（2015）云罗法船民初字第48号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-11-12
案件名称
唐琼汉与李卓成租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐琼汉,李卓成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百一十九条，第二百二十四条第一款，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法船民初字第48号原告唐琼汉，男，1948年6月24日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。委托代理人邓月明，男，广东恒晟律师事务所律师。被告李卓成，男，1961年8月4日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。委托代理人胡文，男，广东言阳律师事务所律师。委托代理人李春燕，女，1989年3月25日出生，广东省罗定市人，住罗定市。原告唐琼汉诉被告李卓成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月17日受理后，依法由审判员谢宇平适用简易程序独任审理，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告唐琼汉及其委托代理人邓月明，被告李卓成及其委托代理人胡文、李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2008年10月28日签订一份《承包厂房合同书》，原、被告约定将白鹤嘴（即原旧炮厂）的8间厂房租给被告作承包管理香厂使用，并约定免收被告第一年的租金，从2010年起每年在清明节前被告要交清当年的承包款，其中从2009年10月28日起至2014年10月27日止，每年的租金是4300元，自2014年10月28日起租金提增一千元（即租金为每年5300元）。在房屋租赁期间，被告没有按照合同的约定，未经原告同意擅自将租赁的房屋用作烟花爆竹的经营，改变了租赁房屋的用途，使原告的房屋增加了危害程度，存在安全性隐患。在房屋租赁期间被告未经原告的同意擅自将房屋转租给他人，且被告从来没有向原告支付过任何租金。原告认为，被告的行为已经构成了根本违约，根据法律的规定，原告有权解除双方签订的合同。因此，原告为了维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求：1、请求法院判决依法解除2008年10月28日原告与被告双方签订的承包厂房合同书；2、请求判令被告支付租金23266.6元（1至5年的租金为每年4300元，第6年起租金为每年5300元）及利息（从2009年10月28日起至起诉之日止以本金23266.6元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告就其诉请提供的证据有：1.身份证，证实原告的诉讼主体资格；2.《承包厂房合同书》，证实原、被告之间存在出租承租涉案厂房的事实；3.个体户机读档案资料、被告租赁房屋经营烟花爆竹的照片资料，证实被告未经原告同意，改变了租赁房屋的用途，用于经营烟花爆竹，增加了租赁房屋的安全隐患；4.证人朱良德的身份证及其本人的证明，证实被告在房屋租赁期间未经原告同意违反合同约定将房屋转租给第三人的事实；5、结算清单，证实被告与朱良德转租房屋的地租为每年为1000元，房屋每年为3600元的事实。被告辩称：一、被告与原告于2008年10月27日签订《承包厂房合同书》，本案属于承包合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。二、被告并没有拖欠原告的承包款，原告称被告从来没有支付过承包款，这不是事实，在合同中双方约定不得超期半年以上不交承包款，且根据主持调解原、被告矛盾的村委干部的证人证言及当时调解过程的录音资料都可以证明被告已经按照合同约定交清了承包款。三、被告没有将承包的房屋转包给第三人朱良德，原告称被告转包的事实是不存在的，被告只是与朱良德合作经营，并不是转包，只是一种经营方式的改变，被告在承包经营中有权利选择经营方式，原告不应过分干涉。四、原告称被告改变房屋用途的事实是不存在的，在承包经营中被告对承包物的用途是可以在一定范围内改变的，承包的房屋原来是用于生产烟花爆竹的，现在变成烟花爆竹的销售场所，安全隐患并没有增加，也没有原告说的会危害房屋的使用，且根据被告的个人独资企业营业执照，被告是有资质经营烟花爆竹的，这是合法有效的。综上，原告捏造事实企图撕毁合同，严重违反了诚实信用原则，原告请求法院解除原、被告签订的《承包厂房合同书》并要求被告支付拖欠的承包款的诉讼请求缺乏法律依据，法院应当依法予以驳回。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：1.租地合约及收据，证明被告从唐坤基、唐焕恩两人处租得土地使用并交付租金；2.《营业执照》《烟花爆竹个体经营许可证》，证明被告销售烟花爆竹是合法、安全的；3、《证明》，证实涉案厂房是原告与其他三个证人欧华、陈诗灼、陈家仲合伙建造的，厂房的所有权并不完全属于原告；4、录音资料1，证实2014年12月31日由双方村委干部主持调解原、被告矛盾的以及原告承认被告已经付清承包款的事实；5、录音资料2，证实欧华等人讲述房屋是由原告及欧华等三人合伙建造的事实；6、证人证言，证人范郁榴、彭高贤、陈灿光、邓华靖证实在主持调解过程中原告有承认被告付清承包款的事实。