（2015）绍虞民初字第491号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-12
案件名称
龚菊仙与浙江百联安置业有限公司、上虞百家饰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚菊仙,浙江百联安置业有限公司,上虞百家饰物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍虞民初字第491号原告龚菊仙。委托代理人（特别授权）陈迪。被告浙江百联安置业有限公司。法定代表人孙来江。被告上虞百家饰物业管理有限公司。法定代表人丁东海。原告龚菊仙与被告浙江百联安置业有限公司（以下简称“百联安公司”）、上虞百家饰物业管理有限公司（以下简称“百家饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由代理审判员朱辉适用简易程序，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告龚菊仙的委托代理人陈迪到庭参加诉讼，被告百联安公司、百家饰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告龚菊仙诉称，2013年7月9日原告与被告百联安公司签署《商铺租赁合同》，约定由原告以107593元的租赁价格承租被告百联安公司的百安广场项目中“百安新天地商业中心”区域2f的2-169号商铺。同日，原告与两被告签订《商铺委托经营及管理合同》，约定原告将上述商铺委托被告百家饰公司经营及管理，被告百家饰公司按合同附件《保底委托收益支付表》向原告支付保底委托收益，支付方式为先付后用，每半年支付一次，即当年1月1日前后15天内，7月1日前后15天内被告百家饰公司将半年的委托收益及租金分成全额一次性支付给原告，且标的商铺交付、开业延迟不影响支付时间。如被告百家饰公司未按约支付委托收益的，则由被告百联安公司垫付。另该合同第五条违约责任约定，两被告逾期未能按约支付委托收益的，每逾期一天，按应付金额的每日万分之五支付滞纳金。逾期超过60天的，被告百家饰公司按照每日实际逾期金额的千分之一支付滞纳金，直到全额支付为止。逾期超过90天的，视为根本性违约，被告百家饰公司除支付上述委托收益及滞纳金外，还应按相当于租赁价款110%的金额支付违约金。合同签订后，原告按约全额支付了商铺租赁款107593元。2014年1月1日，两被告支付原告2014年度上半年的委托收益5188元。现2014年度下半年的委托收益付款期限已于2014年7月15日届满，但被告百家饰公司至今未能履行支付委托收益的义务，被告百联安公司亦未履行垫付义务，且逾期超过90天。根据双方合同约定，两被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。2014年10月22日，原告致函两被告即日起解除与两被告签订的租赁合同和委托经营合同，并要求返还商铺租赁价款和已到期部分的委托收益、滞纳金、违约金。经查，两被告均于2014年10月23日收到上述函件。之后，两被告未能按原告上述要求履行相应的给付义务。现起诉要求：1、判决确认原告与被告百联安公司签订的《商铺租赁合同》及原告与两被告签订的《商铺委托经营及管理合同》已于2014年10月23日依法解除；2、判令被告百联安公司返还原告自2014年10月24日起至2033年12月31日止的未到期部分商铺租赁款103244.70元；3、判令被告百家饰公司立即支付原告至合同解除日的到期委托收益款3507.87元、滞纳金291.14元、违约金118352.30元，合计122151.31元；4、判令被告百联安公司对上述第三项中被告百家饰公司应负给付义务承担共同付款责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告百联安公司、百家饰公司未作答辩。原告龚菊仙为证明其诉请的事实和主张，向本院提交如下证据：1、商铺租赁合同和收据各一份，证明2013年7月9日，原与被告百联安公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告以107593的租赁价格承租其百安广场项目中“百安新天地商业中心”区域2f的2-169号商铺，租赁期限为20年即自2014年1月1日起至2033年12月31日止，商铺使用方式为委托经营。原告与同日向被告百联安公司支付全额租赁款107593元；2、《商铺委托经营及管理合同》一份，证明2013年7月9日，原告与两被告签订商铺委托经营及管理合同，约定原告将证据1中商铺租赁合同项下2-169号商铺委托给被告百家饰公司经营及管理，被告百家饰公司按合同附件保底委托收益支付表所约定的金额向原告支付保底委托收益，合同并对委托收益支付方式、时间和违约金责任作了相关约定。另合同约定若被告百家饰公司未按约向原告支付委托收益，则由被告百联安公司垫支相应款项；3、款项申领单一份，证明2014年1月1日两被告支付原告2014年度上半年的委托收益计5188元；4、律师函一份、ems详情单二份，ems跟踪记录单二份，证明2014年10月22日，因两被告逾期未付2014年下半年的委托收益超过90日，原告委托律师致函通知两被告即日起解除《商铺租赁合同》和《商铺委托经营及管理合同》，并要求被告百联安公司返还原告已支付的全部租赁价款及要求两被告支付原告已到期部分的委托收益、滞纳金、违约金。上述函件两被告已于2014年10月23日收到。上述证据经庭审出示，两被告未到庭，视为放弃质证权利。经本院审查，上述证据符合证据三性，能够证明本案的相关事实，本院予以认定。被告百联安公司、百家饰公司未向本院提交证据。根据上述证据认定，结合原告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年7月9日，原告与被告百联安公司签署《商铺租赁合同》一份，约定由原告以107593元的租赁价格承租被告百联安公司“百安广场”项目中的“百安新天地商业中心”区域2f2-169号的商铺。合同约定，租赁期限为20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止。标的商铺预定交付日期为2014年12月30日，最迟交付不得超过2015年3月31日。