（2015）津法民初字第01344号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-05
案件名称
重庆速升物业管理有限公司与何涛、刘静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆速升物业管理有限公司,何涛,刘静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第01344号原告：重庆速升物业管理有限公司。住所地重庆市江津区东部新城C4地块C7号楼1-1，组织机构代码：79800361-3。法定代表人：江洪，经理。委托代理人：黄杨梅，系公司员工，特别授权。委托代理人：黎焕咏，重庆循源律师事务所律师，一般代理。被告：何涛，男，汉族，1977年9月15日出生，住重庆市江津区。被告：刘静，女，汉族，1977年12月24日出生，住重庆市江津区。原告重庆速升物业管理有限公司（以下简称速升物业公司）诉被告何涛、刘静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由代理审判员吴笛独任审判，适用简易程序于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告速升物业公司的委托代理人黄杨梅，被告何涛、刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告速升物业公司诉称：二被告购买了位于重庆市江津区几江街道半岛明珠小区住房，产权面积126.07平方米。2010年3月12日，二被告入伙并与原告签订了《半岛明珠前期物业管理服务协议》，原告按照前述协议及相关法律、法规的规定对半岛明珠小区实施了管理，为被告提供了物业服务，但被告从2011年11月起至2014年10月未缴纳物业服务费，原告对被告收取物业服务费是按照《重庆市物价局��于确定江津区半岛明珠小区物业收费试行标准的通知》（渝价（2007）506号）的意见，以0.70元／平方米建筑面积计算。现被告共拖欠原告物业服务费3129.60元，经原告多次催收无果。请求判决被告立即支付原告拖欠的物业服务费3129.60元，逾期缴纳物业服务费违约金5216.29元。被告何涛、刘静辩称：1、原告在2007年向市物价局申报物业收费标准时称半岛明珠小区有多项硬件设施，市物价局是根据申报材料将该小区定为特级服务小区，但实际上小区80%的设施都没有。半岛明珠小区的环境和设施极不完善，达不到特级小区的硬件设施要求；2、半岛明珠小区后面南大门与外界相通，无门禁设施，无安保人员，无监控系统；所有高层未启动门禁系统，社会人员可以随意进入；车辆管理混乱。车辆进出无刷卡系统，外来车辆可以随意进出。车辆乱停放，占用消防通道；无摩托车��放处；因为没有监控设施，业主车辆被划无处可查。原告提供的服务达不到特级服务的要求，也拒绝整改。原告的收费不合理；3、原告取得物业管理企业的时间是2009年6月30日，而原告在2007年以前就向市物价局虚假申报半岛明珠小区为特级服务收费小区。原告公司的员工数量及素质达不到物业管理企业三级资质的标准。且《前期物业协议》第二十三条约定：管理协议期限为三年，从本协议生效之日起计算，协议期满或者物业管理区域内的业主形成有效决议或者业主委员会成立后有权修改，提前终止本合同。现该协议已过有效期，原告的资质不达标，没有资格提供相应服务。被告不愿意和原告续签合同，也未和原告续签合同；4、被告房屋装修期间的物业服务费应当按照半价收取。请求判决调低物业服务费，驳回违约金的诉讼请求。经审理查明：被告何涛、刘静系重庆市江津区几江街道半岛明珠房屋的产权人，房屋建筑面积126.07平方米。被告何涛、刘静于2010年3月12日接房并与原告速升物业公司签订了《半岛明珠前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议）。该协议第二十九条约定住宅房屋的物业服务费为1.00元／月•每方米建筑面积，第二十三条约定服务期限为三年（即2010年3月12日至2013年3月12日），第三十六条约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从使用之日起，按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金，但该协议并未对物业服务费的缴纳时间做出明确约定。2007年9月28日，重庆市物价局关于确定江津区半岛明珠小区物业服务收费试行标准的通知（渝价（2007）506号）中，半岛明珠小区高层住宅物业服务费：0.70元／平方米•月，公共设备设施日常维修养护费0.30元／平方米•月；��行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担。因此，原告速升物业公司对被告黄春皓所有的上述房屋收取物业服务费的标准实际为每月0.70元／平方米。物业协议到期后，原告速升物业公司继续为被告何涛、刘静所在小区提供物业服务至今。2010年3月12日被告何涛、刘静接房后居住至今，并一直缴纳物业服务费至2011年10月份，自2011年11月起被告何涛、刘静拒绝缴纳物业服务费至2014年10月，欠缴物业服务费共计3131.36元（0.7元×126.07平方米×36月-44.30元）。上述事实，有当事人的当庭陈述，房屋产权信息档案、《半岛明珠前期物业管理服务协议》、《入伙会签单》、《业主规约》签约页、渝价（2007）506号文件、《物业管理企业资质证书》、物业服务费缴费收据、物业服务相关记录、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告速升物业公司作为具有相应资质的物业服务企业与被告何涛、刘静签订的《半岛明珠前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，上述协议对原、被告均具有约束力，双方应依该协议享有权利和履行义务。原告速升物业公司依约向被告何涛、刘静提供了物业管理服务，被告何涛、刘静应依约向原告交纳物业服务费用。在上述协议到期后，原告速升物业公司与被告何涛、刘静虽未再签订协议，但原告速升物业公司继续为被告何涛、刘静提供物业服务至今，双方已形成事实物业服务合同关系，被告何涛、刘静应当支付物业服务费。关于物业服务费标准，重庆市物价局针对涉案物业小区核定的试行标准为0.70元／平方米•月。原告速升物业公司也是按照此标准收取的物业服务费。被告何涛、刘静自2011年11月至2014年10���未按照协议约定向原告速升物业公司支付的物业服务费共计3131.36元，原告速升物业公司只主张3129.60元，没有高出上述费用，本院予以支持。由于原告速升物业公司与被告何涛、刘静对物业服务费具体缴纳时间约定不明，且约定的违约金标准过高，因此对原告速升物业公司主张的违约金，本院不予支持。被告何涛、刘静辩称半岛明珠小区硬件、原告速升物业公司提供的服务以及本身的资质均未达到标准、但被告何涛、刘静并未举示确凿的证据予以证实，对被告何涛、刘静抗辩理由本院不予采纳。原、被告所签订的物业协议并未约定装修期间的物业服务费减半收取，装修期间的物业服务费应当按照协议的约定全额收取。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告何涛、刘静在本判决生效后十五日内共同支付原告重庆速升物业管理有限公司2011年11月至2014年10月期间的物业服务费用3129.60元。二、驳回原告重庆速升物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告何涛、刘静未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何涛、刘静负担。此款原告重庆速升物业管理有限公司已预交，经其同意，由被告何涛、刘静在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 吴笛二〇一五年四月九日书 记 员 周萍 关注公众号“”