对原、被告双方提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1无意见；对证据2的真实性、合法性无意见，对证据2的证明对象有意见，证据2显示本合同是承包合同，根据合同说被告违约是不符合事实，在承包经营中被告对承包物的用途可以在一定范围内改变，被告并没有将房屋转包给朱良德，而是与朱良德合作经营，这只是经营方式的改变。对证据3的真实性无异议，对证据3的证明对象有异议，证据3恰好证实被告经营烟花爆竹是合法、安全的。对证据4、5的真实性、合法性都不认可，本案中朱良德原来是与被告合作，现在变成与被告合作，因此朱良德的证言可能会有利害关系的存在，并不是中立的，另外，证人朱良德曾经犯过诈骗罪，对其证言的真实性存在怀疑，因此证据5，即朱良德交给原告提交给法院的结算清单也不能证明转包的事实。原告对被告提供的意见质证意见如下：对于证据1的真实性和关联性都有意见，租地合约根据笔迹有可能是同一个人所写的，其真实性值得怀疑，且该证据与本案毫无关联。对于证据2的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有异议，该证据证明被告将租赁房屋由原来的办香厂改变成烟花爆竹的经营场所，证实了被告未经原告同意改变了租赁房屋的使用用途，属于违约；对于证据3、5的真实性和关联性都有异议，证人没有到庭无法进行质证，被告方也没有提供证据证明原告与欧华等三人合伙建造了涉案厂房；对于证据4的真实性与关联性有异议，录音里无法辨别当事人以及他们的对话都很模糊，录音资料是否进行过剪切也难以证实；对于证据6的真实性有异议，被告方申请出庭的四个证人的证言是相互矛盾的，存在串供的可能性，在调解过程比较混乱复杂，原告没有承认过被告付清了租金，且原、被告双方在合同中约定在收付承包款时双方应立字为据。经审理查明：2008年10月28日，原告唐琼汉作为甲方，被告李卓成作为乙方，在见证人黄金汉、唐庆标、彭高贤的见证下，双方签订了《承包厂房合同书》，约定甲方将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理办香厂。合同约定付款方式为每年清明前乙方交清当年的承包款给甲方，甲方免收乙方第一年的承包款，其中从2009年10月28日起至2014年10月27日止，每年的租金是4300元，自2014年10月28日起租金提增一千元（即租金为每年5300元），如超期不交足承包款，甲方可按双倍计收乙方所欠承包款作为滞纳金，如乙方超期半年以上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则甲方可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。双方签订的合同约定违约责任：1、甲、乙单方不得以任何借口中途终止合同，如甲方无理终止合约，则应赔偿乙方投入本厂的实际工本费用的拾倍，如乙方无理终止合同，也要无条件将此厂的全部固定产业无偿归甲方所有。2、承包期间乙方不得擅自改变转包他人。3、承包期间如上级政策变动或不可抗力因素，造成合同无法履行或者合同自然终止，双方不负违约责任。4、承包期间乙方必须做好防火措施，如失火损毁厂房，乙方自行负责。5、承包期满时，乙方完整将厂房归还给甲方。6、承包期间甲方无偿提供道路畅通以及场地的使用，并协助乙方搞好拉电设施。7、乙方在未进场时，乙方先交押金2000元（其中2000元押金甲方在最后一年乙方期满承包款扣除乙方给的押金2000元）8、承包期间，在上级政策允许炮竹生产时，乙方无条件归还厂房给甲方使用，同时甲方提供建好的同等面积厂房、场地给乙方继续办香厂使用，租金不变。合同签订后，原告唐琼汉依约在2008年10月28日将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房支付给被告李卓成使用。2015年2月15日，原告称被告未经原告同意就将租赁房屋转租给第三人，违反合同约定擅自将租赁房屋作烟花爆竹经营，改变了租赁房屋的用途，且被告一直没有向原告支付过任何租金，原告遂诉至本院，要求处理。另查明：被告李卓成向罗定市工商行政管理局申请个体户注册登记并于2013年1月21日经核准成立罗定市李卓成烟花爆竹店，经营场所是罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋，营业执照号码是：44538160019AAAA。经营范围是零售烟花（C级、D级）、爆竹（C级）。被告李卓成在涉案厂房（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）有经营烟花爆竹的行为。再查明：原告称被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人朱良德，也违反合同约定改变房屋的用途变作烟花爆竹的经营场所，双方因此发生矛盾纠纷，于2014年12月31日邀请当地的村委干部及合同见证人唐庆标、范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖等人到原告的家门口主持调解，经调解双方草拟了一份附加合同，但双方均没有在附加合同上签字。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是厂房承包合同？二、被告在履行合同过程中是否存在违约行为？三、被告是否向原告付清了租金？