（2014）船民一初字第1564号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2016-02-03
案件名称
滕亚宾与吉林锦东住宅产业集团有限公司、胡永吉、王雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滕亚宾,吉林锦东住宅产业集团有限公司,胡永吉,王雷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2014）船民一初字第1564号原告：滕亚宾，女，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。被告：吉林锦东住宅产业集团有限公司，住所地吉林市昌邑区松江东路45号。法定代表人：杨东升，董事长。委托代理人：杨玉君，吉林千禾律师事务所律师。被告：胡永吉，男，汉族，住吉林市船营区。委托代理人：卢继双，男，满族，住吉林市船营区。第三人：王雷，男，汉族，住吉林市船营区。委托代理人：闫松，北京市保利威律师事务所律师。原告滕亚宾与被告吉林锦东住宅产业集团有限公司（以下称锦东住宅产业公司）、胡永吉、第三人王雷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕亚宾及其委托代理人路景文、被告锦东住宅产业公司的委托代理人杨玉君、被告胡永吉的委托代理人卢继双、第三人王雷的委托代理人闫松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕亚宾诉���：原告欲准备与第三人王雷结婚，于2010年8月15日到被告锦东住宅产业公司购买由其开发的翠江锦苑1号楼7单元12层330号住宅房屋一套，面积为166.35平方米，总房款为1，097，910.00元，原告于当日划卡交首付款597，910.00元，剩余50万元房款欲办理银行按揭贷款，因原告在外地做生意，办理贷款手续不方便，又比较繁锁，第三人王雷属于国家公务员并在吉林市工作办理房贷手续便捷，为顺利办理按揭贷款手续，原告安排第三人王雷在吉林负责办理按揭贷款手续，按揭贷款由原告偿还。2010年10月15日，第三人王雷以其名义与被告锦东住宅产业公司签订了商品房买卖合同一份，12月按揭贷款手续办完，并在建行以第三人王雷名义开了还贷卡一个，卡号为4367420839820057331号。之后，原告于2010年12月至2013年2月共计还贷27个月，合计金额为104，750.00元。2011年7、8月份，原告办理房屋入住手续，并交纳入住费和装修抵押金共计35，000.00元，同时还交纳了代办费1，500.00元和契税32，943.00元。2011年4月，原告与第三人王雷分手，分手后，原告一直继续按月偿还银行贷款直至第三人非法改底将房屋转让给被告胡永吉。2012年9月26日第三人王雷在原告不知情的情况下（因双方已分手一年半多）私自将原告以其名义购买上述房屋转让给胡永吉。2012年11月15日，被告锦东住宅产业公司与被告胡永吉重新签订了商品房买卖合同。由于被告锦东住宅产业公司明知第三人王雷不是实际购房人，并明知第三人王雷与被告胡永吉之间利用改底转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条6款规定的“未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让”的强制性规定而予以办理，其协助办理行为存在严重过错，其改底变更合同的行为也严重侵害实际购买者即原告的利益，并使交易双方变相逃税，严重损害国家税收利益。现原告诉讼至法院，请求判令：1、确认被告锦东住宅产业公司与被告胡永吉所签订的吉林市商品房买卖合同无效，被告胡永吉将翠江锦苑1号楼7单元12层330号面积为166.35平方米房屋返还给原告；2、被告锦东住宅产业公司与原告重新签订吉林市商品房买卖合同，并为原告开具不动产销售发票及协助办理产权登记手续；3、诉讼费、保全费及其它费用由两被告共同承担。