（2015）二中民四终字第336号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-21
案件名称
余小林与天雅海饺租赁合同纠纷二审判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余小林,天津天雅海饺酒店,吕洪祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第336号上诉人（原审被告）余小林。被上诉人（原审原告）天津天雅海饺酒店，住所地天津市河东区六纬路**号**号楼。法定代表人赵文丽，经理。原审第三人吕洪祥。上诉人余小林与被上诉人天津天雅海饺酒店、原审第三人吕洪祥租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院2014年6月6日作出（2014）东民初字第1741号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院2014年7月9日受理后，于2014年9月3日作出（2014）二中民四终字第518号民事裁定，撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第1741号民事判决，并发回天津市河东区人民法院重审。天津市河东区人民法院于2014年10月9日受理后，于2015年3月4日作出（2014）东民重字第49号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院2015年3月13日受理后，依法组成合议庭于2015年3月27日公开开庭审理了本案，上诉人余小林及委托代理人徐东，被上诉人天津天雅海饺酒店的法定代表人赵文丽，原审第三人吕洪祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，天津市房屋所有权证书载明：房屋所有权人为天津第一热电厂，房屋坐落天津市河东区六纬路66号4号楼。2012年6月17日，天津第一热电厂与天津市智鸿工贸有限公司签订委托授权书一份，天津第一热电厂委托天津市智鸿工贸有限公司办理房屋租赁事宜。天津市智鸿工贸有限公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同载明：房屋坐落地点为天津市河东区六纬路66号4号楼底商（面积352平方米）出租给原告使用，用途为餐饮，租赁期限自2013年3月1日至2014年2月28日止，约定租金每年200000元，甲方盖章，乙方签字。2014年2月25日，天津市智鸿工贸有限公司向原告出示说明一份，载明双方合同于2014年2月28日到期终止，经双方协商，由原告继续承租该底商，不再签订租赁合同，租金水平与原租赁合同一致，如拆迁经提前通知原告，原告需无条件撤出。加盖天津市智鸿工贸有限公司印章。2009年8月18日，第三人吕洪祥（出租方、甲方）与文萍（承租方、乙方）签订租房协议载明：甲方有位于天津市河东区六纬路66号约70平方米房屋一处，自愿租给乙方，租期为2009年11月1日至2012年10月31日止，租金一年七万两千元。后因文萍离开，被告余小林与吕洪祥于2009年口头协议约定，涉诉房屋由被告余小林承租使用，用于被告经营“鱼满堂”饭店，并约定租期至2013年3月止。该承租合同到期后双方再未签订租赁合同。后被告余小林继续使用涉诉房屋至今。2013年3月24日，原告天津天雅海饺酒店向被告余小林提供告知书载明：甲方天津天雅海饺酒店法定代表人吕洪祥，乙方天津天雅海饺酒店鱼满堂店承包人余小林，1、天津天雅海饺酒店和天津市智鸿工贸有限公司承租合同于2013年3月31号到期，和天津市智鸿工贸有限公司协商再续期没协商下来，因为拆迁，智鸿工贸有限公司接到上级冻结令，不再与各家承租智鸿工贸有限公司底商的承租人续签合同。拆迁的具体时间尚未定妥。因甲方和智鸿工贸有限公司没有了续签合同，所以甲方无法收取乙方的房租费，定于从2013年4月20日起至房屋拆迁日止不再收取乙方的房屋的承租费（每年三万两千元）：但因为甲方对天雅海饺饭店的投资（包括收购、装修、购置设备等），共计投入资金一百余万元，不能让乙方白白使用，所以仅收取乙方每年四万元的投资（包括收购、装修、设备等）使用费。二、自2011年10月19日签订的租房协议到2014年10月20日止合同告知作废。三、乙方余小林在承包期间所欠一切债务与甲方天津天雅海饺酒店法定代表人吕洪祥无关。特此告知，天津天雅海饺酒店法定代表人：吕洪祥，并加盖天津天雅海饺酒店印章，余小林在该告知书上签字按押。被告余小林一直给吕洪祥交纳房租至2013年9月。2013年9月原告法定代表人赵文丽找到被告告知其于2013年10月腾出涉诉房屋，并收取了2013年9月之前涉诉房屋的水费。审理中，被告余小林称2011年10月19日曾经与吕洪祥签过一份协议，在吕洪祥处，没有原件和复印件。第三人吕洪祥认可2011年10月19日签署过租房协议，但是和文萍签署的，与被告余小林没有协议。但双方均未提供相关自诉的协议。庭审中，双方均认可原告原法定代表人为吕洪祥，根据工商登记记载原告法定代表人2013年7月变更为许义，2013年8月变更为赵文丽。另查，2014年1月原告法定代表人赵文丽曾起诉被告腾房，后撤诉。审理中，原告自愿放弃要求被告给付房屋租金的诉讼请求。原告的诉讼请求为，1、被告立即腾出坐落天津市河东区六纬路66号4号楼1门底商南起第一间房屋（面积80平方米）；2、被告向原告支付房屋占用费每月6666元，自2013年10月1日起至被告实际腾出上述房屋之日止；3、诉讼费由被告承担。