（2015）抚中民终字第00231号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-20
案件名称
建荣公司与郑小路商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司,郑小路
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00231号上诉人（原审被告）：建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区。法定代表人：蔡崇荣，该公司董事长。委托代理人：郭晓林，该公司法律顾问。委托代理人：王万福，辽宁明鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑小路，男，汉族，住抚顺市高湾经济区。委托代理人：陶一丹，女，汉族，住抚顺市高湾经济区。上诉人建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司（简称建荣公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建荣公司的委托代理人郭晓林、王万福，被上诉人郑小路的委托代理人陶一丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原、被告于2010年5月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于高湾经济区高阳路建荣·皇家海岸小区2号楼1单元1层2号房产，总价款568924元，首付款318924元，余款25万元以公积金贷款方式支付并于2010年6月20日前划入被告账户；原告不得更改所购房屋之外观，不得对建筑物和景观构建进行拆改。合同签订后，原告依约缴纳首付款并办理贷款。2010年10月17日原告取得产权证。原告因购买房屋、办理产权证共缴纳契税、公证费、登记费、交易费、维修基金费共计34983.96元。入住后原告以房屋内卫生间没有排气道，厨房没有排烟道，负一层墙体存在渗水现象分别于2010年、2011年、2012年、2013年找到被告反映情况，被告对无排烟道问题进行了打眼安装烟帽处理，卫生间无排气道未做处理。针对原告多次反映的负一层墙体渗水问题被告物业进行了数次维修，但没有能够彻底解决。经本院现场勘查发现，原告房屋负一层存在四周墙体长毛、脱落，地板泡涨等现象。本案审理过程中原告提出鉴定申请，经抚顺市中级人民法院委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2013年11月8日作出房地产估价报告书，经评估，原告房屋装修价值为160000元。原告已预交评估费共计21000元。原审认为，当事人之间自愿签订的不违反法律规定的合同应为有效，合同当事人应当按照合同规定履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原、被告应按合同约定全面履行各自义务。被告应按照约定向原告提供包括但不限于附属于房屋的生活必备设施在内的质量合格的房屋。原告自入住以来，因雨季房屋墙体渗水、导致地板泡涨、四周墙体长毛、脱落等问题向被告反映要求维修，被告分别于2010年、2011年、2012年、2013年期间针对原告反映的问题多次进行勘查维修，至原告起诉时渗水问题仍未能解决。考虑到被告针对原告所购房屋墙体渗漏问题经多年多次反复维修仍未能修复的情况，可以认定原告的正常居住权之行使已经受到了长期的侵害，原告购买房屋的安居目的已经难以实现，故原告请求解除合同返还购房款并由被告赔偿原告因解除合同造成的损失于法有据，应予支持。损失赔偿额应相当于因解除合同给原告造成的损失，即原告支付被告的全额房款和全额支付房款之日至判决给付之日的利息、原告装修损失、原告为购买房屋花费的必要费用。关于原告主张的阳台面积差价一节，因本院已经支持原告关于解除合同的诉求，故原告这一诉求应属重复主张，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告搬迁费用3000元一节，因该笔费用尚未实际发生，本院暂不予支持，原告可在实际发生后另行主张权利。关于原告主张的无排气道、排烟道损失48240元一节，因对该损失数额如何确定原告并未举证证明，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑小路与被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郑小路购房款568924元及利息（利率按中国人民银行同期同类基准贷款利率确定，自2010年6月20日计算至判决给付之日）；三、被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告郑小路装修损失160000元；四、被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告郑小路契税、公证费、登记费、交易费、维修基金费共计34983.96元；五、原告郑小路返还被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司位于高湾经济区高阳路建荣·皇家海岸小区2号楼1单元1层2号房产；本项判决与本判决第一、二、三、四项同时履行；六、驳回原告郑小路其他诉讼请求。案件受理费14375元，由原告郑小路承担4234元，由被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司承担10141元，评估费21000元由被告建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司承担。被告建荣公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人主张所购房屋存在质量问题，严重影响其正常使用，应由专业鉴定机构进行司法鉴定，不能从感官进行判定。