被告锦东住宅产业公司辩称：一、原告滕亚宾与被告锦东住宅产业公司之间没有形成任何口头或书面合同，在法律上不存在任何权利义务关系。原告不是本案适格的当事人，其主张锦东住宅产业公司与胡永吉签订的房屋买卖合同无效无任何依据。二、争议房屋最初是本案第三人王雷向锦东住宅产业公司购买的，相关购房手续包括认购书、交款���知单均是针对王雷，房屋买卖合同甚至贷款合同均是由王雷签订。王雷是法律上的买受人，是合同的相对方，是实际购房者。至于原告一直强调是其付款，但即便如此也和买卖合同当事人不是同一概念。至于原告和王雷之间是什么关系，又为何替王雷交付款项，锦东住宅产业公司毫不知情，对此并无审查义务也无权过问。三、锦东住宅产业公司一直确定并确信争议房屋最初由第三人王雷购买。若由原告购买，为何所有手续均由王雷完成，这不符合生活常理及法律规定；若由原告购买，有些程序完全可通过授权代理的形式进行，可事实上本案并无相关类似委托。原告强调锦东住宅产业公司明知争议房屋是其所买，显然与事实不符。四、锦东住宅产业公司就争议房屋在第三人王雷主动解除的情况下，为办理方便并基于双方自愿，才和被告胡永吉重新签订了房屋买卖合��。四、锦东住宅产业公司作为开发商出售房产完全合理合法，不存在原告所称违反城市房地产管理法第38条6款之情形，该规定并不适合本案。同时锦东住宅产业公司的行为也没有造成变相逃税之状况。原告主张锦东住宅产业公司与胡永吉签订的房屋买卖合同无效不正确，原告又要求锦东住宅产业公司与其重新就争议房屋签订合同更是毫无依据，因为即便无效，争议房屋也归锦东住宅产业公司所有，再售与何人与原告毫无关联。被告胡永吉辩称：一、原告与本案争议房屋没有直接利害关系，不是适格的原告，不符合起诉条件。二、胡永吉是在王雷将房屋按照法定程序退还给锦东住宅产业公司之后，从锦东住宅产业公司购买的房屋，并按市场价格支付了价款，没有损害任何第三方利益，买卖行为合法有效。原告与王雷之间的债务纠纷是另一种法律关系，与胡���吉购买房屋没有任何关系。胡永吉依法购买房屋，并按照法定程序办理所有权证，胡永吉是该房屋的合法所有权人，任何人无权对该房屋提起任何诉求。三、原告在没有任何证据的情况下，请求法院对争议房屋的产权进行查封，致使该房屋无法出租出售，严重损害胡永吉的合法权益。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人王雷述称：原告主体不适格。原告在诉状中所陈述的事实完全虚假。原告借名买房的主张与事实不符，也不符合情理。原告是第三人王雷购买房屋的出资赠与人。第三人与原告分手后，原告一直威胁第三人不再提供每月还银行的款项，第三人被迫将合同权利义务处理掉。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原告滕亚宾向本院提供如下证据：1、原告滕亚宾身份信息、被告锦东住宅产业公司营业执照、被告胡永吉、第三人王雷身份信息复印件各1份，证明各方诉讼主体资格；2、原告购买诉争房屋的首付款明细复印件3页，证明：①原告滕亚宾为本案诉争房屋实际购买人和出资人，其于2010年8月15日出资购买诉争房屋，总房款为1，097，910.00元，其中首付款597，910.00元，由原告支付；②原告购房原因是基于与第三人王雷欲结婚而购买，即该房屋是原告“婚前”购置财产，应认定为其婚前个人财产，属于其个人所有；3、商品房买卖合同、还贷明细、还贷卡复印件各1份，证明原告以第三人王雷的名义签订借名购房协议，形成借名购买房屋的事实及原告履行实际还贷义务的事实；4、2012年9月26日第三人王雷和被告胡永吉更名申请复印件、房屋更名申请表、商品房买卖合同复印件各1份，证明被告锦东住宅产业公司与被告胡永吉所签订的商品房买卖合同属于“改底销售”行为，其行为因违反法律强制性、禁止性规定而无效，第三人王雷私自处分原告婚前个人财产与被告胡永吉恶意串通损害了原告利益，故该诉争房屋应返还给原告。