（2015）蚌山民一初字第00160号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-12-29

案件名称

安徽嘉恒商业管理有限公司与刘小彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

蚌埠市蚌山区人民法院

所属地区

蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽嘉恒商业管理有限公司,刘小彬

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条

全文

安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蚌山民一初字第00160号原告：安徽嘉恒商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：李志霞，该公司经理。委托代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。被告：刘小彬，男，1981年10月6日出生，汉族，个体经营户，住安徽省怀远县涡北新城区，委托代理人：周自明，安徽国梦律师事务所律师。原告安徽嘉恒商业管理有限公司（以下简称“嘉恒公司”）与被告刘小彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员施君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉恒公司的委托代理人束庆啭、被告刘小彬及其委托代理人周自明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司（以下简称“集团公司”）的全资子公司，受集团公司的委托，代为经营管理集团公司开发建设的花鼓灯嘉年华乐园的商业用房。被告承租原告经营管理的位于蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场内（B1F-04号）商铺经营玉器饰品，店名为“金玉晶缘”，使用面积76㎡，年租金为人民币27744元，每月租金2312元，租期一年。双方于2013年1月14日签订了商铺《租赁合同》。2013年7月1日原告将该商铺交付给被告使用。被告自2014年2月起没有按时交付租金，至2014年6月30日合同期满时，被告共拖欠租金共计11560元。另外，被告自2013年10月起拖欠物业管理费共计1710元。原告多次催要，被告未予支付。故诉讼来院，要求法院判令：1、被告支付原告房屋租金11560元；2、被告支付原告违约金3468元；3、被告支付原告物业管理费1710元，滞纳金77元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告不是本案适格主体，房屋所有权人并不是本案原告，只是受安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司委托，原告交付的房屋并不符合当时约定及承诺的条件，被告有权拒绝交付房租，原告计算的违约金缺乏依据，没有事实依据，也明显过高，双方的合同只有一年期限，被告也已经实际支付3个月的租金，原告计算有误，由于原告没有相应的资质，不能证明其提供了物业服务，所以要求被告交付物业费及滞纳金没有依据，本案是租赁合同纠纷，物业费是另一个法律关系，不应在本案一并处理，应当另案起诉，原告起诉缺乏事实及法律依据，应当驳回。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格。2、安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司的授权委托书、营业执照、组织机构代码证，证明原告是受其母公司的授权将本案商铺对外出租经营，原告为本案适格主体。3、被告身份证，证明被告的主体资格。4、房地产权证，证明本案租赁房屋具有合法的房地产权证及房屋权属情况。5、房屋租赁合同，证明原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效、双方对房屋租赁期限、租金等相关事项的约定及双方权利与义务。6、嘉年华广场商铺交接确认书，证明原告将符合合同约定交付条件的房屋给被告使用及租赁期限的起始时间。7、收据及发票各一张。证明拖欠租金的时间及数额。8、（2014）蚌山民一初字第01445号民事判决书。证明与本案同类型的诉争案件法院已经判决执行。被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，授权委托书是原告母公司出具的，真实性无异议，本案的适格原告应当是安徽嘉恒文化旅游集团有限公司，本案现在的原告只是受上述公司的委托来管理现有市场，但是真正的主体应当是安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，恰恰证明产权主体是安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司；对证据5真实性有异议，不具有合法有效的形式，最后一页签名是被告本人签名，同时被告对于违约条款也没有约定，该租赁合同不符合法律的有效形式；对证据6真实性无异议，交接后被告并没有实际经营，2013年7月正式开始计算租期；对证据7真实性无异议，被告在签订合同之前缴纳了3个月的房租及物业费，签订合同之后缴纳了2个月租金，后期物业费没有缴纳，同时被告也缴纳了4000元的保证金；对证据8真实性无异议，但是与本案没有直接的关联性，达不到原告的证明目的。被告为证明自己的辩称，向法庭提交如下证据：1、宣传画册2份及网络广告（打印件），证明原告对被告的种种承诺没有兑现，所交付的商铺不具有宣传画册及广告上承诺的条件。2、李爱玲、孙诚诚、ＸＸ云、王海顺、顾丽娟、陆玉林、陈华、唐荣伟、邵会、宋鹏飞书面证言，证明被告虚假宣传，对被告的承诺没有兑现，其提供的商铺及周边环境，不具有与商户签订合同时候所承诺的条件，其种种违约行为致使许多商铺无法正常经营，甚至被迫关门。3、光盘一张，证明原告的承诺没有兑现，交付的环境不符合当时约定的条件，致使被告无法经营。