（2014）中一法三民一初字第934号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-12
案件名称
廖敏娟与胡刚、萧金媛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖敏娟,胡刚,萧金媛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第934号原告（反诉被告）：廖敏娟，女，1986年5月14日出生，汉族，住广东省龙门县。委托代理人：吴少容、李可赵，均系中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：胡刚，男，1976年10月17日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被告：萧金媛，女，1972年10月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：龙镜锋、丁秀丽，分别系广东维纳律师事务所律师，实习律师。原告廖敏娟诉被告胡刚、萧金媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，被告胡刚、萧金媛提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，原告廖敏娟及其委托代理人吴少容、被告胡刚、萧金媛的委托代理人龙镜锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月7日，被告胡刚与原告签订《租房房屋协议书》，约定原告将位于板芙镇四海商业街45号商铺一楼的面积为26.6平方米的商铺出租给被告胡刚，协议亦对商铺的租期、租金、支付方式、押金、水电费承担、违约责任等相关事宜作出了约定。协议签订后，原告如约提供了商铺，履行了出租房的义务，被告亦开展营业活动，但是被告却未履行其承租方相应义务，既未按约定期间交纳租金，又未及时交纳税费、电费等费用，严重违反协议，其行为已经构成违约。被告萧金媛系胡刚妻子，上述债务属于夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。为维护自身的合法权益，原告据此向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告签订的《租房房屋协议书》；2.两被告共同向原告支付租金（从2013年9月10日起计至商铺实际归还清退、交还钥匙之日），按照实际使用情况承担水电费，并赔偿损失20000元；3.由两被告承担本案诉讼费。原告廖敏娟对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有1.原告廖敏娟身份证、被告胡刚身份证复印件；2.租房房屋协议书；3.照片；4.微信通讯记录；5.胡某、李某某等人证人证言；6.手机信息一份；7.地税发票完税一份、税事项通知书；8.板芙镇商业街铺位预售合同书复、收款收据、税收通用完税证明；9.租用房屋协议书；10.个体工商户营业执照（复印件）、核准变更登记通知书、税务事项通知；10.水费通知单、用户用水清单、电费通知单；11.板芙社区居委会证明2份。被告胡刚、萧金媛辩称：1.被告认为该租赁合同无效。原告未依约向被告交付合法的租赁房屋，其无权再收取租金，还应返还被告已缴纳的租金。因原告在订立合同的过程中隐瞒了与订立合同有关的重要事实，属于过错方，其无权主张违约赔偿；2.涉案合同属于无效合同，不存在解除合同的问题；3.被告萧金媛没有偿还债务的义务。被告胡刚反诉称：原告于2013年9月7日与被告签订《租房房屋协议书》，约定原告将位于板芙镇四海商业街45号商铺一楼的面积26.6平方米的商铺出租给被告，协议还对租赁期限、租金、违约责任等做出了约定。协议签订后，被告即向原告支付了租赁押金3000元及四个月（即2013年11月、12月及2014年1月、2月）租金9200元，但原告拒不向被告交付租赁商铺，经被告催告，原告称因资金周转困难，如被告再提前支付六个月租金，原告就交付商铺。但被告再次支付13800元租金后，原告背信弃义仍拒不交付商铺，且拒不与被告协商。为维护自身的合法权益，被告据此向法院提出反诉，请求判令：1.原告返还租赁押金3000元；2.原告返还已付租金23000元；3.原告赔偿经济损失20000元；4.原告承担本案全部诉讼费用。被告胡刚、萧金媛对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.转账记录；2.黄伟兴缴纳租赁税证明；3.收据；4.个体户机读档案登记资料、工商登记备案资料；5.房地产无档证明表。原告廖敏娟针对被告反诉辩称：根据双方签订的协议书第二条规定，原告已经依约交付商铺给被告使用，被告也进行了使用，并不存在原告没有交付商铺使用的情形。且根据合同第六条约定，原告并没有单方面要求解除合同，按合同约定应由被告向我方缴纳20000元违约金。经审理查明：2010年12月18日，原告廖敏娟（乙方、承租方）与案外人黄伟兴（甲方、出租方）签订《商铺房租用合同》，双方约定由廖敏娟租用黄伟兴位于中山市板芙镇四海商业街45号商铺，合同还约定了其他内容。2010年12月22日，原告廖敏娟注册登记了个体户中山市板芙镇打工岁月百货商行，在涉案商铺营业。后因为生意清淡，该商行于2013年9月18日进行了注销登记。原告经黄伟兴同意，将商铺用于转租。2013年9月7日，原告廖敏娟（出租方、甲方）与被告胡刚（承租方、乙方）签订了《租房房屋协议书》一份，约定：“甲方现将位于中山市板芙镇四海商业街45号商铺一楼面积26.6平方米租给乙方作工艺装饰使用（不允许做饮食，并不能开明火）。为明确双方权利义务，双方协议一致达成如下条款：1.租用期限从2013年9月7日起至2016年9月7日止；2.每年租金分2次交，每月租金为人民币贰仟叁百元整（人民币2300.00元）。乙方必须向甲方先付人民币3000元作为押金，合约期满如数退还。