（2015）韶中法民一终字第231号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-11
案件名称
刘娟与黄娜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘娟,黄娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第231号上诉人（原审原告）：刘娟，女，1977年6月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：黄娜，女，1986年2月10日出生，汉族，（麦科特商店后面）。委托代理人：冯家欢、许秀映，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。上诉人刘娟因与被上诉人黄娜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2014）韶翁法民一初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2010年8月23日，案外人许佰亮将位于韶关市翁源县幸福南路40号宝岛网吧一楼商铺二间出租给黄海英，并签订一份《店铺租赁合同》，约定：租期自2010年10月1月起至2015年11月30日止，黄海英不得转让该二间商铺，如转让需征得许佰亮同意。2011年10月3日，黄海英将涉案店铺的份额转让给黄娜，并签订一份《股份转让协议》，约定双方就涉案店铺股份转让一事，达成协议内容为：一、黄海英自愿将其持有的露莎服装店的股份转让给黄娜；二、股份转让款85000元，黄娜应于签此协议同时一次性付清给黄海英；三、原黄海英与许佰亮于2010年8月23日签订的《店铺租赁合同》继续有效，签订此协议后，原合同中黄海英的权利义务全部由黄娜享有和承担；四、签订此协议后，门店租金由黄娜直接交给许佰亮，与黄海英无关。2013年9月14日，黄娜与刘娟签订一份《店铺租赁合同》，约定：黄娜将位于韶关市翁源县幸福路40号宝岛网吧一楼门面一间租赁给刘娟，黄娜对所出租的店铺具有合法产权；租赁自2013年9月14日起至2015年11月30日止，租金为1800元／月；刘娟在签订合同时给黄娜3000元作为抵押，并交纳第一个月租金。合同签订当天，刘娟向严少恒交纳费用105000元和押金3000元，严少恒用中国农业银行的纸张出具内容分别为“今收到刘娟露莎服装店费用共（拾万伍仟元正）（105000.00元）收款人：严少恒2013年9月14日”和“今收到刘娟露莎服装店押金叁仟元整（￥3000.00元）合同期满退回给刘娟。收款：严少恒2013年9月14日”。黄娜与刘娟也未在双方签订的《店铺租赁合同》中约定刘娟交付的105000元费用的用途。2014年4月，许佰亮声明解除其与黄海英于2010年8月23日签订的《店铺租赁合同》，并收回商铺经营权。2014年5月1日，许佰亮将位于韶关市翁源县幸福南路宝岛网吧一楼门店出租给黄权坤、刘娟，并签订一份《店铺租赁合同》，约定：租赁自2014年5月1日起至2015年11月30日止，租金为1800元／月；刘娟在签订合同时付给许佰亮5000元作为押金。2014年8月4日，刘娟向原审法院提起诉讼，诉称：2013年9月14日，黄娜称其拥有翁源县龙仙镇幸福路40号宝岛网吧一楼路莎服装店的合法产权，并将该服装店出租给刘娟，约定租金为1800元／月，押金3000元，合同期至2015年11月30日。合同签订后，刘娟在接受黄娜的货物时，因货物的新旧程度不一，经双方协商，由原黄娜所出的61151元货物价值减至45000元，黄娜还以门店转让费为名收取刘娟60000元。同日，黄娜让其丈夫严少恒代收上述款项共108000元。2014年4月26日，房东许佰亮以原承租人黄海英未经其同意擅自转租给黄娜，黄娜又擅自转租给刘娟及何娜为由收回门店，并自2014年5月1日解除黄娜等人的经营权。刘娟认为，黄娜对《店铺租赁合同》所涉门店没有所有权，其虚构事实，欺诈刘娟，违法收取刘娟转让费60000元及押金3000元是无效的民事法律行为，经多次协商黄娜仍不予退回。据此，刘娟请求原审法院判令：1、刘娟、黄娜于2013年9月14日签订的《店铺租赁合同》无效；2、黄娜返还店铺转让费60000元；3、黄娜退回承租店铺押金3000元；4、黄娜负担本案诉讼费用。原审法院审理期间，黄娜同意退回押金3000元给刘娟，但不同意返还转让费60000元。2014年10月24日，黄娜退回了押金3000元给刘娟。刘娟提供了其与黄娜之间的通话录音，称黄娜没有否认60000元的转让费，许佰亮对黄娜与刘娟之间的转让不知情及已回店铺。黄娜称刘娟未经同意录音且不能证实该录音的声音来源于黄娜，不能作为证据使用。原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。关于刘娟主张合同无效的问题，无效合同是指严重欠缺合同生效要件，在法律上自始、当然、确定不发生法律效果的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，刘娟与黄娜于2013年9月14日签订的《店铺租赁合同》是自愿签订，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，应属于有效合同。故刘娟关于《店铺租赁合同》无效的主张于法无据，该院不予支持。关于刘娟主张转让费的返还问题，因刘娟未能提供证据证明黄娜收取其转让费60000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，现刘娟诉请黄娜返还其转让费60000元的主张于法无据，该院不予支持。关于押金3000元的退还问题，黄娜于2014年10月24日退还给刘娟，已在诉讼中予以解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月3日作出（2014）韶翁法民一初字第274号民事判决：驳回刘娟的诉讼请求。