4、押金收据一份，证明被告缴纳了4000元履约保证金。原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明该证据的出处，并不是与被告的约定，也不是原告对被告的承诺，达不到被告的证明目的；对证据2真实性有异议，不符合证据规则，证人应当出庭作证；对证据3达不到被告的证明目的，原告交付的房屋符合交付条件；对证据4真实性无异议，确实收到了4000元保证金，但是与本案不具有关联性。经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：一、对原告所举证据1-4、6-8，被告对其真实性无异议，本院经审查对其真实性均予以认定；对于证据5，被告对其真实性有异议，但被告并未提交相反的证据予以反驳，故本院审查后对该证据的真实性予以认定。二、对被告所举证据1，原告对其真实性、关联性、合法性均有异议，经本院审查该组证据无发布时间和发布单位，也无其它证据佐证，故对该证据本院不予认定；对证据2，本院经审查认为证人无正当理由未出庭作证，该证据不能单独作为认定事实的依据，原告对该证据不予认可，故本院对该证据不予认定；对证据3，经本院审查后认为其是客观事实的反映，故对其真实性予以认定；对证据4，原告对该证据真实性无异议，本院经审查对其真实性予以认定。基于上述认定的证据及原告的当庭陈述，本案审理查明的案件事实为：2013年1月14日，原告与被告签订了商铺租赁合同，合同约定：第一条、租赁场所、经营项目和期限1、甲方（原告）提供蚌埠市蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场内（B1F-04号）商铺（以下简称“商铺”），使用面积约76平方米出租给乙方（被告）经营。2、租赁期限为壹年，自该商铺2013年交付之日起至2014年当日止，具体交付时间自甲方向乙方发出的书面通知之日起计算。……第二条、租金、保证金、其他费用及支付方式1、年租金为人民币：27744元，即2312元／月。2、租金支付方式：乙方每叁个月向甲方支付一次租金。首次租金自乙方正式进场装修前十日内一次性足额缴付。以后每次租金乙方应当在上次租金期满前的十日内一次性足额缴付与甲方。……3、履约保证金：乙方在双方签约后向甲方支付人民币4000元作为履约保证金。……5、甲方向乙方收取物业管理费2.5元／月／平方米，每叁个月缴纳一次。物业管理费与每期租金同时缴纳。第九条、违约责任……1、如乙方未按时或足额支付每期租金，每逾期一日，按应付租金总额的5‰支付甲方违约金，且甲方有权从履约保证金中直接扣除。乙方应根据甲方的要求补足被扣除的履约保证金。2、如乙方未在规定时间内缴纳综合管理费用、物业费及经营该商铺所产生的费用的，按未缴费用的5‰加收滞纳金。……7、在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方解除合同，乙方除缴付的履约保证金无权要求退还，同时还应按全年租金总额的50%支付甲方违约金，作为赔偿甲方因此所造成的经济损失：（1）乙方逾期支付租金（不论逾期金额多少）超过一个月的；（2）乙方逾期缴付综合管理费、物业费、水电费、空调费（不论逾期金额多少）等费用中的任何一项超过二个月的；……。2013年7月1日，原告将该商铺交付于被告。原、被告约定从2013年7月1日起计算租期。被告自2014年2月起没有交纳租金，至2014年6月30日止被告共拖欠租金共计11560元。被告从2013年10月起未支付过物业费。另查明：2012年7月10日，安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司委托原告经营管理其开发建设的花鼓灯嘉年华乐园的游乐设施用房，其中包括涉案房屋。原告的经营范围中含有物业管理的项目。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，被告每月应交租金2312元，物业管理费190元（2.5元／月／平方米×76平方米）。被告自2014年2月起没有交纳租金，从2013年10月起未支付过物业费。依照合同约定，被告已构成违约，故原告主张被告支付自2014年2月1日至2014年6月30日的租金共计11560元（2312元／月×5个月）符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付自2013年10月至2014年6月30日的物业管理费共计1710元（190元／月×9个月）符合法律规定，本院予以支持。因合同中约定的违约金过高，现原告仅主张违约金3468元（11560元×30%）符合法律规定，本院予以支持。原告主张的物业管理费滞纳金为77元（1710元×5‰×9个月）系对合同约定理解有误，依照合同约定，物业管理费滞纳金应为8.55元（1710元×5‰）。通过庭审查明，被告在租赁过程中向原告交纳了4000元的履约保证金，而双方在合同亦约定被告违约，所交纳的4000元履约保证金原告有权直接扣除。故在被告应支付的费用中应将该4000元予以扣除。被告辩称原告违约，但因其未提供相应证据予以证明，故本院不予采纳。此外，被告辩称原告不具有物业管理资格，物业费的支付也是另一个法律关系，本院经审查后认为原告的营业范围包含物业管理，且双方在租赁合同中也约定了物业费的收取办法，故原告的主张符合法律规定，对被告的该辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告刘小彬于本判决生效之日起十日内支付原告安徽嘉恒商业管理有限公司11028元（租金11560元＋违约金3468－履约保证金4000元）；二、被告刘小彬于本判决生效之日起十日内支付原告安徽嘉恒商业管理有限公司物业管理费人民币1710元及滞纳金8.55元；三、驳回原告安徽嘉恒商业管理有限公司其它的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告已预交），减半收取110元，由被告负担，于履行上述现金给付义务时同步支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员　施君二〇一五年四月九日书记员代　锐　　附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 来自：