（2015）穗中法民五终字第255号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-05
案件名称
罗伟、黄慧玲与冯志荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯志荣,罗伟,黄慧玲,冯桂通
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十六条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第255号上诉人（原审被告）：冯志荣，住广州市花都区。委托代理人：王月甜。委托代理人：何泳欣。被上诉人（原审原告）：罗伟，现住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：黄慧玲，现住广州市花都区。上述两被上诉人共同委托代理人：贾施平。原审被告：冯桂通，住广州市花都区狮岭镇合成村新成五队6号。上诉人冯志荣与被上诉人罗伟、黄慧玲、原审被告冯桂通因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，罗伟、黄慧玲系夫妻关系，冯桂通、冯志荣系父子关系。罗伟、黄慧玲属于城镇居民，与冯桂通、冯志荣非同一集体经济组织成员。涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇合成村新成五队，系在农村宅基地上建造的房屋，建筑占地面积40平方米，土地使用权人为冯桂通。2010年12月2日，罗伟作为乙方、冯桂通作为甲方，签订《房产买卖合同》一份，冯志荣及其妻子温某甲作为冯桂通的家庭成员，吴某就、温某乙作为见证人也在合同上签字按手印。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭合成村新五队的旧房屋及建设用地，总面积约210平方米，房屋用��性质为农村宅基地。房屋总价款为680000元，由乙方分两次付清给甲方，定金80000元。罗伟应于2011年6月15日前支付300000元，余款在2011年12月30日前付清。涉案房屋及建设用地的交付时间为合同签订之日。合同第五条第4点约定：甲方现拥有的集体土地使用证明交由乙方保存，如果政策允许则甲方无条件协助办理转名手续。合同第七条约定：乙方全部或一部分履行本合同第二条规定日期给付房价及建筑用地款，逾期超过一个月时，甲方可解除合同，同时乙方已付的房价及地皮款作为赔偿金归甲方所有。合同签订当天，黄慧玲（乙方）向冯桂通、冯志荣（甲方）支付定金80000元，并在吴某就的见证下由冯志荣出具收据，其上载明：……甲方收到乙方所交定金人民币捌万元整，甲方不得再转让他人，如违约定金双倍赔偿给乙方，如乙方自动放弃土地使用权，乙方不得收回定��。收款人处签有冯桂通、冯志荣。之后，罗伟、黄慧玲未再向冯桂通、冯志荣支付房款，也一直未接收、使用涉案房屋及土地。原审庭审中，罗伟、黄慧玲与冯志荣均表示在签订合同时知道当时的法律、政策不允许农村宅基地转让。罗伟、黄慧玲于2014年7月29日提起本案诉讼，请求判令：1.罗伟、冯桂通于2010年12月2日签订的《房产买卖合同》无效，冯桂通向罗伟退还已收款80000元及利息（自2010年12月2日起，按银行同期贷款利率计至实际付款之日止，现暂计至起诉日为20000元）；2.本案诉讼费用由冯桂通承担。原审法院认为：罗伟、冯桂通于2010年12月2日签订的《房产买卖合同》，虽然是双方的真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，故双方约定买卖涉案房屋的行为无效，罗伟要求确认合同无效的请求符合法律规定，原审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的法律责任。根据合同无效的处理原则，冯桂通、冯志荣基于上述合同收取的定金应返还给罗伟、黄慧玲，故罗伟请求返还定金符合法律规定，原审法院予以支持。但由于双方在签订合同时均明知涉案房屋属于在农村宅基地上建立的房屋，且双方并非同一集体经济组织成员，无法办理产权过户手续，仍进行买卖行为，双方均存在过错，故罗伟请求冯桂通、冯志荣支付定金利息的理据不足，原审法院不予支持；冯志荣抗辩罗伟违约在先应没收其定金的依据不足，原审法院不予采纳。冯桂���经原审法院传票传唤，不履行到庭义务，原审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、罗伟与冯桂通、冯志荣于2010年12月2日签订的《房产买卖合同》无效；二、冯桂通、冯志荣于本判决发生法律效力之日起十日内向罗伟、黄慧玲返还定金80000元，冯桂通、冯志荣互负连带清偿责任；三、驳回罗伟、黄慧玲的其他诉讼请求。判后，冯志荣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、罗伟、黄慧玲明知无权购买案涉标的物仍坚持签订合同，因此导致的交易风险应由其自行承担。2、双方关于违约责任的约定仍有效，罗伟、黄慧玲未按约定履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条，我方有权按约定没收其给付的定金。3、罗伟、黄慧玲违���诚实信用原则，企图通过正当的政策规定推翻双方原有的真实约定，取回按约定已作为违约赔偿金的款项，不应得到法律的支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求本院：1、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1209号民事判决第二、三项，驳回罗伟、黄慧玲要求退还8万元定金的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由罗伟、黄慧玲承担。罗伟、黄慧玲答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯桂通未发表意见。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方当事人就涉案房屋签订的《房产买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当���价赔偿。因此，原审法院判令冯桂通、冯志荣返还定金，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。冯志荣上诉援引的《中华人民共和国合同法》第九十八条的适用条件为合同的权利义务终止，但合同权利义务终止的前提是合同有效，因此，《中华人民共和国合同法》第九十八条不适用于合同无效的情形。冯志荣据此上诉主张罗伟、黄慧玲承担违约责任，并无法律依据，本院不予支持。综上所述，冯志荣的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人冯志荣负担。本判决为终审判决。审判���张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年四月九日书 记 员 李宪琼 来自：