（2015）沙民初字第266号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-08
案件名称
原告黄震与被告雷雪勇、第三人三明市明泉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沙县人民法院
所属地区
沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄震,雷雪勇,三明市明泉物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第266号原告黄震，男，汉族，1959年10月14日出生。委托代理人陈立友，福建万融律师事务所律师。被告雷雪勇，男，汉族，1972年9月24日出生。第三人三明市明泉物业管理有限公司。法定代表人郭朋娟，经理。委托代理人芦永春，男，汉族，1954年4月16日出生，系三明市明泉物业管理有限公司副经理。原告黄震与被告雷雪勇、第三人三明市明泉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈立友，被告雷雪勇，第三人的委托代理人芦永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月30日，在第三人介入下，原、被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城A区6号楼“和盛居陶瓷建材城”二屋A区202号商铺出租给被告，租期自2013年1月1日至2017年12月31日止。合同还对租金及租金支付办法、双方权利义务、违约责任及合同解除条件均做了明确。2013年底至2014年1月间，原告因被告违约拖欠巨额租金，对被告提起诉讼，已由沙县人民法院以（2014）沙民初字第220号民事调解书调解结案，但被告并未履行生效法律文书确定的支付租金义务，又欠下巨额租金未付，且无理占据商铺使用至今。现起诉请求：1、解除原告与被告及第三人签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付商铺租金130797元（其中2014年3月31日前欠50796元，2014年4月1日至2014年12月31日欠80001元）；3、被告支付违约金138669元（计至2014年12月31日）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，其原向案外人三明市中驰房地产开发有限公司承租诉争商铺，案外人三明市中驰房地产开发有限公司在租赁时承诺会有15家著名商家入驻商场，后因案外人三明市中驰房地产开发有限公司将诉争商铺转让给原告，原告系案外人三明市中驰房地产开发有限公司的股东，其与原告及第三人重新签订了诉争商铺的《房屋租赁合同》，但原告未履行招商承诺，要求原告先履行招商引资承诺后再支付商铺租金。第三人述称，被告原与案外人三明市中驰房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》已经终止，案外人三明市中驰房地产开发有限公司当时出租诉争商铺有免租金二年，后因案外人三明市中驰房地产开发有限公司将诉争商铺转让给原告，原告与被告及第三人于2012年12月30日签订了《房屋租赁合同》，该合同条款经各方多次协商同意，系各方真实意思表示。经审理查明，2012年12月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，第三人作为丙方，共同签订一份《房屋租赁合同》主要约定：甲方出租给乙方位于沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城A区6号楼“和盛居陶瓷建材城”二屋A区202号商铺，面积498平方米，租赁期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止；租金为：2013年1月1日至12月31日，每月为8466元，每季合计为25398元；2014年1月1日至12月31日，每月为8889元，每季合计为26667元；2015年1月1日至12月31日，每月为9333元，每季合计为28000元；2016年1月1日至12月31日，每月为9799元，每季合计为29397元；2017年1月1日至12月31日，每月为10289元，每季合计为30867元；租金支付方式为按季支付，于每季第一个月10日前支付；乙方因逾期支付租金超过30日等原因，甲方以书面形式送达乙方有权解除合同，乙方在租赁期内逾期支付租金，按日1%向甲方计付违约金，各方对各方的其它权利义务进行了约定。2013年12月26日，因被告雷雪勇拖欠诉争商铺租金，原告提起诉讼，沙县人民法院于2014年1月21日以（2014）沙民初字第220号民事调解书调解结案，调解协议主要内容：1、原告位于沙县洋坊沙尤公路东侧A区杨帆新城A6号楼201号商场（房产证为沙房权证沙县字第201212**号）A区2**号商铺（面积498平方米）继续出租给被告使用，2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、被告尚欠原告计至2014年3月31日前的房屋租金、履约保证金合计153259元，定于2014年1月30日前支付50000元、2014年3月1日前支付52463元，剩余50796元租金由双方另行协商处理，被告如果未按上述约定的期限履行付款义务，应支付原告违约金50000元；3、被告定于2014年3月1日前支付原告因聘请律师支出的代理费3000元。庭审中，原、被告确认被告尚未履行该民事调解书确定义务。被告承租诉争商铺后，欠原告2014年3月31日前租金50796元，2014年4月1日至2014年12月31日租金80001元，合计130797元，原告催讨未果，诉至本院。认定以上事实的证据有：原告提供的《房屋租赁合同》、《沙县人民法院（2014）沙民初字第220号民事调解书》及到庭当事人和委托代理人的当庭陈述等。本院认为，原告与被告及第三人于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》，系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。原告将租赁物交付被告使用，被告应当依约支付租金，被告未依约向原告支付租金，其行为构成违约，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除原告与被告及第三人签订的《房屋租赁合同》的主张，符合法律规定，予以支持。被告尚欠原告商铺租金130797元，事实清楚，证据充分，应当支付。原告要求被告支付租金130797元的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告因违约应当承担违约责任，双方约定的违约金的计算方法为按所欠租金日1%计付，原告未能提供实际损失的证据，违约金约定过高，本院酌定为以所欠租金按日万分之五计算为6933.45元（计至2014年12月31日）。原告要求被告支付违约金138669元的主张，部份予以支持，超出部份不予支持。被告认为原告未履行招商承诺的辩解意见，与事实不符，不予采纳。被告认为案外人三明市中驰房地产开发有限公司未履行招商承诺的辩解意见，不属本案审理范围，不予采纳。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄震与被告雷雪勇及第三人三明市明泉物业管理有限公司于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告雷雪勇应于本判决生效之日支付原告黄震商铺租金130797元；三、被告雷雪勇应于本判决生效之日支付原告黄震违约金6933.45元（计至2014年12月31日）；四、驳回原告黄震其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5342元，适用简易程序减半收取2671元，由原告黄震负担1271元，被告雷雪勇负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 曹德鸿二〇一五年四月九日书记员 李冰倩附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自