被告锦东住宅产业公司对原告滕亚宾所举证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2、3的真实性无异议，对证明问题有异议，认为不能证明原告是房屋的购买人和房屋买卖合同的相对人，原告与第三人没有结婚，不能视为是双方共同财产；对证据4的真实性无异议，恰恰证明是双方真实意思表示，被告胡永吉没有损害双方利益，双方签订合同合法有效。被告胡永吉对原告滕亚宾所举证据的质证意见为：对证据1的合法性无异议，对证明的问题有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为这些证据与本案无关，胡永吉在签房屋买卖合同时，不知道有原告的存在，不能证明房屋买卖合同无效；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为胡永吉与锦东住宅产业公司进行的房屋买卖是在王雷退还房屋后，胡永吉通过合法手续购买，与锦东住宅产业公司签订的房屋买卖合同是合法有效的；对证据4的真实性、合法性无异议，认为这份证据恰恰证明胡永吉与锦东住宅产业公司签订的房屋买卖合同是合法有效的。第三人王雷对原告滕亚宾所举证据的质证意见为：对证据1-4，认为可以证明原告主体不适格，法院不应该立案，同时认为证据1-4只能证明锦东住宅产业公司与胡永吉签订房屋买卖协议，原告所称改底销售房屋是原告创的名词，没有任何意义。为证实自己的主张，被告锦东住宅产业公司向本院提供如下证据：1、翠江锦苑认购书、客户交款通知单、商品房买卖合同、���人住房借款合同各1份，证明本案涉案房屋最初由第三人王雷所购，购房手续均显示王雷为买受人，原告不是买卖合同的相对方，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系；2、更名申请1份，证明由于原购房人王雷个人原因，被告和其解除争议房屋买卖关系，经被告胡永吉同意将该房屋实际购买人变更其名下，此行为合理合法并与原告无关；3、商品房买卖合同、个人住房公积金借款合同各1份，证明被告在与第三人王雷解除房屋买卖合同后，就争议房屋和被告胡永吉重新签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效。原告滕亚宾对被告锦东住宅产业公司所举证据的质证意见为：对证据1合法性、真实均有异议，认为翠江锦苑认购书、客户交款通知单均是后补的，商品房买卖合同、个人住房借款合同证明内容有异议，认为房��实际出资人是原告；对证据2，认为恰恰证明此份协议系借名买卖合同，王雷没有出任何资金购买房屋，没有出资买的房屋就是借名协议；对证据3的真实性无异议，认为住房公积金贷款合同与本案无关。被告胡永吉、第三人王雷对被告锦东住宅产业公司所举证据均无异议。为证实自己的主张，被告胡永吉向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，证明胡永吉在锦东住宅产业公司购买的房屋合法有效；2、不动产发票1张，证明胡永吉在锦东住宅产业公司购买的房屋合法有效；原告滕亚宾对被告胡永吉所举证据的质证意见为：对证据1、2，认为都是被告胡永吉与锦东住宅产业公司、第三人王雷之间签订房屋买卖合同，其之间的交易，侵害了原告的利益，违法无效。被告锦东住宅产业公司、第三人王雷对被告���永吉所举证据均无异议。为证实自己的主张，第三人王雷向本院提供如下证据：1、第三人王雷手机号1389472828与原告滕亚宾手机号1880241****在2009年9月-10月电话通话记录，证明滕亚宾与王雷是恋爱关系；2、短信1份，证明滕亚宾与王雷是恋爱关系；3、离婚证1份，证明王雷为了滕亚宾离婚，净身出户；4、照片，证明滕亚宾与王雷举行了民间婚礼；5、光盘1张，证明问题同证据4；6、吉林-沈阳北动车票1张，证明王雷去看滕亚宾，滕亚宾有外遇俩人分手；7、（2013）船民二初字275号庭审笔录，证明滕亚宾在庭审中自认与王雷原是恋爱关系，后分手解除同居关系。