（2015）周民终字第364号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-11
案件名称
上诉人王威与上诉人马苗苗租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王威,马苗苗
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民终字第364号上诉人（原审被告）王威，男，生于1972年4月23日，汉族，住商水县。委托代理人王安军，周口市东新区文昌街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）马苗苗，女，生于1986年6月1日，汉族，住商水县。委托代理人李传东，男，生于1958年6月12日，汉族，住周口市川汇区。上诉人王威与上诉人马苗苗租赁合同纠纷一案，商水县人民法院于2012年7月10日作出（2012）商民初字第388号判决。宣判后，王威不服，向本院申请再审。本院于2013年12月20日作出（2013）周民提第11号民事裁定，撤销原判，发回重审。商水县人民法院于2014年12月16日作出（2014）商民初字第989号民事判决，宣判后，王威、马苗苗均不服，均向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王威的委托代理人王安军、上诉人马苗苗的委托代理人李传东到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院审理查明：2009年元月6日，王威与田二霞签订房屋租赁合同书一份。约定：王威将其位于健康路东段路北的门面房两间租赁给田二霞使用，期限为2009年元月6日至2013年元月6日，租金每年两万元，一年一次交清，五年内租金不变；王威改建房屋，田二霞无条件搬走。合同签订后，田二霞使用房屋至2009年10月19日，田二霞与王威中止了合同，并经王威同意，由马苗苗转接该合同继续租赁，马苗苗当日支付田二霞装修费32000元。马苗苗承接该合同时，于同日与王威另签订了租房协议一份，合同约定的起始日期仍为2009年元月6日，终止日为2013年12月6日。合同另约定：租金每年每间10000元，一年一次交清，五年内租金不变，在合同未终止以前，王威如改造房屋，改造后由马苗苗继续使用。2009年11月21日，马苗苗向王威的妻子李慧交纳了2010年元月6日至2011年元月6日的房租费20000元。马苗苗实际开始使用房屋的时间为2010年元月6日，马苗苗接手房屋后，经营了一家“多美丽’’汉堡加盟店。为经营此店，马苗苗支付了加盟费30000元（加盟期限为3年），并按加盟合约规定对承租房屋进行了精装修，花装修费50000元。马苗苗经营至2O11年3月5日时，因王威需进行房屋改造，将出租房屋扒掉重新承建，双方中止了合同的履行。2011年9月1日，王威收取马苗苗预交的房租20000元。房屋建好后，王威将房屋一楼的门店整体租赁给了温州商人使用，仅余一电梯间作为整幢楼的公用过道使用。至使双方签订的租赁合同无法继续履行，马苗苗诉至法院。另查明：马苗苗所经营的行业为面点加工，根据同行业人员证实，该行业利润约为销售额的40％左右。马苗苗要求王威赔偿其由于合同不能履行期间的2011年3月5日至起诉之日的即得利益73000元，其计算依据为马苗苗实际经营期间的毛利报表统计数额，其要求王威按此数额的10％赔偿。原审认为：马苗苗、王威签订的租赁协议是在平等、自愿下签订的合同，应确认该合同为有效合同。合同一经订立，双方应按约定履行各自的义务。本案中合同约定被告改造房屋后仍由原告继续使用房屋。但现实中被告却将房屋另租他人使用，造成原、被告所签订的租赁合同不能继续履行，被告的行为已构成违约。由此给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任。原告向被告王威交纳的当年租赁费20000元，因合同未实际履行完毕，原告要求返还。庭审中查明原告当年实际使用房屋两个月，应付租金3300元，此款应予以扣除。原告所支付的加盟30000元，因加盟期限为3年，而原告实际经营了一年多，已实现了部分加盟目的，对此损失被告酌情赔付20000元为宜。原告系从田二霞处转接的合同，其与王威所签订合同的期限起始日仍为田二霞与王威所签订的2009年元月6日，原告实际使用该房屋至2011年3月5日，故应视为此合同已经履行的日期为2009年元月6日至2011年3月5日，即两年零两个月。原、被告合同中约定的承租期为四年十一个月，而原告所支付的装修费共计82000元。此费用亦为实现租赁合同目的而投资的，因该投入已实现了部分租赁合同目的，对此损失也应部分赔付。因原告支出总装修费为82000元，合同的期限为四年十一个月，而该租赁合同实际履行两年零二个月，所以该期限内所占装修费应为36147元，被告应赔付合同不能履行期限内所占的装修费为45853元。原告另请求被告应赔偿其得利益损失73000元。虽原告承租房屋目的是从事经营活动而取得利润，但由于经营场地、方式、项目的不同，会带来不同的经营结果，且原告未提供相关税费交纳凭证来证明其收入数额，而判令被告对原告加盟费、装修费用的部分赔偿已弥补合同不能履行给原告造成的直接投入损失，故对此项请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告王威退还原告马苗苗租赁费16700元。二、被告王威赔偿原告马苗苗加盟费20000元和装修费45853元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，原告马苗苗承担500元、被告王威承担1500元。上诉人王威上诉称，房屋改造后，马苗苗不愿意继续租赁，我方没有违约行为，不应赔偿马苗苗的损失。且原审判决马苗苗的损失过高。上诉人马苗苗上诉称，即得利润73000元应由王威赔偿。经二审审理查明的事实与原审一致本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人王威与上诉人马苗苗签订有房屋租赁合同书，双方还特别约定，王威如改造房屋，房屋改造后由马苗苗继续使用。那么王威作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人即上诉人马苗苗使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但在租赁期间，王威在对出租的房屋扒掉重建、改造完成后，房屋结构、面积、户型等发生了根本性改变，且王威将房屋一楼的门店整体租赁给了案外人，致使马苗苗不能继续使用，构成违约，应当赔偿因此给马苗苗所造成的损失，故上诉人王威上诉称马苗苗不愿意继续租赁，我方没有违约行为，不应赔偿马苗苗的损失的理由不能成立，本院不予采纳；上诉人马苗苗上诉称即得利润73000元应由王威赔偿的理由，因合同终止后的预期可得利益损失不属于赔偿范围，故其上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000＋1683元，计3683元，王威承担1683元，马苗苗承担2000元。本判决为终审判决。审判长 胡体兵审判员 张 杰审判员 李保利二〇一五年四月九日书记员 张 昊 关注公众号“”