（2015）并民终字第560号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-29
案件名称
王秀峰与武斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武斌,王秀峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第560号上诉人（原审被告）武斌，男，汉族，古交市村民，无业，住古交市。被上诉人（原审原告）王秀峰，男，汉族，住古交市。上诉人武斌因与被上诉人王秀峰房屋租赁合同纠纷一案，不服古交市人民法院（2014）古民初字第683号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武斌与被上诉人王秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年8月25日，原告王秀峰与古交市河口镇河口村民委员会签订南园小区幼儿园建设协议，由原告王秀峰对幼儿园进行投资建设，双方约定幼儿园建成后产权由原告所有。2012年6月26日，原告王秀峰与被告武斌签订房屋租赁合同，原告将位于古交市河口镇南园小区北门入口左侧的一层两间房、二层和三层（即王秀峰投资建设的幼儿园场地）租赁给被告武斌开办幼儿园，租赁期限为六年，自2012年9月1日起至2018年9月1日止，租金于每年9月1日前付款，第一期为2012年9月1日至2015年9月1日，租金为每年5万元，第二期为2015年9月1日至2018年9月1日，租金为每年6万元。合同约定若被告未按期付清房款，原告有权终止、解除合同，另物业管理费、水电暖费用由被告自行交纳。合同签订后，被告武斌至今未取得开办幼儿园的合法手续。被告按照合同约定向原告支付了2012年9月1日至2013年8月31日的房租5万元，期间原告为被告垫付物业费15630元，取暖费32562.5元及水费；2013年9月1日至2014年8月31日的房租被告先付了2万元，后经双方协商被告于2013年11月左右付清剩余3万元，期间原告为被告垫付物业费15630元，取暖费32562.5元及2013年9月1日至2013年12月31日的水费；2014年9月1日至2015年8月31日的房租被告至今未向原告支付。原判认为，原告王秀峰与被告武斌签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中明确约定被告应于每年9月1日前付清房屋租赁费，但被告未能于2014年9月1日前向原告支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的房屋租赁费，按照合同的约定，原告有权解除合同，被告辩称其没有按期交纳是因为找不到原告，但未能提供证据，不予支持。合同约定，房屋租赁期间的物业费、水电暖费用均应由被告自行交纳，所以对原告为被告垫付的从2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费31260元、取暖费65125元及水费酌情认定2000元，被告应予返还，对原告主张的2014年9月1日至今的物业费、取暖费及水费，由于原告未能提供证据证明其已垫付，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告王秀峰与被告武斌签订的房屋租赁合同；二、被告武斌于本判决生效之日起十五日内支付原告王秀峰从2014年9月1日至2014年12月15日的房屋租赁费14583元。三、被告武斌于本判决生效之日起十五日内支付原告王秀峰为其垫付的物业费31260元、取暖费65125元及水费2000元，共计98385元。四、驳回原告王秀峰的其他诉讼请求。案件受理费3090元，原告王秀峰负担531元，被告武斌负担2559元。判决后，被告武斌不服，上诉本院称，上诉人与被上诉人签订6年租房协议生效后，上诉人为办幼儿园，必然作办校投资、装璜。如果短期租房，上诉人则不会在协议上签字，一审法院判决解除6年租房协议不仅使上诉人的投资近50万元血本无归，而且招收幼儿园无定处给各家各户幼儿学习、生活带来极大困境，增加了社会不稳定因素，影响恶劣，后果严重，终审法院应维护社会公序良习，维持未成年人正常的生活、学习条件，坚持以人为本，从公共利益出发，维持双方真实意思的6年租房协议。二、河口南园住宅小区幼儿园建设协议第5约定：“幼儿园建成后，要首先保证小区幼儿及村委会幼儿入园。”一审判决解除上诉人与被上诉人协议，与本协议矛盾冲突，解除租6年协议后，任由被上诉人改为其它用途，或者由被上诉人转让他人，改变了村集体提供土地专项为幼儿学习生活的目的，幼儿园无法开办，本协议的效力无法保障。建设协议还明确规定，第六条幼儿园的产权证由河口村委会统一办理，投资人缴纳相关费用，被上诉人在租房协议中隐瞒事实。三、关于98385元的计算标准，上诉人不明确，应有一个合理的计算办法，作为物业公司收费的真实性，上诉人认为有诈，如果确切按照物价部门规定审批、定价算下该支付多少，有合法有效的票据，上诉人会如数给付。综上，上诉人认为解除租房协议确属不妥，既然房屋使用的土地是集体提供办幼儿园专用，不仅6年协议不应当解除，即使6年期满，只要幼儿园办下去，租房协议也应当延续，有关办学手续，不是上诉人不办，而是整个古交市均没有办理，上诉人没有任何过错，请终审法院支持上诉请求：1、撤销判决-解除王秀峰与武斌签订的房屋租赁合同，维持原约定的6年租房期限，按协议支付租金。2、撤销判决三上诉人支付被上诉人物业费31260元，取暖费65125元及水费2000元，共计98385元。按上列费用的合理计算结算，凭有效票据由上诉人支付费用。3、二审上诉费由被上诉人承担。被上诉人王秀峰辩称，1、一审法院判决答辩人与上诉人解除《房屋租赁合同》是正确的。答辩人与上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人一直不完全按照合同约定履行自己应负的义务。在租金支付方面，上诉人仅按约定如期支付了第一年度的租金。在应当支付第二年度租金时，上诉人就不在按期支付，之后经答辩人多次催要并发生纠纷后经当地派出所调解才分期支付了第二年度的租金。到了2014年9月1日，上诉人应当支付第三年度租金时，又不支付，经答辩人多次催要后仍未支付。在物业费、取暖费、水费的支付上面，从上诉人租的该房后，便一直没有支付过相关费用。由于答辩人是房屋所有人，所以在物业公司的多方催要下，答辩人只好予以垫付。上诉人的行为已经严重违反了合同约定的义务。根据合同约定和《合同法》第九十四条第三项的规定，答辩人可以解除合同。2、一审法院判决上诉人支付答辩人物业费、取暖费、水费共计98385元是正确的。根据答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定：物业管理费由上诉人向物业处交纳，水费、暖气费由上诉人交纳。因上诉人未交纳相关费用，而由答辩人予以垫付，答辩人当然有追偿权。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经审理查明，原判查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，上诉人未能按期付清房屋租赁费，依合同约定，被上诉人有权解除合同，原判支持其请求解除合同并无不当，上诉人上诉理由依据不足，本院不予采信。依合同约定，房屋租赁期间的物业费、水电暖费用应由上诉人自行交纳，其没有履行合同义务及时缴纳，由被上诉人为其垫付的费用应由其返还给被上诉人，其上诉称收费标准没有物价部门审批定价、收费无有效票据、计算不合理的意见无有效证据佐证，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费2360元，由上诉人武斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林二〇一五年四月九日代理书记员 田丽霞 来自