（2014）江宁开民初字第701号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-20
案件名称
原告张中珍诉被告南京乐超纤维制品有限公司、南京超德昇轻纺制品有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张中珍,南京乐超纤维制品有限公司,南京超德昇轻纺制品有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁开民初字第701号原告张中珍，女，1966年12月6日生，汉族。委托代理人张绍柏，男，江苏省涟水县司法局退休干部。被告南京乐超纤维制品有限公司，住所地在南京市江宁区金箔路168号。法定代表人石田，该公司董事长。被告南京超德昇轻纺制品有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太路西路99号。法定代表人石田，该公司董事长。上列二被告委托代理人谢开顺、赵艳，江苏石城律师事务所律师。原告张中珍诉被告南京乐超纤维制品有限公司（以下简称乐超公司）、南京超德昇轻纺制品有限公司（以下简称超德昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张中珍的委托代理人张绍柏、被告乐超公司与超德昇公司的共同委托代理人赵艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张中珍诉称：其原系被告乐超公司的职工。2002年，乐超公司在南京市江宁区胜太西路99号开发首批职工住宅时与其签订了售房协议，约定由其以85752元的价格购买3幢206室房屋，双方还约定产权证将在2012年7月1日发放。协议签订后，其按约付清了房款，但产权证至今未能领取。因该开发项目系利用被告超德昇公司的土地进行建设，且超德昇公司也收取了大部分的购房款，故诉至法院，要求乐超公司与超德昇公司共同向土地管理部门缴纳改变土地性质的土地出让金，如土地管理部门拒绝收取，则向其提交土地管理部门相应的凭单。被告乐超公司辩称：该房屋所在土地系工业用地，根据原有规划许可，该土地是用于建设厂房及相关配套设施的，其无法为张中珍办理房屋的相关权属登记证书；根据法律规定，双方所签订的售房协议无效，张中珍无权要求其按照该协议约定履行办证义务；其向原告提供的是福利性住房，双方并非商品房买卖合同关系。综上，请求驳回张中珍的诉讼请求。被告超德昇公司辩称：其虽系涉案房屋所在土地的使用权人，但该土地用途为工业用地，通过立项审批的内容为厂房、综合楼以及部分生活设施。当时为了解决乐超公司职工的住房问题，其口头同意乐超公司在该土地上建房，由于土地使用权和报建手续系以其名义进行。为了结算方便，故集资房款大部分也以其名义收取，但是收取的房款全部用于了房屋建设。其并未参与建房、分房事宜，对乐超公司承诺办证一事也不清楚。综上，根据合同相对性原则，请求驳回原告张中珍对其的诉讼请求。经审理查明：2004年3月17日，原告张中珍与被告乐超公司签订《乐超公司开发区首期住房出售协议书》一份。该协议书记载：“根据乐超公司2002年6月27日下方乐总办26号文关于《乐超公司开发区首期建房分配方案》规定，经甲、乙双方（甲方即乐超公司，乙方即张中珍）协商一致，甲方将座落在江宁开发区建筑面积99.25（3-206）平方米的壹套住房按人民币85752元出售给乙方，乙方以自住为目的，且对甲方所售住房的权属性质和有关规定充分了解后自愿申请购买。现订协议如下……二、乙方按甲方规定的房价和期限付清全部房款后，由甲方负责办理产权证书，产权证交付乙方期限为十年，即2012年7月1日发给个人。”张中珍在该协议签订前以及协议签订当日付清了上述全部房款，其中大部分系被告超德昇公司收取。另查明，根据涉案土地的国有土地使用权证记载，该土地用途为工业用地，土地使用权人为超德昇公司。审理中，张中珍向本庭提交了《国有土地使用权出让合同》复印件一份，该复印件记载原江宁区土地局（现名称为南京市国土资源局江宁分局）出让给超德昇公司的土地使用年限为五十年，按照批准的总体规划师建设工业用地项目。乐超公司、超德昇公司对该证据的真实性不予认可。本院向南京市国土资源局江宁分局进行了调查，该单位工作人员表示涉案土地用途为工业用地，该土地用途现无法改变。以上事实，有《乐超公司开发区首期住房出售协议书》、收据、国有土地使用权证以及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据法律规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。根据法律规定，如要改变土地用途，应当先行与出让方达成合意，并且得到城市规划行政主管部门的同意，方才存在是否需要补交土地出让金的问题。本案中，被告乐超公司向原告张中珍出售的房屋所在土地用途为工业用地，如需变更成居住用地，首先应当得到南京市国土资源局江宁分居的同意，而到目前为止，乐超公司或者被告超德昇公司尚未具备补交土地出让金的前提条件，故张中珍的诉讼请求，于法无据，不应支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，判决如下：驳回原告张中珍的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告张中珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长 吴婧丽人民陪审员 蒋家和人民陪审员 王才德二〇一五年四月九日书 记 员 魏 静 关注公众号“”