对于第一个争议焦点即原、被告双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是承包厂房合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金给出租人的合同；而承包合同是主要是指为了促进农业建设，在发包方与承包方之间进行农村土地的土地承包经营权流转的合同。本案中原、被告在合同中约定由原告将位于白鹤嘴（即旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理香厂，在每年清明前由乙方交清当年的承包款给甲方，原、被告在2008年10月18日签订的承包厂房合同书中虽然使用如“承包”“发包”“转包”等字样，该合同在用语上不够准确，但事实上却符合了房屋租赁合同的实质要件。原、被告在合同中没有约定合同的履行期限，且在事后的调解过程中仍无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”综上，本案的合同纠纷属于不定期的房屋租赁合同纠纷，原、被告的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，本院予以确认。对于第二个争议焦点即被告在履行合同过程中是否存在违约行为，根据原、被告双方签订的合同约定，被告承租原告的厂房用于办香厂，双方已就租赁物的用途有了明确的约定，双方应遵守合同约定。被告虽然有资质经营烟花爆竹生意，但其营业执照上的经营场所（罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋）与涉案房屋的地址（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）并不一致，但被告未经原告同意，就在涉案的租赁房屋经营烟花爆竹，已经违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”被告在承租期间，未经原告同意就将涉案厂房转租给第三人朱良德，该事实有证人朱良德的证言及原告方提交的结算清单予以证实，根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，被告在合同履行过程中未经出租人同意就改变租赁物的用途且未经出租人同意就将承租房屋转租给第三人，已然属于违约。对于第三个争议焦点即被告是否向原告付清了租金，根据合同约定，原、被告在收付承包款时应立字为据。原告称被告一直没有支付过租金，并于2015年2月17日起诉到法院要求被告支付拖欠的租金23266.6元。被告辩称已经交清了租金给原告，只是看在大家亲戚一场，交租金的时候就没有立下字据，于2014年12月31日当地的村委干部及合同见证人的主持调解原、被告的合同纠纷，在调解人员的追问下原告也承认了被告交清了租金。原、被告约定自2010年开始清明节前被告向原告付清当年的承包款，被告超期不交足承包款，原告可按双倍计收被告所欠承包款作为滞纳金，如被告超期半年以上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则原告可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。原告称被告一直拖欠租金，但至今都没有收回厂房，且没有说明理由，本院不予认可。根据主持调解人员范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖的证人证言和调解过程的录音，可以认定被告已经履行支付租金的义务，上述证人与本案均没有利害关系，证人证言与录音内容可以相互印证，可以作为定案依据。原告应按合同约定的付款方式履行付款义务，在交付承包款时双方应当立字为据，但在合同的实际履行中，原、被告在交付租金时并没有立下字据，双方并未对此提出异议，也未提出解除合同。本院认为，虽然原、被告双方签订的合同约定在交付承包款时双方应当立字为据，但交付租金时没有立字为据的行为对整个合同的履行并没有实质性的影响，且原、被告均默认了在交付租金时不需立字为据的行为，视为原、被告双方对合同条款中付款条款的变更约定。综上，被告在合同履行过程中已经付清了租金。综上所述，原告与被告双方签订的《承包厂房合同书》是双方的真实意思表示，其内容和约定均无违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行相关义务。被告李卓成违反合同约定，未经原告的同意就改变了承租房屋的用途且未经原告同意就将承租房屋转租给第三人，已然属于违约，应当承担相应的违约责任，现因被告的违约行为，原告起诉到法院要求解除于2008年10月28日原、被告签订的《承包厂房合同书》，原告诉请解除合同的事实清楚，理据充足，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、二百一十九条、二百二十四条、二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告唐琼汉与被告李卓成于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》；二、驳回原告请求判决被告支付租金23266.6元及利息的诉讼请求。案件受理费191元（原告已预交），由被告李卓成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 谢宇平二〇一五年四月九日书记员 林灿强 微信公众号“”