（2015）抚民一终字第34号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-17
案件名称
黄美莲与广昌县ＸＸ实业科技有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 (1)
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广昌县ＸＸ实业科技有限公司,黄美莲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民一终字第34号上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司），住所地江西省广昌县旴江镇清水村揭家排。法定代表人严冬，该公司董事长。委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托代理人徐华文，江西论研律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）黄美莲，女，务工。委托代理人黄海，驾驶员。代理权限为特别授权代理。上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司因与被上诉人黄美莲商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，黄美莲与ＸＸ公司就广昌县莲城国际19栋1单元22号商品房签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款329851元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，黄美莲按照合同约定的时间及时支付了全部房款。交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。2013年10月25日，ＸＸ公司通知黄美莲前来办理房屋交付手续，黄美莲于同月26日办理房屋交付手续。后黄美莲与ＸＸ公司因房屋楼板裂缝、逾期交房违约金等问题产生矛盾，多次协商未果，遂诉至法院。另查明以下事实：2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。原审法院对争议焦点的分析与认定：1、关于ＸＸ公司是否违约以及违约期限如何认定问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。结合相关单位在2011年12月26日前已对该楼盘出具的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、江西赣坤建设工程司法鉴定所的鉴定报告书、2013年7月26日广昌县建设局出具的《工程竣工验收备案表》等证据，以及本案商品房买卖合同第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定ＸＸ公司在交房时应向黄美莲出示《工程竣工验收备案表》的事实，原审法院认为，本案商品房属于已竣工验收合格的房屋，符合合同约定的房屋交付条件。ＸＸ公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。ＸＸ公司于2013年10月26日，将本案商品房钥匙交付于黄美莲，应视为实际交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因ＸＸ公司在2013年10月26日已向黄美莲履行了合同约定的交房义务，故实际交房后不再承担逾期交房的违约责任。但ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，构成逾期交房，应承担违约责任。关于违约期限的认定。ＸＸ公司以2012年1月11日已通知黄美莲前来办理交房手续为由提出抗辩，认为2012年1月11日黄美莲缴纳办理产权证的时间应认定为交房时间。原审法院认为，该证据仅能证明黄美莲缴纳办证费用的时间，无法证明ＸＸ公司于2012年1月11日通知了黄美莲前来办理交房手续。另外，即使ＸＸ公司2012年1月11日通知了前来办理交房手续，但是本案房屋于2013年7月26日才达到合同约定的交付条件，故在2013年7月26日之前黄美莲有权拒绝接收房屋。同时，2013年10月25日ＸＸ公司才书面通知黄美莲前来办理交房手续，同月26日黄美莲领取钥匙，故2013年10月26日应认定为实际交房日。ＸＸ公司应承担合同约定交房日至实际交房日期间逾期交房的违约责任，即从2012年1月1日至2013年10月26日（违约天数为664日），并支付相应的违约金。2、关于双方约定的违约金是否过高及违约金如何计算问题。ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房的违约金才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向黄美莲支付违约金并不过高，故对ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由要求调低违约金的抗辩理由不予采纳。3、关于ＸＸ公司是否存在免责、减责理由问题。本案《商品房买卖合同》第八条约定：……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为。ＸＸ公司以天气雨水过多、给水管道工程建设、延期备案影响工期的进度为由，要求免责、减责，但因其提供的证据单一，未形成有效的证据链，无法证实上述行为构成不可抗力，故对ＸＸ公司的该抗辩理由不予采纳。综上，原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。ＸＸ公司未按照合同的约定交付房屋，构成违约，故黄美莲主张ＸＸ公司支付65508元违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对黄美莲要求ＸＸ公司承担本案房屋的维修义务并赔偿损失的诉讼请求，因证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向黄美莲支付逾期交房违约金65508元；二、驳回黄美莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由黄美莲承担719元，广昌县ＸＸ实业科技有限公司承担719元。一审宣判后，上诉人ＸＸ公司不服，请求依法撤销一审判决书第一项，改判不承担逾期交房违约金65508元，案件受理费由被上诉人黄美莲承担。理由是：一、上诉人ＸＸ公司没有逾期交房，不应承担违约责任。上诉人ＸＸ公司已于2011年12月28日以《入伙费用结算清单》的书面方式通知被上诉人黄美莲办理交房缴费的相关手续，被上诉人黄美莲接收并于2012年1月11日如数缴清交房相关费用。故从形式上与事实上上诉人ＸＸ公司与被上诉人黄美莲之间已办理了交房手续。被上诉人黄美莲未及时去物业公司领取房屋钥匙，与上诉人ＸＸ公司没有关联，其逃避缴纳相关物业管理费用的行为不能转嫁到上诉人ＸＸ公司头上视为其违约交房的责任。2、上诉人ＸＸ公司不承担逾期备案的过错责任。上诉人ＸＸ公司已于2012年12月之前通过竣工验收进入备案程序，但建设行政主管部门出于维稳角度考虑，将备案时间延期，造成了其巨大经济损失，应当客观公正酌情考虑其免责情节。3、合同约定的违约金明显超过了被上诉人黄美莲实际损失的30%，被上诉人黄美莲逾期交房造成业主经济损失方面，无非就是未能及时入住新房所产生的房屋租金，以及房屋装修时间差所产生的装修材料价格的升降。庭审结果表明，根据广昌县这几年的市场行情变化，业主逾期交房所产生的经济损失远远不会超过其实际损失的130%。被上诉人黄美莲未向本院提交书面答辩意见。二审双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人ＸＸ公司是否违约的问题。上诉人ＸＸ公司主张其于2011年12月28日已以《入伙费用结算清单》书面方式通知被上诉人黄美莲交房，但被上诉人黄美莲未及时办理交房手续，逾期交房的原因在被上诉人黄美莲，其不应承担违约责任。本院认为，《入伙费用结算清单》仅能证明上诉人ＸＸ公司已通知被上诉人黄美莲及时交清办理产权证费用，并不能证明上诉人ＸＸ公司已通知被上诉人黄美莲去办理交房手续。同时，上诉人ＸＸ公司亦于2013年10月25日向被上诉人黄美莲发出交房通知，并于2013年10月26日实际办理交房手续，故2013年10月26日应视为实际交房日。因该实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，故上诉人ＸＸ公司存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。关于上诉人ＸＸ公司是否存在逾期备案过错，以及合同约定的违约金是否过高问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人ＸＸ公司虽主张由于建设行政主管部门的原因造成备案时间延期，以及违约金超过实际损失的30%，但其未能提供确切证据证明备案延期是由于建设主管部门的原因造成，也未能提供被上诉人黄美莲因逾期交房造成的损失金额证据，故上诉人ＸＸ公司对其上诉主张存在举证不能，对其上诉主张不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1437元，由上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄慧群审 判 员 邹志伟代理审判员 王 琳二〇一五年四月九日书 记 员 刘宇璐 百度搜索“”