（2014）六程民初字第768号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-04
案件名称
原告吕保国、石秀芹与被告南京沪江经营管理有限公司、黄亦武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十二条，第三十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百四十二条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2014）六程民初字第768号原告吕保国，男，1955年11月25日出生，汉族。原告石秀芹，女，1956年8月15日出生，汉族。委托代理人栾宏林，江苏宏林律师事务所律师。被告南京沪江经营管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区龙杨路1号。法定代表人何远生，执行董事。委托代理人潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。委托代理人董睿，北京市盈科（南京）律师事务所律师。第三人黄亦武，男，1981年10月20日出生，汉族。原告吕保国、石秀芹诉被告南京沪江经营管理有限公司（以下简称沪江管理公司）、第三人黄亦武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李九俊适用简易程序，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。2015年1月7日，本院依法裁定：将本案转为普通程序审理。2015年3月26日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭审理了本案。原告吕保国、石秀芹的委托代理人栾宏林、被告沪江管理公司的委托代理人潘必胜到庭参加诉讼，第三人黄亦武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告吕保国、石秀芹诉称：2009年6月28日，原、被告签订沪江商贸城商铺包租合同，约定原告将位于该商城某某坊X幢XX5、2XX室、XX6、3XX室商铺包租给被告，期限五年。合同对租金及支付方式、双方权利义务、违约等均作了约定。现原告不愿意将属于自己的商铺及房屋租赁给被告，且被告未经原告同意继续使用商铺及房屋，其行为已属违法。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求：1.被告返还原告在商贸城商铺房屋；2.被告自2014年7月1日起至返还房屋之日止，按每铺每天60.27元支付房屋租金。被告沪江管理公司辩称：针对原告诉请第一项，被告认为此项无法律依据，原告在购买该处商铺的同时，在房屋买卖合同当中及附件十中的补充协议明确约定，乙方是承诺接受沪江商贸城的统一管理，并遵守沪江公司与其管理公司共同制定的经营管理章程，在经营管理章程中确定业主同意商铺交由管理公司出租，如果原告认为其商铺可以自营，应当在房屋买卖合同当中约定此商铺是可以自营并签署相应的规定。六合区（2007）六民二初字第693号及（2011）六程民初第390号民事判决，已经确定被告对于商铺的统一经营管理及对外出租权，原告没有签署自营协议，承诺商铺交由管理公司进行统一对外出售，原告履行其承诺的义务，由被告继续对外进行出租；对于原告第二项诉讼请求，合同到期后，双方未签订续租合同，原告应当明确表示不再续租，并且给被告一个合理期限，从事实上推定原告有续租的意愿，被告没有履行支付租金的义务是鉴于被告的资金用于还银行贷款，而银行贷款主要用于市场的开发经营。综上，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求，对原告的第二项诉讼请求，被告同意支付房屋的租赁费，支付的标准按照原先双方签订的包租合同，每年按照10000元的租赁费进行支付。第三人黄亦武述称：第三人与被告签订的《沪江商贸城商铺租赁合同》中约定租期为2012年10月1日至2022年9月30日，房租是一年一交，现房租已交至2015年9月30日。原告可于2015年9月30日收回房屋，但应退回第三人所交押金并返还房屋装修费用。经审理查明：2006年5月5日，原告与南京沪江投资有限公司（以下简称沪江投资公司）签订六房买卖契字20XXXXX20号《南京市六合区商品房买卖契约》，原告购买了位于南京市六合区某某路XX号某某坊X幢1XX、XX8室、XX6、3XX室房屋（原为某某路X号，即南京沪江商贸城X区），其中“附件10、补充协议”规定：1、乙方（产权人）承诺接受沪江商贸城的统一经营管理并遵守甲方（沪江投资公司）与管理公司共同制定的《经营管理章程》及各项附件……。