（2015）哈民一民终字第326号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-12
案件名称
哈尔滨中天富城房地产开发有限公司与尹强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨中天富城房地产开发有限公司,尹强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第326号上诉人（原审被告）哈尔滨中天富城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市平房区新疆大街707楼1单元1层5-6号。法定代表人付志平，该公司董事长。委托代理人王继辰，黑龙江运金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹强，男，1973年3月10日出生，汉族，黑龙江省北大荒农垦麦芽有限公司司炉工，户籍所在地哈尔滨市道外区，现住哈尔滨市平房区。委托代理人胡明明，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托代理人刘焕芝，女，1948年3月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨中天富城房地产开发有限公司（以下简称中天富城房地产公司）因与被上诉人尹强房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市平房区人民法院（2014）平民初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理此案。上诉人中天富城房地产公司委托代理人王继辰，被上诉人尹强的委托代理人胡明明、刘焕芝庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：尹强与中天富城房地产公司于2011年8月10日签订哈尔滨市商品房屋买卖合同书，合同书编号：110XXXXXXXX。合同第三条约定：尹强购买中天富城房地产公司开发的位于哈尔滨市平房区新疆大街6栋2单元1层101号房屋，建筑面积78.18㎡，其中，套内面积65㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.18㎡；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为5739.60元／㎡，总金额为448722元；第六条约定：买受人付款方式为首付现金138722元，公积金贷款310000元；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如在规定期限内，未办理产权登记手续，买受人可在30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决；办理产权的一切费用由买受人承担，办理产权时以房产住宅局指定的测量公司实测的建筑面积为准。尹强于2011年8月10日向中天富城房地产公司交付房屋首付款138722元；2011年9月1日尹强委托中国建设银行向中天富城房地产公司支付剩余购房款310000元。2012年8月31日尹强与中天富城房地产公司办理房屋进户等相关手续。尹强购买的哈尔滨市平房区新疆大街6栋2单元1层101号房屋厨房内未建烟道，至今中天富城房地产公司未给该房屋厨房安装烟道。现中天富城房地产公司不能为尹强办理房屋产权证书，亦不同意给尹强调换房屋。现尹强诉请：解除尹强与中天富城公司签订的房屋买卖合同；返还购房款448722元及利息；诉讼费用由中天富城房地产公司承担。尹强在一审中诉称：尹强与中天富城房地产公司于2011年8月10日签订商品房屋买卖合同，约定内容为：中天富城房地产公司向尹强出售位于哈尔滨市平房区新疆大街6栋2单元1层101号房屋，价款为448722元，中天富城房地产公司在2012年8月31日前交付房屋，中天富城房地产公司在交房后360天内办理产权证书，如果不能在规定期限内取得产权证书，尹强可在30日内办理退房手续。根据以上约定，中天富城房地产公司应当在2013年8月26日前办理产权证书。但时至今日，尹强依然没有取得房产证书，故诉请：判令解除尹强与中天富城房地产公司于2011年8月10日签订的房屋买卖合同；中天富城房地产公司向尹强返还房屋购房款448722元及利息；诉讼费用由中天富城房地产公司承担。中天富城房地产公司在一审中辩称：1、对尹强请求，中天富城房地产公司有异议，现在哈尔滨市房地产市场房屋降价，与尹强在购买房屋价格有差异，所以尹强在房地产市场房屋降价的情况下腾退房屋有违诚信原则；2、中天富城房地产公司已经将房屋完整无瑕疵的交付给尹强，尹强已经经过验收并装修入住，且对房屋整体结构进行了变动，在使用过程中对房屋有不同程度的损害，现房屋已经交付超过两年，尹强解除合同的请求不应支持；3、中天富城房地产公司在合同约定期限内没有给尹强办理产权证书，是因为办证行政机关原因，现在哈尔滨市房地产市场办证混乱，是客观原因不可抗力，尹强不能因为入住两年未办理房产证这一原因要求退房，与实际不相符，中天富城房地产公司会给尹强办理房产证，所以尹强的请求不应支持。