第一次每年8月交当年9月至次年2月份的房租，第二次应提前一个月在每年2月交当年3月至次年8月份的房租；3.乙方应承担房屋的水费、电费、治安管理费、所有税务等一切费用。要按时交，如有拖欠，甲方有权不租给乙方使用并收回，并且押金及租金一律不退还……6.在合约期间，甲乙双方不得单方面终止合同，或转租他方，否则，提前终止合约一方应无条件承担经济损失费人民币贰万元（20000.00元）给另一方。若乙方提出还不能拿回所交的铺租及押金，若乙方拖欠房租及一切费用超过15天，甲方将不租给乙方，并收回”；协议书还约定了其他内容。协议签订后，被告胡刚从商铺的原租客ＸＸ灿处取得商铺的钥匙，同时，被告胡刚将押金3000元交付给ＸＸ灿，原告确认收取了ＸＸ灿交付的押金3000元。2013年10月22日，原告廖敏娟出具收据一份，载明：“已收胡刚（11月、12月、1月、2月4个月房租）2300×4＝9200元”。2014年2月17日，被告胡刚通过其名下银行账户（账号：2011027101028＊＊＊＊；卡号：622202201101494＊＊＊＊）向原告廖敏娟名下账户（账号：955880201111484＊＊＊＊）转账13800元，用于支付2014年3月至2014年8月份租金。2014年9月份开始，被告胡刚未支付租金，原告遂于2014年10月11日以被告未支付租金为由诉至法院，提出前述诉求。被告胡刚收到应诉材料后，亦于2014年10月24日以原告未交付租赁商铺为由提出反诉。另查：涉案商铺未办理房地产权属证书。中山市板芙镇板芙社区居民委员会于2015年1月14日出具证明一份，载明：“兹有黄伟兴有房产壹处，地址：中山市板芙镇商业街47号，与乙方代表黄伟兴的板芙商业街铺位预售合同书地址：‘板芙商业街’第64号，及廖敏娟个体工商户营业执照的经营场所：中山市板芙镇四海商业街45号，其叁址属同意地址。特此证明”。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告胡刚签订的《租房房屋协议书》，双方构成房屋租赁合同关系。双方争议焦点是：一、《租房房屋协议书》是否有效；二、原告是否已将涉案商铺交付给被告胡刚使用；三、被告胡刚何时将涉案商铺交还给原告；四、被告胡刚是否应当支付2014年9月10日起的水电费200元；五、被告萧金媛对胡刚的债务是否应承担连带责任。对焦点一，经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，也未办理房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原告与被告胡刚签订的《租房房屋协议书》系无效合同。对焦点二，被告胡刚反诉称原告未交付商铺，庭审中，被告胡刚确认其从ＸＸ灿处取得涉案商铺钥匙，且原、被告均确认，被告已于2013年10月22日和2014年2月17日分两次向原告支付了2013年11月份至2014年8月份的租金合计23000元。据此，本院认为，被告胡刚至迟已在2013年11月份已经占用涉案商铺，原告已经将商铺交付给被告使用。对焦点三，被告胡刚主张其于2014年7月份已经将房屋及钥匙交还给了原告，但没有对其主张事实举证，原告亦否认双方曾就收回商铺进行交接，故被告胡刚的主张，理据不足，本院不予采信。因双方在庭审时均同意不再继续履行合同，本院为了避免扩大损失，征求双方意见后，确定由原告于2015年1月14日收回涉案商铺。综上，本院认定被告于2015年1月14日才实际将涉案商铺交还给原告。对焦点四，原告主张2014年9月10日起，被告使用涉案商铺产生水电费以及产生的滞纳金200元，但未提交计算依据，也未提交相应的水电费发票，无法证明实际损失。故对于原告该诉求，本院不予支持。对焦点五，原告廖敏娟主张胡刚与萧金媛系夫妻关系，萧金媛应对本案债务承担连带责任，但未能提交胡刚与萧金媛的夫妻关系证明，故对于原告的该主张，本院不予支持。综上，原告与被告胡刚签订的《租房房屋协议书》系无效合同，但原告已经充分举证，其从涉案商铺占有人黄伟兴处，承租涉案商铺，并经黄伟兴同意，转租给被告胡刚。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”，故被告胡刚应在占有使用涉案商铺期间内按照租金标准向原告支付房屋占有使用费。原、被告均确认，被告胡刚已经缴纳了2014年9月10日前的房屋占有使用费23000元，故被告胡刚还应支付2014年9月10日起至2015年1月13日止的租金9230元（2300元×4.1个月）。关于被告胡刚已经缴纳的租赁押金3000元，因为合同无效，原告收取被告胡刚的押金没有依据，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告应将押金返还给被告胡刚。关于原、被告各自主张对方赔偿经济损失费20000元，本院认为因为合同无效，故协议书第六条关于经济损失费的约定亦为无效，故对原、被告该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告廖敏娟与被告胡刚于2013年9月7日签订的《租房房屋协议书》合同无效；二、原告廖敏娟应于本判决生效之日起3日内向被告胡刚返还押金3000元；三、被告胡刚应于本判决生效之日起3日内向原告廖敏娟支付自2013年9月10日起至2015年1月13日止的房屋占有使用费9230元（本项与第二项相抵后，被告胡刚还应向原告支付6230元）；四、驳回原告廖敏娟的其他诉讼请求；五、驳回被告胡刚的其他反诉请求。如被告胡刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费473元（原告已预交），由原告负担311元，由被告胡刚负担162元（被告胡刚应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉受理费475元（被告胡刚已预交），由原告负担31元，被告胡刚负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 伍青花审 判 员 吴立和代理审判员 唐 群二〇一五年四月九日书 记 员 李可任 来自