（2015）鼓民初字第877号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-27
案件名称
福州嘉荣物业管理有限公司与孙新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州嘉荣物业管理有限公司,孙新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第877号原告福州嘉荣物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区北江里路金冠花园2#楼1层01室。法定代表人吴文霖，总经理。委托代理人郭东舰，福建亚太天正律师事务所律师。被告孙新，男，汉族，1953年8月17日出生，住福州市鼓楼区。原告福州嘉荣物业管理有限公司诉被告孙新物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人郭东舰、被告孙新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年10月开始，原告与金冠花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为金冠花园提供物业管理服务。原告按约提供了相应的物业管理服务，但被告从2013年7月开始，无故拒缴物业服务费。至2014年12月31日止，被告欠缴物业管理服务费4437元。同时，原告代被告向电力公司支付公摊电费215.7元，经原告多次催缴，被告均拒绝支付。为维护原告合法权益，特诉请判令：1.被告向原告支付物业管理服务费4437元（截止2014年12月31日）、公摊电费215.7元（截止2014年12月31日）；2.被告向原告支付其因欠缴物业管理服务费而产生的违约金（从2013年7月开始计算，每月以246.5元计算，按日万分之六点四分别从每月的26日起计至被告付清物业管理服务费4437元之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1.自2011年下半年开始金冠花园小区供水就极不正常，被告所住的单元里经常长时间停水，且时时间歇性断水，严重影响了正常的生活。在长达近三年的时间里，被告无数次找到原告，要求其做好物业服务，保证正常供水，并多次找到小区所在的龙峰社区居民委员会反映，社区多次找原告协商，对被告的这些合理要求原告置之不理。更加不能容忍的是小区水压太低，小区的消防水池长期无水，消防设施成了摆设，小区近千户千人的生命财产长期处在危险之中，直到2014年6月底经小区业主投诉，在消防管理部门监督管理下，小区的供水才得到改善。物业管理费是物业管理公司提供物业管理服务而收取的费用，公摊电费是小区供水所用电的费用，而原告最基本的物业服务都提供不了，没有理由收取这些费用。2.福州金冠花园业主委员会成立于2006年，2007年10月与原告签订了物业管理服务合同，期限三年。此后因原告对小区物业管理混乱，没有很好地履行合同中所规定的义务，业主们合理投诉得不到解决等原因，物业管理服务合同到期后，业委会就没有与原告续签合同，因此原告的所有诉讼请求都没有法律依据。经审理查明，原告与福州市金冠花园业主委员会于2007年10月签订《物业管理服务合同》，约定由原告为金冠花园提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自合同签订之日起至2010年10月28日止；双方于2010年10月26日续签《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为2年，自合同签订之日起至2012年10月28日止；双方于2012年10月22日续签《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为3年，自合同签订之日起至2015年10月28日止。合同约定小区公共水电费业主承担部分为电梯、楼道、总泵抽水房用电，监控，观景池、绿化、道路照明，业委会办公室及会所（会所如有出租由承租方承担）；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米为单位向业主或物业使用人收取，其中商品房1至2号楼、7至10号楼、11至18号楼每平方米1.00元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告按《业主公约》的规定，向其收取违约金。金冠花园业主委员会于2007年5月15日订立的《业主公约》第十三条约定：“业主或物业使用人应于每月25日之前到物业管理处交纳当月综合物业管理费及各项服务费用。如延期缴付，将按延期天数每天加收延付金额3‰的违约金。”合同及业主公约还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。另查，被告孙新系福州市鼓楼区北江里8号金冠花园X座X单元业主，房屋建筑面积246.47平方米。被告确认在自2013年7月起未缴纳物业管理费。福州市鼓楼区华大街道龙峰社区开具证明，确认被告于2013年至2014年初期多次到社区反映家中自来水水压不稳，家中经常停水，严重影响生活，社区也与物业公司协调。本院认为，原告与金冠花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》未违反法律法规，合法有效，原告及金冠花园业主均应全面依约履行合同，被告接受了原告的服务，应及时交纳物业管理费。被告认为原告未尽到物业服务义务，可依据相关规定及合同约定向原告另行主张权利，其以拒缴物业费作为抗辩，事实上侵害了其他正常缴费业主的权益。原告诉请的2013年7月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费，根据《物业管理服务合同》约定，按建筑面积以每月每平方米1元收取，共计246.5平方米×1元／月／平方米×18个月=4437元。故对原告诉请的物业管理服务费4437元本院予以支持。另，由于原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，自2013年7月起，被告家中正常生活用水受到严重影响，社区也为此开具相应证明，故被告并非无故拖欠物业费，原告主张迟延缴纳物业管理费所产生的违约金的诉请，本院不予支持。对公摊电费215.7元（截止2014年12月31日），原告提供了福建省电力有限公司福州供电公司出具的费用明细，且详细说明了公摊费用计算方式，并每月粘贴在楼道予以公示，故本院对该笔费用予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告孙新于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉荣物业管理有限公司支付2013年7月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费4437元；二、被告孙新于本判决生效之日起十日内向原告支付截止2014年12月31日止的公摊电费215.7元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 徐 晶二〇一五年四月九日书 记 员 王典乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”