（2015）槐民初字第128号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-20
案件名称
绿地地产（济南）腊山有限公司与刘亲商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿地地产（济南）腊山有限公司,刘亲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第128号原告绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市。法定代表人刘民，董事长。委托代理人安树军，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人李洪杰，国浩律师（济南）事务所律师。被告刘亲，女，1977年5月17日出生，汉族，住章丘市。原告绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地腊山公司）与被告刘亲商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告绿地腊山公司委托代理人李洪杰到庭参加诉讼。被告刘亲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地腊山公司诉称：2011年6月15日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于4号楼房产一套，总价款453057元，其中首付款143057元，银行贷款31万元。合同第六条约定：若因买受人原因导致银行扣划出卖人保证金的或对出卖人造成其他损害的，出卖人有权解除合同、收回该商品房并可要求买受人承担合同价款20%违约金及赔偿损失（包括银行扣划保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失）。合同附件五《合同补充协议》第九条约定：买受人退房的，应协助出卖人办理银行还款及买卖合同注销手续等事宜。合同签订后，被告依约付清了首付款并办理了商业贷款手续，在签订的《个人购房担保借款合同》中，原告对被告商业贷款承担阶段担保责任。自2014年2月份，被告没有按照与银行的约定偿还借款，银行分二次扣划原告银行款22582.56元。在原告催告被告按时还款未果的情况下，原告向被告发送《关于解除的函》，被告于2014年7月29日收到。综上，被告没有按时偿还银行贷款构成违约，应承担相应的违约责任。诉请：一、请求确认原告与被告之间于2011年6月15日签订的《济南市商品房买卖合同》于2014年7月29日解除。二、判令被告腾出4号楼房屋并交付原告所有，协助办理《济南市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》注销手续。三、被告向原告支付银行扣划款22582.56元及利息。四、被告向原告支付律师费3000元。在审理过程中，原告绿地腊山公司明确：一、由于商品房买卖合同解除，被告返还房屋，应该返还被告的购房款由于双方没有对账，债权债务尚不明确，所以无法返还。二、所主张的利息系从2014年7月1日被扣款14025.78元、9月29日被扣款8555.78元开始，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至判决生效之日止。被告刘亲未答辩。经审理查明，2011年6月10日，被告刘亲向原告绿地腊山公司支付会费1万元，认购房屋一处。2011年6月15日，原告绿地腊山公司与被告刘亲签订《济南市商品房买卖合同》，约定：被告刘亲购买原告绿地腊山公司开发建设的4号楼房屋一处，建筑面积71.77平方米，价款453057元；付款方式及期限为签订合同之日起7日内交付首付款143057元，剩余31万元办理纯商业贷款；房屋交付时间为2013年6月30日前。合同第六条：付款方式及期限中约定：若被告刘亲未按照与贷款银行签订的借款合同的约定或原告绿地腊山公司的要求办理该商品房的抵押登记；或在办理完毕该商品房的抵押登记以前，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，或其他因被告刘亲的原因导致银行扣划原告绿地腊山公司保证金或对原告绿地腊山公司造成其他损害的，被告刘亲有上述情形之一的，原告绿地腊山公司有权解除本合同、收回该商品房，并由买受人承担本合同价款20%的违约金，被告刘亲并向原告绿地腊山公司承担赔偿责任，赔偿范围包括银行扣划的保证金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失。在该《济南市商品房买卖合同》中被告刘亲填写的地址为“济南市槐荫区古城旧车市场”。同日，原告绿地腊山公司与被告刘亲签订《济南市商品房买卖合同》附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：《合同补充协议》。