（2014）任民初字第4944号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-15
案件名称
杨晓兰与山东信昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨晓兰,山东信昌置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十六条，第二十五条第一款
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2014）任民初字第4944号原告杨晓兰。委托代理人王建设（特别授权），山东民桥律师事务所律师。被告山东信昌置业有限公司。法定代表人杜留记，总经理。委托代理人杨丽华（一般代理），山东文思达律师事务所律师。委托代理人柏松（一般代理），山东文思达律师事务律师。原告杨晓兰与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晓兰及委托代理人王建设、被告信昌置业的委托代理人杨丽华、柏松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓兰诉称，2012年10月16日原告与被告签订了一份《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121016011），原告购买了被告开发的豪庭御都第06幢01单元17层1702号房，建筑面积为92.16平方米，单价为每平方米5334.1元，总额为491591元。原告于2012年12月31日、2013年1月22日和2013年2月18日分别向被告支付购房款151591元、40000元和300000元。2012年12月31日原、被告双方又签订了一份《补充协议》，原告购买了被告豪庭御都B6号楼1-91号地下储藏室，建筑面积为7.94平方米，单价为每平方米3300元，价款为26202元，原告于合同签订之日向被告支付了该笔款项。根据双方购房合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告，但直到现在被告仍没有将房屋交付，违约期限长达302天，已经构成根本违约，另外，根据合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，所以原告起诉要求解除与被告2012年10月16日签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121016011）及相关的《补充协议》并要求返还全部购房款517793元。同时被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失，经济损失的计算方法以原告已付房款为基数按照同期银行贷款基本利率计算，损失数额为46246.36元。而根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。根据该合同条款的约定，被告向原告支付的违约金数额仅为2589元。显然合同约定的违约金远远低于给原告所造成的损失，故请求法院将违约金数额增加至原告的损失数额46246.36元。被告信昌置业辩称，我方同意在原告还清银行按揭贷款的前提下与原告解除合同；原告要求违约金的数额没有事实与法律依据，原、被告的购房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当按照合同约定的数额向其支付违约金。因涉案房屋以担保贷款为付款方式，原告未还清贷款，本案与借款银行之间存在利害关系，特申请银行作为第三人参加诉讼。经审理本院认定，2012年10月16日，原、被告签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121016011）一份，原告杨晓兰购买被告信昌置业开发的豪庭御都第06幢01单元17层1702号房屋一套，建筑面积为92.16平方米，单价每平方米5334.1元，总额为491591元。原告杨晓兰分别于2012年12月31日、2013年1月22日和2013年2月18日向被告支付购房款151591元、40000元和300000元，其中最后一期房款300000元是原告与中国建设银行股份有限公司济宁东城支行签订的《个人住房公积金借款合同》，以公积金贷款方式缴纳的该款。2012年12月31日，原、被告签订一份《补充协议》，原告购买被告豪庭御都B6号楼1-91号地下储藏室，建筑面积为7.94平方米，价款为26202元，原告于签订合同当日向被告支付该款项。原、被告双方签订的购房合同第八条约定，被告信昌置业应当于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。被告未按期向原告交付约定房屋，后经协商未果，原告诉至本院，要求与被告解除购房合同及购买储藏室的《补充协议》，返还全部购房款517793元，并支付违约金46246.36元。被告信昌置业对原告主张的事实没有异议，同意在原告还清银行按揭贷款的前提下解除合同，同时认为原告主张的违约金过高，应当按照双方签订的购房合同约定的方式计算违约金。以上事实，有当事人陈述，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及交款单据、《补充协议》、《公积金借款合同》等证据，均已收集在卷相佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照约定履行合同义务，原告按照约定交付全部房款后，被告未按合同约定交付房屋，逾期交房已超过合同约定的六十日，被告已构成违约，按照合同法的规定及合同约定，原告有权解除合同，被告应返还原告全部购房款并承担违约责任。原告要求与被告解除合同并返还购房款517793元的主张合法有据，依法应予支持。被告答辩时称同意在原告还清按揭贷款的前提下解除合同，并申请银行作为第三人参加诉讼，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，因作为担保权人的银行并未提出申请参加诉讼，被告的答辩观点及申请银行参加诉讼的理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的问题，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告认为双方约定的违约金低于造成的损失，要求以总房款为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金数额的主张不违反有关法律规定，本院依法予以支持，但损失数额应自原告交齐全部房款次日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨晓兰与被告山东信昌置业有限公司于2012年10月16日签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：2012101611）及于2012年12月31日签订的购买储藏室的《补充协议》一份。二、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨晓兰购房款共计517793元，并支付违约金（违约金的计算方式为：以517793元为基数，自2013年2月19日起按同期银行同类贷款利率计算自生效判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 姚庆安审判员 仝义杰审判员 吴平和二〇一五年四月九日书记员 曲鸿儒 更多数据：