2005年5月28日，沪江投资公司与沪江管理公司（即本案被告）签订一份《南京沪江商贸城经营管理章程》，其中第二十二条第（四）项规定：业主同意商铺交由管理公司出租或统一经营的，应当在商品房买卖契约中明确约定“乙方承诺接受沪江商贸城的统一经营管理并遵守甲方与管理公司共同制定的《经营管理章程》及各项附件”的条款，并由开发公司直接交由管理公司统一招商……。2006年，原告先后办理了上述房屋所有权证（非住宅）和国有土地使用证。2009年，原、被告签订了《沪江商贸城商铺包租合同》，其中第三条包租形式：乙方（产权人）同意在本合同期内，甲方（被告）可以以自己名义或全权代理乙方从事商铺租赁、管理的一切活动；第四条包租期限：包租期限为5年，即自2009年7月1日至2014年6月30日。合同期满，本合同自行终止……。合同期满后，因被告未归还商铺，原告遂诉至本院，要求：1.被告返还原告在商贸城商铺房屋；2.被告自2014年7月1日起至返还房屋之日止，按每铺每天60.27元支付房屋租金。另查明：2012年，沪江管理公司以吕保国、石秀芹名义与黄亦武签订《沪江商贸城商铺租赁合同》，约定黄亦武承租沪江商贸城X区（即某某坊）X幢XX1、XX8室、XX6、XX8室房屋；租赁期限为十年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；但2012年10月1日惠民桥水产市场尚未拆迁的，自拆迁公告公布之日起计算合同期限，租期以此顺延；在本租赁期间，按15000元／间／年标准计算租金，前三年租金保持不变，第四年起每年上浮5%，以此类推；按年缴纳合同期内租金，第一年租金在签订本合同之日起三天内缴纳，第二年及以后年度均应当以租金起算之日为基准日，提前两个月缴纳；本合同签订之时，黄亦武应向沪江管理公司缴纳履约保证金5000元……。同时，双方还签订了《南京沪江商贸城经营管理协议》，约定黄亦武应向沪江管理公司缴纳市场服务费、物业管理费、市场公共基金、垃圾清运费。2014年8月29日，黄亦武向沪江管理公司缴纳2014年10月1日至2015年9月30日租金等费用37750元，现黄亦武仍然在上述商铺内经营。上述事实，有当事人的陈述，《房屋所用权证》，《国有土地使用证》，《南京市六合区商品房买卖契约》，《南京沪江商贸城经营管理章程》，《沪江商贸城商铺包租合同》，《沪江商贸城商铺租赁合同》，沪江管理公司收款收据及承诺书，以及本院（2014）六程民初字第771号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，合法的民事合同法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《沪江商贸城商铺包租合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。双方签订的包租合同明确约定包租期限为5年，即2009年7月1日至2014年6月30日，现包租合同约定的租赁期限已经届满，合同即告终止。故两原告要求被告返还包租的商铺并支付房屋租金（使用费），符合法律规定，应予支持。但租金（房屋使用费）标准应按照已经转租的包租租金标准即22000元／铺计算。原告在购房时虽承诺接受沪江商贸城的统一管理，但双方于2009年6月28日签订的《沪江商贸城商铺包租合同》已经明确包租期限为5年，现包租期限已经届满，双方又未续签包租协议。故被告沪江管理公司不同意返还房屋的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告以原告名义与第三人黄亦武签订的《沪江商贸城商铺租赁合同》，实为转租合同，因转租期限（截止2022年9月30日）超出原租赁期限（截止2014年6月30日），故超出部分无效。现次承租人黄亦武实际占有使用房屋，故负有协助返还义务。至于第三人黄亦武主张的返还房屋装修费用问题，因其未提供相关证据，本案不作处理，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京沪江经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市六合区某某路XX号某某坊X幢XX5、2XX室、XX6、3XX室房屋返还给吕保国、石秀芹，黄亦武负有协助义务；二、南京沪江经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付吕保国、石秀芹房屋使用费（自2014年7月1日起至实际返还之日止，按照22000元／年·铺计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由被告南京沪江经营管理有限公司负担（原告已垫付，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李九俊审 判 员 詹礼刚人民陪审员 黄恩明二〇一五年四月九日书 记 员 李 棠 来自：