（2014）蛟民一初字第1151号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-08-31
案件名称
蛟河市利民物业服务有限公司与蛟河市首钢房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
蛟河市人民法院
所属地区
蛟河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蛟河市利民物业服务有限公司,蛟河市首钢房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条
全文
吉林省蛟河市人民法院民 事 判 决 书（2014）蛟民一初字第1151号原告：蛟河市利民物业服务有限公司,住所蛟河市。法定代表人：孙宝财,职务经理。委托代理人：沈建仁，该公司法律顾问。被告：蛟河市首钢房地产开发有限公司，住所蛟河市。法定代表人：马滨，职务董事长。委托代理人：李国东，该公司职员。委托代理人：徐常春，该公司职员。委托代理人：宋书国，该公司职员。原告蛟河市利民物业服务有限公司诉被告蛟河市首钢房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。首次开庭原告蛟河市利民物业服务有限公司的法定代表人孙宝财及委托代理人沈建仁，被告蛟河市首钢房地产开发有限公司的委托代理人李国东、徐常春到庭参加诉讼；第二次开庭原告蛟河市利民物业服务有限公司的法定代表人孙宝财及委托代理人沈建仁，被告蛟河市首钢房地产开发有限公司的委托代理人李国东、宋书国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蛟河市利民物业服务有限公司诉称，2013年7月原告经蛟河市首钢美丽城业主委员会聘用，并经政府批准承担首钢美丽城物业服务工作，双方签订了物业服务合同。2014年1月民主街道授权原告依法收取物业费。经查，该小区有一大批已竣工但尚未出售或未交付买受人的空置房。其中，门市18套、住宅20套、车库3个。现起诉来院，要求被告蛟河市首钢房地产开发有限公司作为建筑单位缴纳物业服务费42064.00元。被告蛟河市首钢房地产开发有限公司辩称，原告于2013年7月接管首钢美丽城的物业服务，被告空置房的物业费已经一次性交给首钢美丽城的前一任物业公司阳光物业公司，共计315000.00元。阳光物业服务公司是否与原告进行清算、交接与被告无关，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.营业执照复印件、资质证书复印件、蛟河市人民政府XX街道办事处文件各一份，证明原告系合法经营，具备物业服务三级资质，营业范围包括物业服务、房屋维修、上下水维修等，并按照规定收取物业管理费。2.物业服务协议复印件一份，证明2013年7月17日首钢美丽城的业主委员会与原告签订了物业服务协议，对服务范围、收费标准，双方的权利、义务进行了约定。3.缴纳物业费通知单两份，证明原告对业主已经履行了告知义务。4.空置房核实材料一份，证明2014年6月份，在原、被告工作人员均在场的情况下，双方对首钢美丽城的空置房进行了核对，被告经理陈X也在现场进行了确认。5.空置房清单四页，证明经核对，首钢美丽城共有空置门市房18套、住宅20套、车库3套。6.民事裁定书一份，证明原告首次起诉被告支付空置房物业费196530.18元，后撤回起诉。7.证人袁X出庭作证，证明：“我是物业管理办公室的工作人员。2014年6月份，原、被告要核对空置房。我代表物业管理办公室去的，除了我外还有袁一X、赵XX、张XX，被告方面来的是经理陈X及一个女工作人员。具体核对出多少，记不清楚了，所有记录整理完后，是陈X经理用电脑打印的，他说账永远都承认，但不能签字。”8.证人张XX出庭作证，证明：“我是XX街道办事处城管办的工作人员。我代表XX街道办事处城管办，与原、被告一起核对空置房。当天物业办、首钢社区均有代表在场。被告方面去的是经理陈X和一个办事员。空置房核对出来后，请陈X经理签字，他没有签字，但说肯定认账。”9.证人赵XX出庭作证，证明：“我曾是首钢美丽城业主委员会的成员，原、被告在售楼处核对空置房时，我在场，被告方面是陈X经理来的。核对出多少空置房记不住了，对账材料让原告方面拿走了。”10.证人袁一出庭作证，证明：“2014年6月中旬，法院让原、被告回去对账，我们一共核对了两天，当时在场人员有赵XX、物管办的袁X、原告的经理孙宝财、街道城管办的张XX、首钢三期业主委员会的李XX、被告的经理陈X及一个女同志。具体核对出多少记不清了。”被告对原告提供的证据1中营业执照、资质证书无异议，对街道办事处的文件主张与本案不具关联性；对证据2、6、7、8、9、10无异议；对证据3有异议，主张与本案不具有关联性且不能作为证据使用；对证据4、5有异议，主张没有证据证明双方的核实情况，没有双方签字。经审查，因原告诉请2013年7月至2014年6月期间的物业费，故证据1中蛟河市人民政府XX街道办事处的文件与本案不具关联性；本院仅对证据1中的营业执照、资质证书予以确认。因被告对证据2、6、7、8、9、10均无异议，故本院对证据2、6、7、8、9、10予以确认。被告对证据3有异议，主张不具关联性，经审查，该证据与本案不具有关联性，本院对证据3不予确认。被告对证据4、5虽有异议，但自认确由陈X代表被告与原告进行空置房核对，故本院对原、被告于2014年6月对首钢美丽城空置房进行过核对的事实予以确认。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1.