（2015）蜀民一初字第00953号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-08-20
案件名称
安徽福连城置业有限公司与江昆商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
××公司,江×
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00953号原告：××公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：王瑞宽，该公司总经理。委托代理人：张晓洁，该公司员工。委托代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：江×，男，汉族，1991年10月30日出生，住安徽省合肥市。原告××公司（以下简称××公司）诉被告江×商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蒋鸿铭独任审理，并于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告××公司的委托代理人蔡峥到庭参加了诉讼，被告江×经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告××公司诉称：2014年4月1日，原、被告双方签订了关于购买位于合肥市蜀山区长江西路与振兴路交口东北角加侨悦山城第G5幢1001室房产的《商品房买卖合同》及其补充协议，《商品房买卖合同》及其补充协议中明确约定双方权利与义务。原告在2014年4月1日依约和相关规定为被告办理了1403010251号《合肥市商品房网上认购备案确认单》。房屋价款总额为704388元，被告选择按揭贷款付款方式，并支付首付款214388元，但由于被告个人原因导致银行拒绝办理按揭，致使《借款合同》无法签订。依据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，被告应在约定的期限内一次性支付剩余购房款，虽经原告多次催告，被告仍拒绝履行相应义务。被告行为已经构成违约，应承担相应违约责任。因此，原告诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并由被告配合原告办理注销1403010251号《合肥市商品房网上认购备案确认单》；2、判令被告支付违约金人民币140877.6元（购房总款704388×20%=140877.6元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告江×未提供书面答辩状和证据。经审理查明：2014年3月24日，××公司（出卖人）与江×（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于合肥市蜀山区长江西路与振兴路交口东北角加侨悦山城G5幢1001室商品房一套，建筑面积109.65平方米，单价为每平方米6284.97元，总价款704388元；买受人采取按揭贷款方式付款，首付房款人民币214388元，应在2014年3月24日前支付给出卖人，剩余房款人民币490000元，办理按揭贷款。2014年4月1日，××公司（甲方）与江×（乙方）为上述合同办理了商品房网上认购备案（备案单号：1403010521）并签订上述合同的补充协议两份，其中《合同补充协议（二）》第二条第3款约定：“乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内变更付款方式并继续履行本合同及本补充协议，否则视为乙方付款违约，乙方应按本协议约定承担违约责任。”该协议第三条第1款第4项约定：若乙方未按约定期限付清购房款，“逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”第十条第2款第1项约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，“乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、增值税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。”江×按约支付了××公司讼争房屋首付款214388元。后，因江×的个人原因，江×一直未办妥讼争房屋的按揭贷款。2015年1月15日，应××公司委托，北京盈科（合肥）律师事务所以EMS邮递方式向江×发出律师函，告知其“自收到本函之日起七日内一次性支付商品房余款49万元，若在上述期限内未能付清全款，则逾期支付余款外还应支付应付款万分之二的违约金。”次日，江×收到该函。本院于2015年3月19日向江×送达了××公司诉状副本等诉讼材料。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议，《合肥市商品房网上认购备案确认单》、预购房收款通知单、律师函及邮寄回执、《商品房预售许可证》等证据和原告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：××公司与江×签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。江×于合同签订后因个人原因而在长时间内未办妥讼争房屋的按揭贷款，并在××公司向其发出律师函后未如约及时变更付款方式，构成违约；江×的行为已致合同目的已经不能实现，××公司有权解除合同。解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。原告要求解除合同的意思表示在民事诉状中已经明确，该民事诉状于2015年3月19日到达江×处，故××公司与江×签订的《商品房买卖合同》已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，江×应当协助××公司办理商品房网上备案注销手续，并按合同的约定向××公司支付违约金及赔偿损失。因××公司与江×约定的违约金标准显然高于其实际损失，本院酌情按购房款总额5%予以支持，计35219元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告××公司与被告江×签订的《商品房买卖合同》于2015年3月19日解除；二、被告江×于本判决生效后十日内协助原告××公司办理注销1403010521号《合肥市商品房网上认购备案确认单》；三、被告江×于本判决生效后十日内向原告××公司支付违约金35219元；四、驳回原告××公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3278元，减半收取计1639元，由原告××公司承担1169元，由被告江×承担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 蒋鸿铭二〇一五年四月九日书 记 员 刘 艺附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”