（2015）鄂武汉中民终字第00250号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-05-11

案件名称

程锐斌与武汉都市家园房产经纪代理有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

”湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第00250号上诉人（原审原告）：程锐斌，男，汉族，1977年10月15日出生。委托代理人：张静雨，湖北正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉都市家园房产经纪代理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区新竹路3号金地阳光城A幢1-805号。法定代表人：黄艳丽，该公司总经理。委托代理人：李昌全，该公司员工。上诉人程锐斌因与被上诉人武汉都市家园房产经纪代理有限公司（以下简称都市家园公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民二初字第00254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，程锐斌向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、由都市家园公司向程锐斌支付房屋交易税费10179元；2、由都市家园公司向程锐斌支付600000元贷款迟延到账的利息1026.66元及违约金20000元；3、由都市家园公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2007年4月，程锐斌以房屋抵押的方式办理贷款并购买了位于武汉东湖新技术开发区新竹路6号金地阳光城南6-3-101号的房屋。同年5月11日，程锐斌取得了该房屋的所有权证和土地使用权证。2013年12月7日，程锐斌及其妻子李微作为卖方（合同中称为甲方）与买方即案外人范进进、姜杰（合同中称为乙方）、经纪代理方即都市家园公司（合同中称为丙方）签订存量房居间（买卖）合同。约定由甲方将其所有的位于武汉东湖新技术开发区新竹路金地阳光城南6-3-101号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为129.61平方米，总价款为1060000元，一次性付款等。合同第4条约定，甲方承担零费用（甲方承诺为家庭唯一住房），乙方承担甲乙双方名下的所有交易税费、评估费、贷款费用。合同第5条约定，在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。甲方无须向丙方支付经纪代理费，乙方须向丙方支付的经纪代理费具体见补充条款。如因甲乙双方任何一方单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%；甲乙双方协商解除的，由双方平均负担即各负担经纪代理费的50%。合同第8条约定，乙方如需通过银行贷款支付甲方房款，为保证各方安全，由丙方协助乙方办理银行贷款，甲乙双方应真实、准确、及时提供办理银行贷款所需的相关资料，否则责任由不能按要求提供银行所需资料方承担，丙方不承担任何责任；乙方能够贷款的条件和可以贷款的额度以银行的审批和通知为准，丙方应协助乙方完成办理贷款的手续。合同第18条附加条款对付款方式进行了详细约定。主要约定由乙方在签订本合同时支付20000元作为购房定金给甲方，甲方将该房产的权属证书原件交由丙方保管，用于办理后期的评估、贷款、过户等手续；待乙方银行贷款审批通过后十个工作日内，乙方支付250000元作为首付款给甲方，该款专门用于甲方结清该房产的银行欠款；待甲方领到他项权证后，丙方协助甲方完成房产的抵押注销手续，之后在五个工作日内，甲乙丙三方到房地局办理过户手续，见乙方名下两证收件单的同时，乙方支付180000元给甲方，同时支付过户费用，并支付中介服务费给丙方；乙方通过银行贷款的600000元由银行见乙方名下两证收件单的十个工作日内一次性直接支付给甲方，甲方在2014年3月20日前结清该房产的物业、水电等费用，并交房给乙方使用，乙方同时支付购房尾款10000元给甲方；在过户评估单价不超过7800元／平方米的前提下，乙方承担的所有交易税费、贷款费用和中介服务费用合计40000元包干给丙方，评估价超过7800元／平方米的，增加的税费部分由乙方另行承担等。