原告承租商铺采用委托经营方式。同日，原告又与两被告签订《商铺委托经营及管理合同》一份，约定将上述编号为2f2-169号的商铺委托给被告百家饰公司经营管理。合同第二条委托收益及支付规定：被告百家饰公司采用先付后用形式，每半年向原告支付一次，即当年1月1日前后15天内，7月1日前后15天内被告百家饰公司将半年的委托收益及租金分成全额一次性支付给原告。标的商铺交付、开业延迟不影响支付时间。若被告百家饰公司未依约支付委托收益的，被告百联安公司同意垫支相应款项（及合同第五条所述之违约金、滞纳金），被告百联安公司垫支后视为被告百家饰公司已如约支付。合同第四条合同变更、解除与续签规定：如原告和被告百联安公司签订的《商铺租赁合同》提前终止或解除的，则《商铺委托经营及管理合同》随之自动解除。合同第五条违约责任规定：委托收益支付逾期超过90天的，视为根本性违约，被告百家饰公司除支付委托收益及滞纳金外，还应按相当于租赁价款110%的金额支付违约金。被告百家饰公司支付违约金后，《商铺委托经营及管理合同》及《商铺租赁合同》自动终止。除此之外，双方互不追究其他责任。合同签订后，原告按约向被告百联安公司支付了商铺租赁款107593元。2014年1月1日，被告百联安公司向原告支付了2014年度上半年的委托收益5188元，此后的收益至今未予支付。2014年10月22日，原告致函两被告通知其即日起解除与两被告签订的租赁合同和委托经营合同，并要求返还商铺租赁价款和已到期部分的委托收益、滞纳金、违约金。两被告于2014年10月23日收到上述函件。之后，两被告未按原告上述要求履行相应的给付义务。另经本院核实，被告百联安公司至今尚未对涉案租赁标的物进行施工建设。本院认为，原告与两被告所签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已依约支付全部租赁款，被告百联安公司作为出租人，应当按照租赁合同约定按时交付标的商铺。但经本院核实，涉案租赁标的物被告百联安公司至今尚未进行施工建设，合同已实际履行不能，无法实现租赁合同之目的，原告有权主张解除租赁合同。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。两被告于2014年10月23日收到原告的解除通知，故原告与被告百联安公司签订的《商铺租赁合同》自2014年10月23日解除。根据商铺委托经营合同的约定，原告与被告百家饰公司签订的《商铺委托经营及管理合同》亦随之解除。原告的该相应诉请符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现商铺租赁合同已解除，合同尚未履行部分终止履行，原告已支付的该部分租赁款应予返还。现原告要求被告百联安公司返还2014年10月24日起至2033年12月31日止的租赁款103244.70元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。虽双方合同已经解除，但守约方仍可向违约方主张违约责任。被告百家饰公司未依约支付2014年7月1日至委托经营合同解除日期间内的委托收益，违反了合同约定，由此造成的原告损失，应予赔偿。故原告要求被告百家饰公司赔偿2014年7月1日至合同解除日的可得委托收益损失3507.87元及相应委托收益的利息损失，本院予以支持。关于原告要求被告百家饰公司按照委托经营合同约定支付相当于租赁价款110%的违约金的请求，本院作以下评析：首先原告该请求的依据是委托经营合同第五条违约责任第二款的规定，但从该款的内容分析，其约定的是被告百家饰公司可以支付违约金的方式解除合同，而本案系原告依照合同法规定行使解除权，故不适用该合同条款；其次，本案系两被告违约，致原告依法解除合同，而原告又已依约履行了全部合同义务，故原告有权要求被告承担相应的违约责任。本院对原告自2014年10月24日起应予返还租赁款的银行同期贷款利息损失予以支持。被告百联安公司在委托经营合同中同意垫支相应款项（包括合同第五条所述之违约金、滞纳金），故若被告百家饰公司不能支付上述款项，则应由被告百联安公司垫付。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告龚菊仙与被告浙江百联安置业有限公司签订的《商铺租赁合同》及原告与被告浙江百联安置业有限公司、上虞百家饰物业管理有限公司签订的《商铺委托经营及管理合同》（商铺编号为2f2-169）于2014年10月23日依法解除；二、被告浙江百联安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告龚菊仙租赁款人民币103244.70元；三、被告上虞百家饰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龚菊仙可得委托收益损失3507.87元，并支付自2014年7月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；四、被告上虞百家饰物业管理有限公司应支付原告龚菊仙租赁款自2014年10月24日起至本判决第二项规定的租赁款实际返还之日止的利息损失（以103244.70元为本金，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；五、若被告上虞百家饰物业管理有限公司未按本判决第三项的规定履行付款义务，则由被告浙江百联安置业有限公司垫付；六、驳回原告龚菊仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4681元，减半收取2341元，由原告龚菊仙负担1123元，由被告浙江百联安置业有限公司、上虞百家饰物业管理有限公司负担1218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费4681元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号09×××13－9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。代理审判员 朱 辉二〇一五年四月九日书 记 员 朱文金附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自