原告滕亚宾对第三人王雷所举证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但认为与实际购房款无关；对证据3，认为���能证明王雷是因为原告滕亚宾离婚的；对证据4，认为恰恰证明原告滕亚宾购买房屋是为了与王雷结婚而用，属于个人婚前财产；对证据5无异议；对证据6认为与本案无关；对证据7，认为滕亚宾婚前购买房屋，属于个人财产，王雷无权处分该房屋。被告胡永吉、锦东住宅产业公司对第三人王雷所举证据的质证意见为：对证据1-7不发表质证意见。审查认为，对原告滕亚宾所举证据1-4、被告锦东住宅产业公司所举证据1-3、被告胡永吉所举证据1、2、第三人王雷所举证据1-7真实性均予确认。通过以上分析及各方当事人陈述，本院对以下事实予以确认：2010年10月15日，锦东住宅产业公司与王雷签订商品房买卖合同一份，约定王雷购买锦东住宅产业公司开发建设的位于吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋，建筑面积166.35平方米，房屋总��款为1，097，910.00元。房屋为贷款购置，首付款597，910.00元，余款50万元为公积金贷款。2012年9月26日，王雷与胡永吉共同向锦东住宅产业公司提出更名申请，内容为：我与贵公司于2010年10月15日兹订购买翠江锦苑1号楼7单元1202号房屋，由于我方原因需解除原买卖关系，同时应锦东集团公司要求，我方需推荐新购房人胡永吉，原房款不用退还，直接抵作胡永吉，我方与新购房人房屋买卖我们自行解决，并承担因此而产生一切责任，与锦东住宅产业公司无关。现房屋更名属我违约，我方愿意按原购房款的1%给贵公司作为违约金计10，979.00元。2012年11月15日，胡永吉与锦东住宅产业公司签订关于上述房屋的商品房买卖合同，约定：胡永吉购买上述房屋，房屋价款为1，097，910.00元，房屋为贷款购置，尾款50万元进行贷款。协议签订后，胡永吉将王雷因购买上述房屋向锦东住宅产业公司交纳的购房款及贷款购房已还贷款部分所支付的费用给付王雷。另查明，王雷购买上述争议房屋时，首付款及部分银行贷款均是滕亚宾支付。本院认为，锦东住宅产业公司与王雷于2010年10月15日签订的关于买卖位于吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。王雷作为合同相对人，享有合同权利，履行合同义务。滕亚宾以王雷购买房屋时基于准备与王雷结婚为目的而支付该房屋首付款及部分银行贷款而主张自己为实际购房人，但仅凭滕亚宾所陈述的内容，本院不能认定滕亚宾系该房屋实际购房人，滕亚宾不能享有上述房屋买卖合同的权利义务。关于滕亚宾所支付的房屋首付款及部分银行贷款，其可通过其他途径，界定其支付行为与王雷之间的法律关系之后，主张权利。王雷购买争议房屋后，在取得锦东住宅产业公司同意的情况下，与锦东住宅产业公司解除购买争议房屋的商品房买卖合同。之后，锦东住宅产业公司又将争议房屋出售给胡永吉并与其重新签订商品房买卖合同，胡永吉通过市场交易途径，以合理价格购买争议房屋符合法律规定。滕亚宾要求确认锦东住宅产业公司与胡永吉签订的关于争议房屋的买卖合同无效，并将争议房屋返还给自己，无法律依据，本院不予支持。同理，滕亚宾要求锦东住宅产业公司与自己重新签订关于争议房屋的商品房买卖并开具不动产销售发票、协助办理产权登记手续亦无法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告滕亚宾的诉讼请求。诉讼费19，681.00元（其中案件受理费14，681.00元、保全费5，000.00元）由原告滕亚宾负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 赵惠娟人民陪审员 林艳平人民陪审员 李淑杰二〇一五年四月九日书 记 员 王微琪