2、2012年10月24日，上诉人已找到被上诉人房屋墙体渗水的渗点，并对渗点进行了维修，维修后争议房屋没有再出现渗水。3、被上诉人现在的房屋已经是上诉人给其第二次调换的房屋，被上诉人诉讼的动机不纯，法律上不应支持。4、一审判决适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款不当，假设房屋仍存在渗漏问题，也应适用该法条第二款规定，判令上诉人依法履行维修义务，承担维修费。如认定该房屋属功能使用问题，应有专业机构的鉴定结论为凭。综上，请求二审依法改判。被上诉人郑小路答辩：1、上诉人确在2012年10月24日对案涉房屋进行了维修，但并没有修好。2013年雨季，被上诉人的房屋被渗漏多次，且渗漏程度超过前三年，渗漏痕迹仍保留至今。2014年夏天，抚顺地区干旱少雨，故该房屋没有出现渗漏，但并不能说明此房就已维修好。上述事实说明，上诉人并没有找到房屋渗水的渗漏点。2、因该房屋渗漏水的质量问题已给被上诉人造成了4年的身心伤害，只有退房才能弥补被上诉人的损失。上诉人对于不可修复的质量问题仍坚持维修，只能说明上诉人极端不负责任。3、案涉房屋多年来存在雨季渗漏的问题，且上诉人多年来也一直不能维修好，此问题已经严重影响到被上诉人的正常居住使用。法院不应支持上诉人司法鉴定的请求，依据本案客观事实完全可以作出判定。综上，请求二审维持原判。二审期间，双方当事人一致认可，本案诉争房屋确实存在渗漏水的情形，2012年10月24日前，上诉人曾对该房屋维修过至少5次以上。对上诉人于2012年10月24日的维修是否取得了实际效果一节，双方争执不下，上诉人坚持称此次维修已找到渗漏点并彻底维修好，故2013年雨季该房屋已不存在渗漏的情形。被上诉人坚持称2012年10月24日的维修并没有实际效果，2013年雨季该房屋仍渗漏多次，且渗漏的情形超过前几年，被上诉人在前几次庭审举证的房屋渗漏水照片均是2013年雨季所拍摄，照片可证明上诉人2012年10月24日对该房屋的维修并没有实际效果。上诉人对被上诉人举证的照片是2013年雨季所拍摄提出异议，被上诉人举证其拍摄上述照片的相机时间系统显示上述照片是2013年7月11日上午8点20分到11点45分所拍摄。上诉人对照片拍摄的时间系统提出质疑，并提出对照片拍摄的时间进行技术鉴定，后又表示不再主张此节的技术鉴定，但坚持主张被上诉人现举证照片拍摄时间已超过举证时限，此证不应予以采纳。同时上诉人还坚持要求对该房屋是否存在质量问题，及如存在质量问题，该质量问题是否严重影响该住房正常居住使用的问题提交专业机构进行司法鉴定。被上诉人以本案事实和证据足以证明诉争房屋存在的质量问题，以及房屋的质量问题已严重影响被上诉人一家的正常居住使用，强烈反对就此问题进行司法鉴定。本院二审查明的其它事实同原审。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，本案诉争房屋自2010年入住后至2012年10月之前，存在多次渗漏水的情形，且上诉人自认对此房进行了至少5次以上的维修，对上述事实，双方均无异议。对于双方争议的2012年10月24日的维修是否取得了实际效果及2013年雨季该房屋是否还存在渗漏水的情形，依据被上诉人于2013年7月11日拍摄的照片，可以证明该房屋渗漏水的情形于2013年雨季仍未消除，被上诉人居住此房的几年内，因房屋渗漏水的问题深受困扰，可以认定此房屋质量问题已严重影响了被上诉人的正常居住使用，被上诉人请求解除合同赔偿损失的诉讼主张，于法有据，一审判决支持其诉讼请求正确，二审应予维持。关于上诉人主张对房屋是否存在质量问题及该房屋质量问题是否严重影响郑小路一家正常居住使用的问题应委托专业机构进行司法鉴定一节，本院认为，因此房自2010年入住后至2013年期间，多次存在渗漏水的问题且一直未能得到彻底解决，上诉人虽称2012年10月其已找到渗漏点并已维修好，即渗漏水的问题已不存在，但依据被上诉人于2013年雨季所拍摄的照片，2013年该房仍存在渗漏水的情形，即上诉人所称2012年10月已将该房屋维修好的说法不成立。依据本案的事实和证据，可以认定该房存在渗漏水的质量问题已严重影响了被上诉人的正常居住使用，本案无需再就此节委托司法鉴定。关于上诉人提出被上诉人在此次二审中举证房屋渗漏水照片拍摄于2013年雨季已超过举证时限一节，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十九条规定：“举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”，本案纠纷已经一、二审法院几次开庭审理，诉争焦点问题伴随案情进展也有所变化，双方当事人在此次二审中争议焦点问题集中于上诉人于2012年10月24日对诉争房屋的维修是否取得了实际效果，因上诉人坚持称被上诉人在以前几次诉讼中提交的房屋渗漏水照片拍摄于2012年10月24日维修前，即否定此系列房屋渗漏水照片拍摄于2013年，针对此次诉讼焦点，被上诉人继续举证保存此系列照片的相机显示照片拍摄的时间是于2013年雨季，故被上诉人根据案件争议焦点问题的进展及本院的要求，继续举证证明诉争照片拍摄的时间于法有据，此证不应认定属于超过举证时限的证据。关于上诉人提出本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定而判决解除合同，应适用该法条第二款的规定，即判决上诉人对此房进行维修，因此房在2010年至2012年期间已进行多次维修，维修一直没有取得实际效果，现上诉人坚持要求解除合同及赔偿损失，本院再判决上诉人对该房屋进行维修已无实际意义。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费11496元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 马开智审判员 罗 华二〇一五年四月九日书记员 张 崇