（2015）镇民终字第426号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-06
案件名称
王凌与镇江东惠管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王凌,镇江东惠管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第426号上诉人（原审原告）王凌，系镇江市京口冰朝摄影店个体业主。委托代理人包钢，江苏王学剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）镇江东惠管理有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦十八楼。法定代表人张荣，该公司总经理。委托代理人王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。上诉人王凌因物业管理合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于镇江市京口区解放路288号第一楼街步行街商业区由镇江东邦置业发展有限公司（以下简称东邦公司）开发建设，街区建成后，东邦公司委托镇江东惠管理有限公司（以下简称东惠公司）对该街区实行物业管理，2007年8月20日，双方签订《物业管理服务合同》一份，合同就委托管理事项、权利义务、服务标准、服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中合同第二条约定，物业类型为商业步行街、商务办公，占地面积：37798平方米，建筑面积：81116平方米；第三条约定，东惠公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；第十三条约定，东惠公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，2、公共能耗费（向物业使用人收取），3、装潢垃圾清运费，4、政策规定的其他应收费用；第十七条约定，委托管理期限自2007年5月31日至成立业主大会时止；第二十一条约定，公共能耗费按建筑面积每平方米3.37元按月向物业使用人收取。合同签订后，东惠公司即对该街区实施物业服务。此外，在业主购买房屋时，就街区的管理事宜，东惠公司还与业主签署了《镇江第一楼街步行街物业管理协议》，并向业主发放了《第一楼街步行街业主手册》，协议及手册中阐明了能耗费的内容及承担方式，即公共能耗费是商铺、餐饮公共设施运行水电费用，主要指电梯、水泵、公共厕所等公共设施运行的水电费用，按实按建筑面积分摊。在东惠公司向业主及经营户出示的《第一楼街步行街业主、经营户手册》中，注明了能耗费的收费标准暂定为每月每平方米3.37元。另查明，2008年10月，王凌租赁位于镇江市京口区解放路288号第一楼街步行街02A#（27#）301-303号房屋从事个体摄影经营，租赁期限自2008年12月25日至2013年12月24日，王凌与业主签订的租赁合同中约定，租赁期间营业税、水电税、电话费、税费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业等一切经营费用由王凌承担。王凌于租赁期间向东惠公司交纳能耗费共计19635元（2010年1月1日至2012年12月31日，161.85平方米×3.37元／月.平方米×36个月=19636.64元）。审理中，王凌撤回要求东惠公司赔偿经济损失60094元的诉讼请求。以上事实有房屋租赁合同、商品房买卖合同、镇江第一楼街步行街物业管理协议、镇江第一楼街步行街业主经营户手册、第一楼街步行街业主手册、物业管理服务合同、当事人当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。东邦公司作为建设单位其与东惠公司就镇江第一楼街步行街区签订的《物业管理服务合同》系前期物业服务合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，东惠公司及该街区的业主应全面履行合同约定内容。王凌与业主签订的租赁合同中约定了在租赁期间营业税、水电税、电话费、税费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业等一切经营费用由王凌承担，因能耗费系街区维系运转、招揽顾客之必要费用，此费用应包括在“一切经营费用”之中，为此，本案所涉能耗费应由王凌承担。就该能耗费按何标准交纳，考虑到本案涉案街区的前期物业合同中已明确约定能耗费的缴费标准，以及在东惠公司所制发的业主及经营户的手册中也载明了能耗费的缴费标准，同时在王凌入租该街区已按前期物业合同的约定交纳了能耗费，为此，东惠公司按照前期物业约定标准收取能耗费并无不妥，王凌要求东惠公司退还部分能耗费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。王凌撤回要求东惠公司赔偿经济损失请求系出于自愿，予以准许。据此，原审法院判决：驳回王凌的诉讼请求。案件受理费76元，由王凌负担。上诉人王凌不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。主要理由：公共能耗费通常针对的是电梯、公共厕所等公共设施的水电费用，收取的原则不同于物业费的收取，其不应以营利为目的，应按实际建筑面积分摊。该物业建筑面积应为82212.4平方米，而非原审法院认定的81116平方米。被上诉人对公共能耗费的收取采取的是预交的方式，正因为收取公共能耗费时对于实际发生总额尚未签订，故被上诉人对外采取的公共能耗费的收费标准暂定为每月每平方米3.37元，既然是暂定，说明实际收费可以变化。上诉人与被上诉人无合同关系，上诉人对于公共能耗费的预交不能等同于认同被上诉人的收费标准。被上诉人东惠公司答辩称：物业的建筑面积是前期物业管理服务合同约定的面积，上诉人提出82212.4平方米面积没有事实依据。公共能耗费时依据前期物业管理合同约定的价格收取，并不是预交，所谓的暂定应当是指业主大会成立后，新的合同前暂行约定。上诉人是实际物业使用人，应当缴纳公共耗能等相关费用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为被上诉人能否依据前期物业合同中约定的公共能耗费的收费标准向上诉人收取该费用。本案系物业管理纠纷案件，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位东邦公司与被上诉人东惠公司就镇江第一楼街步行街区签订的《物业管理服务合同》系前期物业服务合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对被上诉人及该街区的业主均具有约束力。本案争议的公共能耗费在前期物业合同中有明确约定而非是暂定，被上诉人及业主均应按此约定履行。上诉人王凌与业主签订的租赁合同中约定了在租赁期间营业税、水电税、电话费、税费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业等一切经营费用由王凌承担，而公共能耗费系公共设施运行的相关费用，包含在一切经营费用当中，该费用应由实际使用人王凌承担。前期物业合同中约定的收费标准当然及于王凌，且东惠公司所制发的业主及经营户的手册中也载明了能耗费的缴费标准，同时，在王凌入租该街区期间已按前期物业合同约定的标准交纳了公共能耗费，故东惠公司按照前期物业约定标准收取能耗费并无不当。王凌辩称东惠公司向业主及经营户出示的《第一楼街步行街业主、经营户手册》中，注明了能耗费的收费标准暂定为每月每平方米3.37元，因此应按业主手册中约定的按实按建筑面积分摊收取。本院认为，前期物业服务合同对公共能耗费的收取标准已有明确约定，此处的暂定，主要是指当时第一楼街步行街业主大会、业主委员会尚未成立，暂行按照前期物业合同约定的标准执行，待业主大会、业主委员会成立后，再行履行法律规定的相关职责。现王凌要求东惠公司退还部分能耗费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉无事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由王凌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年四月九日书 记 员 景 晶 关注微信公众号“”