（2015）一中民终字第01512号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京昌平文赐玻璃店与北京英特莱节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京昌平文赐玻璃店,北京英特莱节能科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01512号上诉人（原审被告）北京昌平文赐玻璃店，住所地北京市昌平区城区镇西环路**号。法定代表人王晓刚，总经理。委托代理人王磊，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京英特莱节能科技有限公司，住所地北京市昌平区城区镇西环路76号。法定代表人史俊荣，总经理。委托代理人周枫，北京市威正律师事务所律师。上诉人北京昌平文赐玻璃店因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京英特莱节能科技有限公司（以下简称节能公司）在原审法院起诉称：2004年7月8日，我公司与北京昌平文赐玻璃店签订了《租房协议》。协议约定，北京昌平文赐玻璃店临时租用我公司76号西北角的沿街平房，面积约为158平米。乙方为甲方职工提供适当的就餐方便，甲方不收取房租。甲方在需要时提前一个月通知乙方，乙方应在接到通知后一个月内无条件搬离。因我公司拟收回出租给北京昌平文赐玻璃店的沿街平房，我公司与北京昌平文赐玻璃店于2013年12月27日达成《补充协议》。北京昌平文赐玻璃店同意自《补充协议》签订之日起半年内腾退完毕并将承租的房屋无条件交还我公司。《补充协议》同时约定，半年期限届满，如北京昌平文赐玻璃店因客观原因无法按时腾退，北京昌平文赐玻璃店应按日向我公司支付违约金人民币500元。如连续超过一个月，北京昌平文赐玻璃店应按日向我公司支付违约金人民币1000元。同时，甲方有权在半年期限届满时立即收回承租房屋，屋内设施、设备、物品视为乙方放弃所有权，我公司可自行处置。按照我公司与北京昌平文赐玻璃店双方签订的《补充协议》，北京昌平文赐玻璃店应于2014年6月26日前完成腾退。而北京昌平文赐玻璃店违反了《补充协议》的约定，至今仍未腾退。为维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、北京昌平文赐玻璃店立即腾退76号西北角的沿街平房；2、北京昌平文赐玻璃店支付自2014年6月27日起至2014年7月26日止的逾期腾退违约金15000元；3、北京昌平文赐玻璃店按每日1000元标准支付自2014年7月27日起至实际腾退之日止的逾期腾退违约金（暂计至起诉之日为止）；4、北京昌平文赐玻璃店承担本案诉讼费用。北京昌平文赐玻璃店在原审法院答辩称：一、我单位与节能公司之间没有租赁合同关系。2004年我单位与北京英特莱科技有限公司签订了《房屋租赁协议》，不是与节能公司签订的。补偿协议是从合同。其主体也应该是北京英特莱科技有限公司，而不是节能公司。节能公司依据补充协议要求解除房屋租赁合同没有依据。故不同意节能公司的诉讼请求。原审法院审理查明：北京昌平文赐玻璃店成立于1985年6月，北京昌平文赐玻璃店一直使用北京昌平七一制镜厂临街房屋进行经营。2004年7月8日，北京英特莱特种纺织有限公司（甲方）与北京昌平文赐玻璃店（乙方）签订了《租房协议》，协议约定：甲乙双方友好协商就北京昌平文赐玻璃店临时租用北京英特莱特种纺织公司沿街平房一事达成如下协议：地点：76号英特莱特纺公司西北角平房。（见附图）、面积：158平方米，租期：甲方在需要时提前一个月通知乙方，乙方应在接到通知后一个月内无条件搬离、乙方经营期间引起的经营性费用、行业费用自理，房屋维修和下水疏通自理；乙方保证在接到甲方通知后三十天内无条件搬走；届时每延期一天乙方付给甲方违约金100元，累计计算，超过十日后每天接500元计；协议还约定了其它条款。甲方加盖的公章为北京英特莱科技有限公司合同专用章。2007年7月19日，北京平板玻璃集团公司将其持有的北京英特莱特种纺织有限公司股份全部转让给北京英特莱技术公司。北京英特莱技术公司以北京英特莱科技公司4.6%的股份作为转让对价。2011年11月3日，北京英特莱特种纺织有限公司变更为节能公司。2012年9月7日，节能公司取得了原北京昌平七一制镜厂坐落于76号22幢等33幢楼房的房屋产权。2013年12月27日，节能公司（甲方）与北京昌平文赐玻璃店（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：甲、乙双方于2004年7月8日签订《租房协议》；现经双方友好协商，达成补充协议如下：因甲方拟收回出租给乙方的沿街平房，乙方同意自本《补充协议》签订之日起半年内腾退完毕并将承租的房屋无条件交还甲方；交还房屋时，乙方应保证房屋的主体结构、房顶、墙面、地面及屋内附属设施、设备完好无损。