住，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第03545号民事判决；二、驳回被上诉人徐美、党文学的诉讼请求。一审案件受理费1328元，由被上诉人徐美、党文学负担。二审案件受理费1328元，由被上诉人徐美、党文学负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年四月九日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：搜索“”来源：