（2014）内民初字第1146号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-23
案件名称
杨文辉与郭俊基、郭金卫为房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
内乡县人民法院
所属地区
内乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文辉,郭俊基,郭金卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2014）内民初字第1146号原告：杨文辉，男。委托代理人：曹起锋，男。被告：郭俊基，男。被告：郭金卫，男。原告杨文辉与被告郭俊基、郭金卫为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告杨文辉的委托代理人曹起锋到庭参加了诉讼，被告郭俊基、郭金卫经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月30日，我与被告郭俊基、郭金卫协商，签订了购房协议，并在内乡县湍东镇中心法律服务所由法律工作者师某某进行了见证，购买了二被告自己开发的小产权单元房一套，三室一厅，面积为110㎡，当天支付二被告购房款12.5万元。后因我忙于其他事情，该房一直没有装修。2014年8月份，我发现入户门上贴一告示，内容为“该房已卖与他人”，我才知道二被告又将该房卖与他人。据此，特依法提起诉讼，请求二被告退回我购房款12.5万元，并支付我违约金4万元。二被告缺席未到庭，未答辩，亦未提供任何证据。原告为支持自己的诉讼主张成立，举证如下：1、身份证复印件三份，以证实原、被告主体资格合法的事实。2、购房协议、收据、见证书各一份，以证实原、被告双方签订购房协议，支付购房款12.5万元并经内乡县湍东镇中心法律服务所见证的事实。3、照片一张，以证实购房后，二被告又将该房卖与他人的事实。4、证人师某某到庭证实：原、被告双方签订的购房协议由其进行见证，双方当事人均到现场签字的事实。原告提供的证据经当庭展示，本院认为，原告提供的证据客观、真实，能够形成完整的证据链条，足以证实原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系，被告违约且已将该房卖与他人的事实，对原告提供的证据，本院可作为有效证据使用。依据上述有效证据，结合庭审查明，本院确认以下案件事实：被告郭俊基、郭金卫系父子关系，二人在批准的宅基地内建有四层单元房数套，该单元房建设未得到有关部门批准。2013年11月30日，原告杨文辉与被告郭俊基、郭金卫经充分协商，签订了“购房协议”。内容为：购房协议，售房方（甲方）郭俊基、郭金卫；购房方（乙方）杨文辉。一、房屋具体情况：1、位置：河南省南阳地区内乡县湍东镇屈庄村梁洼组。2、房屋情况：单元房，甲方自建房四楼东户，建筑面积110平方米，三室一厅，一厨一卫。包括东边第二间储藏室一间……。四、付款方式：1、该房价格为人民币14.5万元整，协议签订后，首付12.5万元整。2、甲方房屋封顶后，再支付人民币2万元……。十一、如任何一方违约，须赔偿对方违约金肆万元，另赔偿对方按市场价造成的实际损失……甲方：郭金卫、郭俊基（签名摁指印）；乙方：杨文辉（签名摁指印）”。该购房协议由内乡县湍东镇中心法律服务所法律工作者师某某进行了见证，后杨文辉于同日支付购房款12.5万元，被告郭金卫给原告出具了收到条。2014年8月，原告对该房屋进行装修时，发觉二被告于2013年9月20日以14万元的价格将该房屋卖给了张小兵，并于该日收取了张小兵14万元购房款。为此，双方发生纠纷，原告向本院起诉。本院在受理该案后，依法向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，二被告无正当理由，未到庭参加诉讼。上述事实，有原告陈述，原告提供的有效证据、本院依法对证人张小兵的调查笔录及本院庭审笔录在卷佐证，经当庭展示质证，足以认定。本院认为：本案的争议焦点为：原、被告双方签订的“购房协议”是否有效？原告的诉讼请求能否得到支持？评析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”；《中华人民共和国土地管理法》第43条和第63条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，被告郭俊基、郭金卫未依法取得国有土地使用权，在农村宅基地上违规建设单元房出售，违反我国法律、法规、政策的规定，具有严重过错，因此，原、被告双方签订的购房协议为无效协议。因该协议无效，二被告应当退还原告支付的购房款并赔偿原告所遭受的损失。原告请求二被告退还购房款12.5万元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求二被告按协议约定支付违约金4万元的问题，不违背法律规定，该违约条款对双方当事人具有约束力，故被告应按此约定支付原告违约金4万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭俊基、郭金卫于本判决生效后五日内返还原告杨文辉购房款12.5万元并支付原告杨文辉违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3600元，由被告郭俊基、郭金卫负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 柳 锐审判员 庞彦粉陪审员 曹振强二〇一五年四月九日书记员 尹 娜