物业管理补充协议复印件一份，证明被告与蛟河市阳光物业服务有限公司于2012年12月21日签订补充协议约定被告一次性向蛟河市阳光物业服务有限公司缴纳首钢美丽城所有空置房的物业管理费315000.00元。2.蛟河市首钢美丽城建设工程竣工备案表明细一份，证明根据《物业管理企业资质管理办法》第五条原告是三级资质公司，只能管理20万平方米以内的小区，而首钢美丽城建筑面积共302011.026平方米，原告不具备合法资质。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对拟证明问题有异议，主张协议中约定向蛟河市阳光物业服务有限公司缴纳的315000.00元系附条件给付，条件未成就时阳光物业就解散了，被告没有相关收据证明已经实际给付。对证据2的真实性无异议，但主张蛟河市阳光物业服务有限公司也是三级资质。原告对证据1的真实性无异议，对拟证明问题有异议，故本院仅对证据1的真实性予以确认，对拟证明问题本院将在综合评述中予以论述。原告对证据2真实性无异议，但主ＸＸ光物业亦为三级资质，因《物业管理企业资质管理办法》第五条与证据2拟证明内容不符，且原告已经实际提供了物业服务，被告亦未明确表示拒绝，故本院对证据2拟证明内容不予确认。经原告申请，本院对原告提交的证据5中房屋的登记信息进行查询，蛟河市房屋产权管理中心出具房屋登记信息证明三份，证明截止至2015年3月18日，除首钢美丽城二期20号及D号楼1层16门（66.67平方米）、首钢美丽城二期21号楼1层14门（37.60平方米）、首钢美丽城二期21号楼6单元601室（59.76平方米）有物权人信息外，原告提交的证据5中其余38处房产没有产权人登记信息。原、被告对该三处产权已有产权人均无异议；但被告主张没有产权登记，只能证明没有办理房产执照，但房屋存在实际卖出的情况。根据原、被告的陈述及本院确认的证据，结合庭审调查，本院确认如下案件事实：被告为蛟河市首钢美丽城小区的建设单位。2013年7月17日，原告与首钢美丽城业主委员会签订物业服务协议，协议约定管理服务期限为一年，由原告为首钢美丽城小区一期、二期、三期提供物业服务。物业费用按照住宅每平米0.5元/月；车库、商业门市每平米1.06元/月收取。协议对双方权利、义务及物业服务范围进行了约定。2014年5月20日原告起诉来院，要求被告支付空置房物业费196530.18元，因原、被告双方未对空置房进行核对，原告于2014年10月15日向本院申请撤诉。2014年6月，在蛟河市物业管理办公室、XX街道办事处工作人员及原首钢美丽城业主委员会成员在场的情况下，原、被告进行了空置房的核对。被告由经理陈X作为代表参加，但陈X未在核对明细上签字。现原告重新提起诉讼，要求被告支付2013年7月至2014年6月期间的空置房物业费。经蛟河市房屋产权管理中心查询，截止至2015年3月18日，除首钢美丽城二期20号及D号楼1层16门（66.67平方米）、首钢美丽城二期21号楼1层14门（37.60平方米）、首钢美丽城二期21号楼6单元601室（59.76平方米）有物权人信息外，原告提交的证据5中其余38处房产没有产权人登记信息。本案的争议焦点：被告是否应当支付原告物业服务费及支付数额。根据确认的案件事实及争议焦点，本院综合评判如下：一、原告诉请被告支付空置房物业费的主张有理，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，现原告已经为首钢美丽城小区提供了2013年7月至2014年6月物业服务，被告作为首钢美丽城小区的建设单位应当支付物业费。关于被告主张没有产权人登记的38处房产中，有的已经售出，但未办理登记手续。在第二次开庭审理前，法院已经向被告履行了告知义务，如该38处房产已经实际卖出，应于开庭审理时，提交商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，现被告未能提供商品房买卖合同证明等相关证据证明其主张，故本院不予采信。经核算，38处房产中，共有门市16套，共2059.991平方米；住宅19套，共1534.44平方米；车库3个，共80.24平方米，按照物业服务合同约定：住宅每平米0.5元/月，车库、商业门市每平米1.06元/月，共计应缴纳2013年7月至2014年6月的物业费36430.38元。二、因首钢美丽城二期20号及D号楼1层16门（66.67平方米）、首钢美丽城二期21号楼1层14门（37.60平方米）、首钢美丽城二期21号楼6单元601室（59.76平方米）三处房产并非空置房，故物业服务费不应由被告支付，原告可另行主张权利。三、关于被告主张已经将空置房物业费一次性缴纳给蛟河市阳光物业服务有限公司的主张，本院认为，物业服务企业由业主大会选聘和解聘，不具有固定性，被告与蛟河市阳光物业服务有限公司之间的约定不能对抗第三人，即本案原告，故对被告该主张本院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：被告蛟河市首钢房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告蛟河市利民物业服务有限公司2013年7月至2014年6月的空置房物业服务费36430.38元。案件受理费426.00元（缓交），由被告蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。审 判 长 孙 钰人民陪审员 张秀云人民陪审员 杨振菊二〇一五年四月九日书 记 员 张 娇 来自