附件五：《合同补充协议》第九条关于合同解除的补充约定：1、除买卖合同及补充协议明确约定以外，被告刘亲不得以其他任何原因或理由退房或解除买卖合同。2、如因被告刘亲原因导致买卖合同及本补充协议解除的，被告刘亲应向原告绿地腊山公司支付购房款总额10%的违约赔偿金。原告绿地腊山公司因签署买卖合同及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由被告刘亲承担。如被告刘亲选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，被告刘亲应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告绿地腊山公司协助的，原告绿地腊山公司由此产生的费用由被告刘亲支付，如因此造成原告绿地腊山公司损失的，被告刘亲应予以补偿。……5、合同解除前，原告绿地腊山公司已将商品房交付被告刘亲的，合同解除后，被告刘亲须在原告绿地腊山公司发出腾退房通知之日起30日内，将该商品房交还给原告绿地腊山公司。原告绿地腊山公司与被告刘亲在《济南市商品房买卖合同》和《合同补充协议》中还就办理产权登记、逾期交房、质量标准、物业管理等事项进行了约定。同日，被告刘亲向原告绿地腊山公司支付购房款133057元。2011年7月5日，中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行市中支行）与原告绿地腊山公司、被告刘亲签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告刘亲向农行市中支行借款31万元，用于购买4号楼，借款期限2011年7月5日至2025年7月4日；被告刘亲授权农行市中支行将全部借款直接划入原告绿地腊山公司的账户；原告绿地腊山公司提供保证担保，被告刘亲提供抵押担保。同日，农行市中支行将31万元转入原告绿地腊山公司账户。被告刘亲按期偿还贷款。2013年5月27日，被告刘亲交付房屋差价款694元后，原告绿地腊山公司将4号楼房屋交付被告刘亲。2014年6月29日，农行市中支行通知其市中营业部：因被告刘亲未按规定期限还款，根据《个人购房担保借款合同》，由原告绿地腊山公司承担阶段性担保责任，从原告绿地腊山公司账户扣划11170.29元，实际扣划以前台系统所欠本息为准，并转入营业室用于归还被告刘亲欠款。6月30日，农行市中支行扣划原告绿地腊山公司款项14026.78元。9月，农行市中支行再次发通知扣划原告绿地腊山公司款项5715.44元转入被告刘亲欠款。9月28日，农行市中支行扣划原告绿地腊山公司款项8555.78元。2014年7月23日，原告绿地腊山公司出具《催告函》，载明：刘亲。你与我公司于2011年6月15日签订了《商品房买卖合同》，购买一期4号楼1单元2703号房屋，之后，你与农行签订《借款合同》，我公司为《借款合同》的保证人。我公司已经按照《买卖合同》的约定将房屋交付给你。但你未按照《借款合同》与《买卖合同》的约定按时还款。虽经多次催告，你仍有多期银行借款未按约偿还，导致银行要求我公司承担保证责任，代你偿还银行借款，给我公司造成了重大损失。我公司特函告如下：由于你未按照《买卖合同》及《借款合同》的相关约定按时偿还银行借款，已构成严重违约。请在收到本告知函之日起5日内，按照《借款合同》及《买卖合同》的相关约定及时向银行履行还款义务，并归还我公司代你向银行偿还的银行借款。否则，我公司将依据《买卖合同》的相关约定追究你的违约责任。2014年7月28日，原告绿地腊山公司出具《关于解除的函》，载明：刘亲。你与我公司于2011年6月15日签订了《商品房买卖合同》，购买一期4号楼房屋，之后，你与农行签订《借款合同》，我公司为《借款合同》的保证人。我公司已经按照《买卖合同》的约定将房屋交付给你。但你未按照《借款合同》与《买卖合同》的约定按时还款。虽经多次催告，你仍有多期银行借款未按约偿还，导致银行要求我公司承担保证责任，代你偿还银行借款，给我公司造成了重大损失。为此，我公司决定与你解除《买卖合同》，并函告如下：由于你未按照《买卖合同》及《借款合同》的相关约定按时偿还银行借款，已构成严重违约。现我公司依据《买卖合同》的相关约定，与你解除《买卖合同》。请你在收到本解除函之日起10日内，按照《买卖合同》的约定，将该房屋内的户口迁出、与我公司共同至相关部门办理该房屋及《买卖合同》的网签、备案、预告登记等的撤销手续、偿还银行借款及偿还我公司代你支付的银行借款。请你在收到本解除函30日内，将该房屋恢复至交付前的状态、解除该房屋所设定的任何负担，将该房屋腾空、交还我公司，并办理《买卖合同》解除后的其他相关事项和手续。原告绿地腊山公司将以上《催告函》及《关于解除〈济南市商品买卖合同〉的函》以特快专递邮寄方式向被告刘亲送达，邮寄地址为“济南市槐荫区”。原告绿地腊山公司在本案审理中提供了以上两邮件的查询回单，均显示2014年7月29日由董雪签收。