原审认为，天津第一热电厂分别于2012年6月17日及2014年8月18日向天津市智鸿工贸有限公司出具委托授权书，委托天津市智鸿工贸有限公司办理房屋租赁事宜。因此天津市智鸿工贸有限公司代表涉诉房屋产权人天津第一热电厂将涉诉房屋出租给原告，并不违反强制性法律规定，原告依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。原告将涉诉房屋转租被告，被告实际在涉诉房屋经营后，因涉诉房屋位置就在权利人所在地临街底商，至此次诉讼前天津第一热电厂、天津市智鸿工贸有限公司均应知晓转租行为却并未提出异议，应视为对转租行为的认可。2013年3月24日原告出具的告知书加盖了原告的印章，且原告当时的代表人即本案第三人吕洪祥及被告对该告知书的真实性予以认可。因此对告知书的真实性予以认定。而且第三人吕洪祥及被告陈述可知双方已经实际履行了该告知书的内容。该告知书中记载“2011年10月19日签订的租房协议到2014年10月20日止合同告知作废”、自2013年4月20日起至房屋拆迁日止原告不再收取房屋承租费，但被告应当支付投资使用费。因此从上述内容可以看出原被告之间的租赁合同已于2013年3月24日解除，后被告继续使用涉诉房屋，应视为双方形成了不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2013年10月后被告未再向原告交纳任何费用，而原告以其代表人赵文丽的名义于2014年1月起诉要求被告腾房后，后于2014年4月起诉要求被告腾房，已尽到了在合理期限之前通知被告的义务，被告应当返还涉诉房屋，故对原告主张被告将涉诉房屋腾空返还的诉讼请求予以支持。关于被告主张国家发改委对国电集团天津第一热电厂下达关停令公告声明天津第一热电厂对外一切业务中止，因此原告出示的合同为无效合同一节，因被告提供的津发改能源（2011）1366号文件中未涉及禁止天津第一热电厂对外出租房屋的内容，被告该抗辩意见，不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定判决，本判决生效之日起十五日内，被告余小林将坐落天津市河东区六纬路66号4号楼1门底商南起第一间房屋（面积约70平方米）腾空交付原告天津天雅海饺酒店。案件受理费80元，由被告余小林负担。原审法院判决后，上诉人不服，向本院提起上诉。请求本院撤销原审法院判决，驳回被上诉人在原审的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由为，一、被上诉人提供的证据不能证明其取得诉争之房的合法承租权，不是适格原告；二、被上诉人与上诉人未建立租赁关系，无权解除合同；三、吕洪祥2013年3月24日出具的告知书，是附条件的法律行为，合同终止条件并未成就；四、诉争房屋已进入拆迁程序，双方之间是拆迁补偿关系，本案不应当再作为租赁合同纠纷进行审理；五、原审审理程序不合法。被上诉人、原审第三人均不同意上诉人的上诉请求和理由，请求本院维持原判。本院经庭审核实，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，上诉人为支持自己的主张提供了天津市河东区人民政府房屋征收决定《河东政征（2014）1号》；天津市发展和改革委员会文件《津发改许可（2013）188号》，以此证明诉争之房已被列入拆迁范围。被上诉人及原审第三人认为，该证据系复印件，故对其真实性不予认可。本院认为，诉争之房为天津第一热电厂所有，其委托天津市智鸿工贸有限公司办理诉争之房租赁事宜并不违反法律规定，故天津市智鸿工贸有限公司与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效。上诉人主张被上诉人未取得合法承租权，因未提供反驳的证据，本院不予采信。被上诉人作为承租人将诉争之房出租给上诉人使用后，天津第一热电厂及天津市智鸿工贸有限公司并未提出异议，故该转租协议应为有效。现被上诉人依租赁合同关系起诉上诉人返还房屋并无不妥，故上诉人主张被上诉人不是适格原告，与被上诉人没有租赁关系及无权解除合同的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的吕洪祥2013年3月24日出具的告知书，是附条件的法律行为，合同终止条件并未成就，故上诉人不应腾房问题。对此，本院认为，2013年3月24日告知书加盖了被上诉人的公章，上诉人在该告知书上签字并摁手印确认，双方已形成了新的租赁法律关系，原审根据告知书内容认为双方租赁期限为不定期，被上诉人享有随时解除权，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张附条件问题，因其在二审庭审中主张涉诉房屋已进入拆迁程序，故该所附条件已经成就，上诉人以此作为其不同意腾房的抗辩理由，不能成立。关于上诉人提出的拆迁补偿问题与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。关于上诉人提出的原审程序违法问题，经本院审查原审并不存在违反法定程序之情形，故上诉人的上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费共计80元，由上诉人余小林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 健审 判 员 吴狄红代理审判员 李宝罡二〇一五年四月九日书 记 员 牛卫锋速 录 员 周晓琳 百度搜索“”