（2015）抚中民终字第00364号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-16
案件名称
王倩与南野租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王倩,南野
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00364号上诉人（原审原告、反诉被告）王倩，女，1988年7月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人王崇民，男，1950年3月27日出生，汉族，住址同王倩。委托代理人赵桂芝，女，1951年1月24日出生，汉族，住址同王倩。被上诉人（原审被告、反诉原告）南野，男，1979年11月1日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托代理人于娟，律师。上诉人王倩因与被上诉人南野房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民二初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王倩的委托代理人王崇民、赵桂芝，被上诉人南野及其委托代理人于娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月9日，原被告双方签订《房屋租赁合同书》，原告王倩（甲方）将坐落于抚顺市顺城区房屋出租给被告南野（乙方）使用。该份合同的主要内容有：3、3）合同期限：该房屋租赁期共12个月。自2013年7月10日起至2014年7月9日止。4）房屋租金：该房屋租金为每月4500元。6）支付方式：乙方一次性支付甲方房租共计27000元，乙方以后租金须在所交租金到期前一个月续交，如乙方不能按时交款，按照本合同第6条相关内容承担违约责任。8）费用划分：乙方住进后的水、电、煤气、电话、有线、卫生等费用由乙方负责，采暖费由甲方负责；……6、1）甲方或乙方违反本合同的规定，造成合同终止的，须赔偿对方一个月房租。2）如果乙方不按合同约定缴纳租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，拖欠累计达到10天，经甲方催要仍不缴纳房租的，甲方有权解除合同并强行收回房屋。……合同签订后，被告按约给付原告半年租金27000元。2013年12月，被告搬离该房屋并以原告未缴纳暖气费为由提出解除合同，原告不同意，双方协商未果。2014年4月原告来院告诉，在本院审理过程中，原被告曾协商交付房屋，但发现房屋内部分财产被人为损坏，原告要求赔偿，拒绝接收房屋。经数次调解双方于2014年11月19日达成关于案涉房屋内财产损坏赔偿的一致意见：南野交付王倩2500元，钥匙交付王倩。原审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定严格履行各自的合同义务。合同中约定，采暖费由原告负责，原告主张其于2013年10月30日提出让被告代交采暖费，并举出了医院证明、客户详单等证据以证明该项主张，但是此两份证明仅仅能证明原被告双方在2013年10月30日通过电话，并不足以证明原告提出让被告代交采暖费并且被告同意的主张。故原告的此节事实主张在没有其他证据予以佐证的情况下，本院无法采信。结合本地的实际情况，若原告没有履行缴纳采暖费的义务，是无法实现房屋租赁合同目的的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告方南野可以解除合同。根据双方提供的证据可以证实，2013年12月，原被告双方在芒果五一七不动产新二中加盟店进行了协商，被告提出解除合同，但原告王倩并没有同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”经过协商未果，原告虽不同意解除合同，但是其并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方所签之房屋租赁合同在解除通知到达原告处时解除。所以关于原告依据《房屋租赁合同书》请求2014年1月10日之后的租金及房屋租金滞纳金一节，本院无法支持；关于房屋物品损坏一节，因双方已达成一致，本院予以确认；关于反诉原告要求反诉被告退还2013年11月、12月以及2014年1月租金共计13500元一节，因现有证据证实双方于2013年12月办理该房屋协商解除合同，故，关于反诉原告的此项主张本院无法支持；关于反诉原告主张返还押金4500元一节，因原被告双方已经关于物品损坏一节达成一致，故反诉原告的请求依法有据，本院予以支持；关于反诉原告要求反诉被告赔偿违约金4500元及双倍返还定金1000元一节，结合本案的实际情况及公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告王倩的诉讼请求。二、反诉被告王倩于本判决生效后十日内返还反诉原告南野押金4500元。三、驳回反诉原告南野的其他诉讼请求。本诉案件受理费1311元，由原告王倩负担。反诉案件受理费125元，由被告（反诉原告）南野负担。王倩不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决，改判南野给付房屋租金46500元（2014年1月10至11月19日），滞纳金13950元。理由：2013年7月9日协议约定我将案涉房屋出租给南野，租金12月，租金4500元／月，交租周期6个月。同年临近供暖期时我的代理人赵桂芝因脚伤在三亚住院，不方便缴纳暖气费，便电话委托南野代缴，相关费用从下半年租金中扣除，南野同意代缴。但当需要交纳下半年租金时才发现南野并未交纳暖气费，而且提出不再续租，并要求返还2000元，因此我们没有同意解除合同。经过几次协商，南野既未交房又未交纳房租，后又发现房屋内财产被损坏。被上诉人南野同意原审判决并答辩称：本案是上诉人违约致使合同无法履行，我不应承担责任。事前上诉人并未通知我代交暖气费且我也无法代交（因暖气费只有业主才能交纳，他人无法代交）。2013年12月，因上诉人未按协议约定交暖气费，房屋已不具备租住条件，我多次将房屋钥匙给上诉人和房屋中介要求退房均遭拒绝，根据合同法的相关规定此时合同已经解除，此后不存在交纳房屋和滞纳金的问题。至于房屋物品损坏问题，通过一审法院居中调解，双方已协商解决。二审审理查明事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人应否承担案涉房屋闲置损失。本案中，上诉人作为出租方、被上诉人作为承租方签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，租赁协议签订后，被上诉人依约履行了交付租金、押金的义务，而上诉人未按协议约定交纳采暖费，致使案涉房屋冬季不具备租住条件，上诉人并未履行保障承租人正常使用的义务，此时合同目的已经无法实现，故被上诉人于2013年12月在芒果五一七不动产新二中加盟店要求与上诉人解除合同，此时解除合同的通知已到达上诉人，符合《中华人民共和国合同法》法定解除合同的相关条件。合同解除后至2014年5月15日一审法院庭审前，作为出租方的上诉人应积极接收、采取措施利用案涉房屋，减少损失，而非被动等待被上诉人继续履行合同、承担相关费用，放任损失的扩大，因此上诉人对此期间房屋闲置损失负有责任。自2014年5月15日一审庭审中上诉人作出交接房屋意思表示时起，至2014年11月19日双方实际交接房屋时止，因案涉房屋内物品损坏问题，上诉人坚持排除有分歧未恢复原状前不能使用管理为由拒绝接收房屋，期间房屋闲置损失上诉人、被上诉人均负有责任，鉴于上诉人租赁期内未交纳采暖费、房屋物品损失双方已协商处理等因素，本院酌定被上诉人应给付上诉人该阶段房屋闲置损失9000元。上诉人所提合同解除后房屋闲置损失合理部分本院予以支持，其所提滞纳金主张因缺乏事实和法律依据本院不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，但对相关损失责任划分不当，本院据此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民二初字第267号民事判决第二项、第三项及诉讼费承担部分。二、变更抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民二初字第267号民事判决第第一项为：被上诉人南野于本判决生效后十日内给付上诉人王倩房屋闲置损失9000元。二审案件受理费1311元，由上诉人王倩负担1116元。由被上诉人南野负担195元。本判决为终审判决。审 判 长 刘军审 判 员 张帆代理审判员 胡伟二〇一五年四月九日书 记 员 何贺 关注公众号“”