此外，合同第18条附加条款部分还以手写的内容增加了两条：1、甲方收到600000元全款之日起十日内交房给乙方，乙方保证甲方在3月20日前收到600000元全款，甲方承诺4月1日交房；2、乙方于2013年12月14日支付购房款100000元给甲方，该款为上述180000元购房款中的部分款项，丙方为该款项提供担保。签订上述存量房居间（买卖）合同时，都市家园公司提供了一份税费及中介费计算表，计算的合计金额为41185元，但税费及中介费计算表未计算因购房未满5年或者不属于家庭唯一生活用房而应缴纳的个人所得税。随后，甲乙丙三方约定上述费用由案外人范进进、姜杰负担，包干价为40000元。案外人范进进、姜杰将40000元支付给都市家园公司后，在办理房屋交易、过户、贷款等手续时需要缴纳的费用则均由都市家园公司负担。2013年12月9日，签订上述存量房居间（买卖）合同的甲乙丙三方到银行办理贷款申请手续。同年12月26日，贷款申请获得审批通过。2014年3月28日，该笔贷款支付给了程锐斌。2013年12月中旬，程锐斌决定在武汉市汉阳区购买一套位于汉阳区龙阳一号的房屋，并于当时缴纳了购房定金。同年12月24日签订购房合同。按合同约定，交房时间为2015年6月。2014年3月6日，签订上述存量房居间（买卖）合同的甲乙丙三方到房产登记管理部门办理房屋交易过户手续，因程锐斌在汉阳区购买的房屋已在房产登记管理部门办理了合同备案手续，房屋过户时显示上述新竹路6号金地阳光城南6-3-101号房屋的买卖属于第二套房屋的买卖，按照相关规定，应缴纳个人所得税10179元。因签订上述存量房居间（买卖）合同的甲乙丙三方均对该个人所得税10179元的负担存在争议，为顺利完成过户，程锐斌垫付了该费用。2014年3月10日，上述新竹路6号金地阳光城南6-3-101号房屋过户登记到案外人姜杰名下。因对上述税费10179元的负担产生争议，2014年1月14日晚，程锐斌的妻子李微找到都市家园公司进行协商，但双方未能达成一致意见。程锐斌的妻子李微对协商的过程进行了录音。录音的内容显示，程锐斌的妻子李微认为都市家园公司对上述多缴纳的税费10179元存在一定责任，但都市家园公司予以否认。2014年3月4日，程锐斌委托湖北正苑律师事务所律师张静雨向都市家园公司发出律师函。律师函表明，上述多缴纳的税费10179元，程锐斌无过错，系都市家园公司未尽到谨慎的注意义务，并希望都市家园公司尽快予以协商解决等。当天，都市家园公司对上述律师函作出书面回复，认为本方无责，但愿意积极与房屋买卖双方进行沟通等。一审另查明，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。本案在审理过程中，程锐斌认可对该相关规定是明知的。一审法院认为：本案双方签订的存量房居间（买卖）合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，其效力应予认可。从该存量房居间（买卖）合同的约定及本案查明的其他相关案件事实看，本案系居间合同纠纷。都市家园公司为程锐斌和案外人范进进、姜杰之间提供的是订立房屋买卖合同的媒介或居间服务，包括向委托人报告订立房屋买卖合同的机会，协助房屋买卖双方协商、草拟、签订房屋买卖合同，协助办理因房屋买卖产生的贷款业务，协助办理房屋过户，在房屋买卖过程中为委托人提供相关意见和建议等。本案中，都市家园公司已经履行了其主要合同义务，并无证据证明其存在违约行为，程锐斌有关要求都市家园公司支付违约金20000元的诉讼请求，没有充分的事实和法律依据，不予支持。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对此，本案双方在签订存量房居间（买卖）合同时或在房屋买卖的过程中一直是明知的，因此，从双方签订的存量房居间（买卖）合同第4条关于“甲方承担零费用（甲方承诺为家庭唯一住房）”的内容看，该约定的真实意思是要求程锐斌在完成整个房屋买卖过程期间，确保该房屋为家庭唯一住房。但程锐斌在明知上述规定的情况下，不顾旧有房屋的买卖可能因变成二套房的买卖而多承担个人所得税的风险，仍然在旧有的房屋尚未完成过户之前订购新的住房，导致新购住房的合同备案后，旧有的房屋买卖变成第二套房屋的买卖，故由此导致的损失和责任应由程锐斌自行承担。