2014年12月17日，原告绿地腊山公司与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，约定：国浩律师（济南）事务所接受原告绿地腊山公司的委托，代理原告绿地腊山公司就与被告刘亲关于商品房买卖合同纠纷案件的一审、二审进行诉讼；指派律师安树军、李洪杰，律师费总额为3000元。上述事实，有原告绿地腊山公司提供的《济南市商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、收款收据、《商品房迁入证》、《扣款通知书》、业务凭证、《催告函》、《关于解除的函》、邮件查询单、《诉讼法律服务委托协议》及其当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，原告绿地腊山公司与被告刘亲于2011年6月15日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均系有效。在合同及附件签订后，为履行购房款的支付，被告刘亲与农行市中支行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房屋作为抵押，原告绿地腊山公司作为保证人。由于被告刘亲未能按时偿还农行市中支行的借款，导致原告绿地腊山公司被农行市中支行扣划22582.56元。根据原告绿地腊山公司与被告刘亲所签订的《济南市商品房买卖合同》中：若被告刘亲未按照与贷款银行签订的借款合同的约定或原告绿地腊山公司的要求办理该商品房的抵押登记；或在办理完毕该商品房的抵押登记以前，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，或其他因被告刘亲的原因导致银行扣划原告绿地腊山公司保证金或对原告绿地腊山公司造成其他损害的，被告刘亲有上述情形之一的，原告绿地腊山公司有权解除本合同、收回该商品房，并由买受人承担本合同价款20%的违约金，被告刘亲并向原告绿地腊山公司承担赔偿责任，赔偿范围包括银行扣划的保证金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失的约定，该项内容实际上是原告绿地腊山公司与被告刘亲就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，至原告绿地腊山公司于2015年1月13日提起诉讼，因被告刘亲未按时偿还借款，农行市中支行扣划原告绿地腊山公司款项22582.56元，与房屋总价款453057元及借款合同31万元相比较，此时被告刘亲的违约行为较为轻微，尚达不到不能实现合同目的的程度，而原告绿地腊山公司向被告刘亲发出《催告函》、《关于解除的函》，邮寄送达地址均非被告刘亲的户籍所在地，亦非被告刘亲在《商品房买卖合同》中填写地址，且以上两邮件经查询均由“董雪”签收，“董雪”与被告刘亲的关系不能确定，且原告绿地腊山公司未提供证据对此予以证实，不能认定《催告函》、《关于解除的函》已经到达被告刘亲。故原告绿地腊山公司要求确认原告绿地腊山公司与被告刘亲于2011年6月15日所签订的《济南市商品房买卖合同》于2014年7月29日解除于法无据，不能支持。原告绿地腊山公司要求被告刘亲腾出房屋，协助办理《济南市商品房买卖合同》的注销手续，由于《济南市商品房买卖合同》尚未解除，原告绿地腊山公司的该请求依据不足，不能支持。原告绿地腊山公司要求被告刘亲协助办理《个人购房担保借款合同》的注销手续，由于《个人购房担保借款合同》的贷款人及权利人系本案案外人农行市中支行，原告绿地腊山公司的该请求于法无据，不能支持。原告绿地腊山公司要求被告刘亲支付被银行扣划款项22582.56元及相应的利息符合法律规定及双方签订合同的约定，本院予以支持。原告绿地腊山公司要求被告刘亲支付律师费3000元，虽提供了《诉讼法律服务委托协议》，但未提供原告绿地腊山公司已经支付律师费的相关证据，该请求依据不足，不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘亲自本判决生效之日起10日内支付原告绿地地产（济南）腊山有限公司代付款项22582.56元。二、被告刘亲自本判决生效之日起10日内支付原告绿地地产（济南）腊山有限公司代付款项22582.56元的利息（其中14026.78元自2014年7月1日起算，8555.78元自2014年9月29日起算，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本判决生效之日止）。三、驳回原告绿地地产（济南）腊山有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8588元，原告绿地地产（济南）腊山有限公司负担7588元，被告刘亲负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李子萍人民陪审员 高金辉人民陪审员 付玉俊二〇一五年四月九日书 记 员 裴立红 关注公众号“”