案件受理费1375元，由刘娟负担。刘娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《店铺租赁合同》无效。黄娜在该合同中称其对所出租的店铺具有合法产权，欺诈刘娟，至许佰亮出具声明，刘娟才知道黄娜不是店铺的所有权人，对此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，承租人未经出租人同意的转租行为，是无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人可以要求承租人赔偿损失。许佰亮解除了其与黄海英之间的租赁合同，还没收了押金，自然就解除了与黄娜的租赁合同，因此，刘娟与黄娜于2013年9月14日所签订的《店铺租赁合同》当然无效。二、关于转让费用60000元的问题。黄娜称该款为应是45000元的装修费用，且认为刘娟没有提供证据是错误的。1、黄娜将其承租的店铺一分为二分别出租给刘娟和何娜，因此，即使黄娜所述事实真实，也应将45000元一分为二，由刘娟和何娜各承担一半，现由刘娟承担45000元不可能是真实的，黄娜也不能自圆其说。2、原审时刘娟提供了刘娟与黄娜的通话录音，黄娜对收取60000元的转让费没有否认，只是认为无法返还给刘娟，其也未否认录音的真实性。原审法院未采用该录音，违背了法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，刘娟请求二审法院撤销原审判决，改判黄娜返还不当得利60000元及同期银行利息2100元，并判令一、二审诉讼费用由黄娜负担。黄娜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘娟的上诉请求于法无据，请二审法院予以维持。一、原审判决认定事实清楚。《店铺租赁合同》系双方自愿签订，不符合合同法规定的合同无效情形，且该合同已解除。关于转让费用60000元的问题，黄娜收取的是服装费和装修费，而不是转让款。2013年5月，黄娜对店铺进行全面装修，用去装修费56888元。2013年9月，黄娜转让给刘娟的店铺是现店，店内还有很多服装，经双方清点，服装总值为61151元，装修费56888元，共计118039元，黄娜因预产期已至，无法继续经营，经双方协商，最后黄娜以装修费为45000元，服装价值为60000元的价格将店铺租赁给刘娟，还免费赠送了挂烫、模特、电脑等设备给刘娟。至于黄娜与何娜之间的店铺租赁问题，黄娜出租给何娜的店铺是没有装修的，且两店出租没有任何关联，刘娟以此为理由不成立。二、原审判决适用法律正确。刘娟举证不能，应承担不利后果。三、请求二审法院驳回刘娟要求黄娜支付利息2100元的主张。该主张系其新增加的诉讼请求，黄娜不承担返还责任，也不同意调解，请二审法院驳回。二审询问中，黄娜、刘娟均认可双方签订的《店铺租赁合同》已经解除。对于刘娟交付给黄娜的105000元费用，刘娟称是转让费和服装费，黄娜则称是装修费和服装费。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，刘娟二审期间提出的要求黄娜支付转让费利息2100元的主张为其新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，因黄娜不同意调解，也不同意一并处理，故刘娟就该诉讼请求可另行诉讼解决，本院不作审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、黄娜与刘娟于2013年9月14日签订的《店铺租赁合同》是否为无效合同的问题。二、刘娟要求黄娜返还60000元转让费证据是否充分的问题。一、黄娜与刘娟于2013年9月14日签订的《店铺租赁合同》是否为无效合同的问题。刘娟自愿与黄娜签订《店铺租赁合同》，并交付租金等相关费用，黄娜也交付店铺给刘娟，双方实际履行了该合同，该合同已发生法律效力。在履行过程中，因双方不能就合同履行的相关事宜协商一致，解除了该合同。现刘娟主张《店铺租赁合同》为无效合同与事实不符，也与其陈述自相矛盾，本院不予支持。关于刘娟所称黄娜有欺诈行为及未经许佰亮同意即转租商铺的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，即使黄娜称其对出租的商铺具有合法产权为欺诈行为，但未有证据证实该合同的订立损害了国家利益，因此，刘娟称黄娜有欺诈行为为由主张合同无效，理由不充分，本院不予支持。而未经许佰亮同意即转租商铺也不符合上述法律规定的合同无效情形，因此，刘娟以黄娜未经许佰亮同意即转租商铺主张《店铺租赁合同》无效缺乏法律依据，本院不予支持。二、刘娟要求黄娜返还60000元转让费证据是否充分的问题。对于刘娟交付的105000元费用，刘娟称是转让费60000元和服装费45000元，黄娜则称是装修费45000元和服装费60000元，对此，双方均未有充分证据予以证实，双方签订的《店铺租赁合同》和严少恒代黄娜出具的收据也未明确该费用的具体分项组成。虽刘娟提供了其与黄娜的通话录音，但黄娜对该录音内容不予认可，录音中黄娜也未有直接认可转让费为60000元的表述，且刘娟除了该通话录音外，也未提供其他证据进行佐证，故刘娟仅提供该录音证明力明显不足，原审法院未采信其所称转让费为60000元的主张并无不当，本院予以认同。因此，刘娟要求黄娜返还60000元转让费证据不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实和适用法律正确，本院予以维持。刘娟的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由刘娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 亮代理审判员 神玉嫦代理审判员 邓小华二〇一五年四月九日书 记 员 戴新苗 关注公众号“”