此外，对于是否能新购住房，以及何时支付新购房定金、何时签订新购住房的房屋买卖合同等问题，都市家园公司履行的仅是提供建议或意见的义务，至于对该建议或意见是否采纳的问题，决定权最终由程锐斌享有。程锐斌作为一名具有完全民事行为能力的自然人，应在明知相关房屋买卖规定的情况下，合理参考房屋中介机构的建议和意见，最大限度避免多承担个人所得税的风险。因此，程锐斌有关多承担个人所得税10179元系由于听取了都市家园公司意见，都市家园公应对此承担相应责任的主张，不予支持，对其有关要求都市家园公司向其支付房屋交易税费10179元的诉讼请求，亦不予支持。关于都市家园公司是否应向程锐斌支付600000元贷款延迟到账所产生的利息（损失）1026.66元的问题。从本案查明的事实看，都市家园公司协助案外人范进进、姜杰办理购房贷款获得批准的时间是2013年12月26日，发放贷款的时间是2014年3月28日。虽然贷款的发放时间比存量房居间（买卖）合同约定的到款时间晚（约定的到款时间是2013年3月20日前），但都市家园公司在整个贷款的过程中正常履行了合同义务，并无违约，没有任何证据证明到款延迟系因都市家园公司原因导致。故程锐斌有关要求都市家园公司向其支付600000元贷款延迟到账所产生的利息（损失）1026.66元的诉讼请求，没有充分的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回程锐斌的诉讼请求。本案案件受理费580元，减半收取290元，由程锐斌负担。判后，上诉人程锐斌不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判都市家园公司支付房屋交易税费10179元及其利息并支付违约金20000元。事实与理由：一、都市家园公司作为房屋中介专业人士，又收取4万元包干中介费，在交易上拖延，不懂相关程序，造成程锐斌多承担个人所得税，都市家园公司把责任推给程锐斌和开发商，其未尽注意责任，未履行主要义务，应承担违约责任。二、程锐斌卖房为了再买房，合同亦没有约定不能买房，所以，程锐斌反复询问都市家园公司买新房后，旧房买卖是否成为第二套房屋买卖而多承担个人所得税，都市家园公司急于成交，答应不受影响。合同亦约定程锐斌承担零费用，所以都市家园公司对多承担个人所得税是有责任的。被上诉人都市家园公司答辩要求驳回上诉，维持原判。二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：都市家园公司、程锐斌以及案外人范进进、姜杰签订的存量房居间（买卖）合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。在合同履行中，都市家园公司提供了居间服务，已促成房屋买卖合同成立并交易完毕，都市家园公司履行了合同约定的义务。上诉人程锐斌认为都市家园公司存在违约行为，应承担违约责任，但其未提供证据证明其理由成立，该上诉请求，本院不予支持。根据案涉存量房居间（买卖）合同约定，房屋总价款为1060000元，一次性付款；程锐斌承担零费用（程锐斌承诺为家庭唯一住房），乙方即买受人承担双方名下的所有交易税费、评估费、贷款费用。该约定表明，程锐斌承担零费用的前提系家庭唯一住房，但程锐斌在存量房居间（买卖）合同履行期间，另行购买商品房，并在房产登记管理部门办理了新购商品房合同备案手续，致使程锐斌在办理本案旧有房屋交易过户手续时，房产登记管理部门认定属于第二套房屋的买卖，故征收个人所得税10179元。该费用的产生，程锐斌诉讼主张系因都市家园公司交易拖延，不懂相关程序所致，但未能举证证明。程锐斌在交易过程中，对《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定是明知的，其应合理参考房屋中介机构的建议和意见，最大限度避免多承担个人所得税的风险，但程锐斌在旧有房屋尚未完成过户之前再购新的住房，导致旧有的房屋买卖变成第二套房屋的买卖，故由此产生的损失和责任应由程锐斌自行承担，一审判决驳回程锐斌全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。程锐斌的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由程锐斌负担。本判决为终审判决。审判长　　李斌成审判员　　叶玉宝审判员　　张　红二〇一五年四月九日书记员　　张博”