原审判决认为，本案争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除并返还购房款及利息。关于双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。尹强与中天富城房地产公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。尹强与中天富城房地产公司签订的房屋买卖合同第十五条约定：出卖人中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人尹强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人可在30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决。双方已经明确约定了合同的解除条件，现因中天富城房地产公司在合同约定的时间内因中天富城房地产公司的原因未能为尹强办理房屋产权证书，合同解除的条件成就，且中天富城房地产公司现不同意为尹强换房。故尹强与中天富城房地产公司签订的商品房买卖合同应予解除。中天富城房地产公司应予返还尹强购房款448722元。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”中天富城房地产公司未按照合同的约定履行义务，故应当承担违约责任，尹强要求中天富城房地产公司给付购房款利息的请求应予支持。故利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、尹强与中天富城房地产公司2011年8月10日签订的购买坐落于哈尔滨市平房区新疆大街6栋2单元1层101号房屋，编号为110XXXXXXXX号的哈尔滨市商品房屋买卖合同解除；二、中天富城房地产公司自本判决生效之日起十日内，返还尹强购房款448722元；三、中天富城房地产公司自2013年8月27日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息至给付之日止，与上款同时给付。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8031元，由中天富城房地产公司负担。原审被告中天富城房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：尹强未将办理房产证所需材料如结婚证等证据及时交付于中天富城房地产公司，致使办理房产证时间拖延。现在哈尔滨房地产市场整体价格下跌，与两年前尹强购买时不可同日而语，虽中天富城房地产公司与尹强双方在合同中约定了未在规定时间内办理房产证可以退房，但因情势变更，尹强在房屋价格下降时要求退房，与情理法相悖。中天富城房地产公司已将房屋交付尹强居住二年多，且尹强接收房屋验收入住后并对房屋进行了整体装修，现房屋整体结构已改变。在此种情况下尹强要求退房有违诚信原则，尹强对此行为应负赔偿责任。再者，若所有购房人都因房屋产权证未能及时办理要求退房，则会引起连锁反应，将会给中天富城房地产公司造成巨大经济损失，不利于社会的和谐与稳定。原审法院认定解除双方签订的商品房买卖合同于法无据。虽然中天富城房地产公司与尹强之间约定了解除商品房买卖合同的条件，但中天富城房地产公司多次催促尹强提交办理房屋产权证的各种材料，但尹强均以各种理由推托不交，若尹强办证材料齐全，中天富城房地产公司将尽快为尹强办理房屋产权证。不能办理房产证的责任完全在尹强。退一步说，中天富城房地产公司也同意为尹强调换房屋。相反，因尹强已入住房屋两年半多并对房屋整体结构进行了重大改动，若解除合同对中天富城房地产公司极为不公平。因此，中天富城房地产公司并未构成根本性违约，故不能解除双方签订的商品房买卖合同。请求撤销原审法院判决，不能解除双方签订的商品房买卖合同。尹强在二审中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，双方当事人均未举示新的证据。二审认定的案件事实与一审一致。本院认为，中天富城房地产公司与尹强签订位于哈尔滨市平房区新疆大街6栋2单元1层101号商品房买卖合同，双方对该合同签订内容均无异议，对该房屋至今仍未办理产权证书的事实亦无异议，本院予以确认。关于中天富城房地产公司提出不同意解除双方签订商品房买卖合同的主张。中天富城房地产公司与尹强签订的商品房买卖合同中明确约定了交付使用后360日内，如中天富城房地产公司无法办理产权证，尹强有权利要求退房，返还购房款及相应利益。该约定并不违反法律强制性规定，并履行了尹强可选择要求退房房款的权利，虽在双方签订商品房买卖房屋合同后，中天富城房地产公司将争议房屋已交付给尹强使用，但因中天富城房地产公司并未按约定的为尹强办理产权证，且该房屋存在厨房内未建烟道等缺陷，故原审法院判令解除双方签订商品房买卖合同并无不当，对中天富城房地产公司提出不同意解除双方签订商品房买卖合同的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉审案件受理费8031元，由哈尔滨中天富城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘松江审 判 员 安红霞代理审判员 张惟光二〇一五年四月九日书 记 员 鲍载金