否则，乙方应向甲方赔偿损失；乙方及其经营户未经甲方书面同意并取得建设审批手续，不得对原有房屋进行改建、扩建或在承租范围内新建其他建筑物；否则，乙方应在甲方指定的期限内负责维修或赔偿损失；交还房屋时，乙方及其经营户对承租房屋进行的修缮以及装饰、装修，费用由乙方及其经营户自行承担；承租房屋如遇国家征地、拆迁，所得补偿全部归甲方所有；半年期限届满，如乙方因客观原因无法按时腾退，乙方应按日向甲方支付违约金人民币500元；如连续超过一个月，乙方应按日向甲方支付违约金人民币1000元；同时，甲方有权在半年期限届满时立即收回承租房屋，屋内设施、设备、物品视为乙方放弃所有权，甲方可自行处置；本《补充协议》与《租房协议》不一致之处，以本《补充协议》为准；协议还约定了其它条款。协议签订后，北京昌平文赐玻璃店逾期未腾退房屋。为此，节能公司于2014年9月2日诉至法院。原审法院认定上述事实，有所有权证、股权转让协议、租房协议、补充协议、工商档案登记材料等证据以及双方当事人陈述在案佐证。原审法院判决认定：当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。北京昌平文赐玻璃店与节能科技公司签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背有关法律规定，协议有效。北京昌平文赐玻璃店应当按照协议将其承租的房屋交还给出租方。现节能公司要求北京昌平文赐玻璃店立即腾退76号西北角的沿街平房房屋一节，节能公司的该项诉讼请求符合法律规定，北京昌平文赐玻璃店应当将所承租的房屋按时交还，法院对于节能公司的该项诉讼请求予以支持。关于节能公司要求北京昌平文赐玻璃店支付逾期腾房违约金一节，因双方在补充协议已经进行了约定，但该违约金约定明显过高，法院酌情予以降低。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京昌平文赐玻璃店于本判决书生效后九十日内将76号西北角的沿街平房腾退给北京英特莱节能科技有限公司；二、北京昌平文赐玻璃店于本判决书生效后九十日内支付北京英特莱节能科技有限公司逾期腾房违约金，违约金自2014年7月1日起每日按500元计算至房屋腾退之日止；三、驳回北京英特莱节能科技有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北京昌平文赐玻璃店不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项、第二项，驳回对方全部诉讼请求。上诉理由：一、原审判决抛开租房协议不谈，直接认定租房协议的补充协议有效是错误的。补充协议应建立在租房协议的基础之上，应首先认定租房协议的效力，租房协议应为有效的。二、双方不存在房屋租赁合同关系，原审法院认定上诉人应将承租的房屋交还给被上诉人是错误的。三、原审判决认定上诉人应向被上诉人支付逾期腾房违约金是错误的，被上诉人无权依据租房协议的补充协议要求上诉人向其支付违约金。四、原审判决遗漏当事人，北京英特莱科技有限公司应参加诉讼。节能公司服从原审法院判决，不同意北京昌平文赐玻璃店的上诉请求及理由。称双方存在房屋租赁关系，诉争房屋是自1998年1月18日已归属被上诉人所有。我公司名称变更过，变更前叫北京英特莱特种纺织有限公司。北京英特莱科技有限公司代为管理的行为，但其本身不是合同主体，合同中甲方注明是北京英特莱特种纺织有限公司，故合同双方没有问题。原审法院不存在遗漏当事人。合同相对方就是上诉人与被上诉人。关于逾期腾房，双方补充协议有明确约定，原审法院降低了租金标准，对此我方未提起上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2004年7月8日，北京英特莱特种纺织有限公司（甲方）与北京昌平文赐玻璃店（乙方）签订了《租房协议》，虽然甲方加盖的是北京英特莱科技有限公司合同专用章，但2013年12月29日北京昌平文赐玻璃店与节能公司签订的《补充协议》明确认可上述《租房协议》是双方所签。故北京昌平文赐玻璃店上诉称双方之间不存在租赁关系之说，缺乏依据，本院不予采信。依据双方2013年12月27日签订的《补充协议》，北京昌平文赐玻璃店同意自《补充协议》签订之日起半年内腾退完毕并将承租的房屋无条件交还节能公司，逾期支付相应的违约金。北京昌平文赐玻璃店并未履行。现节能公司依约要求北京昌平文赐玻璃店腾退房屋并交纳逾期腾房违约金，有合同依据，应予支持。北京昌平文赐玻璃店的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八十八元，由北京昌平文赐玻璃店负担（于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费八十八元，由北京昌平文赐玻璃店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一五年四月九日书记员 赵梦芸 关注微信公众号“”