（2015）穗海法民三初字第403号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-09
案件名称
王艳与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王艳,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第403号原告王艳，住所地广州市越秀区。委托代理人李广彬、黄树豪。被告涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗。原告王艳诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡华强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李广彬、两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月7日，原告就购买位于南珠路2号华南国际小商品交易中心／万城小商品交易中心3315号铺，与被告万某公司签订《万某小商品交易中心认购书》，2010年12月7日、12月9日原告共支付了购房定金50000元，2010年12月16日原告又支付了首期房款122277元。2011年1月14日，原告与被告涂国钧、万某公司签订涉案商铺的《商铺买卖合同》，约定商铺价款总金额为322277元，2010年12月16日前支付122277元，余下160000元向银行申请抵押贷款支付；被告应于2014年10月1日前将涉案商铺交付原告使用；等等。2011年1月21日，原告再支付了律师费1300元、税费10965元。2012年7月25日，原告与被告签订了《补充协议书》，约定将按揭付款的16万元变更为一次性付款。同时，原告又再支付了委托公证费350元。至今，原告才发现涉案商铺已被法院查封，被告已无法为原告办理过户手续及交付涉案商铺。原告认为，被告已违反了合同约定，构成根本违约。故起诉请求：1、解除原告与被告于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告向原告退回已支付的房款172277元及利息（从2010年12月7日开始按中国人民银行的同期同类贷款利率计至被告退回全部房款之日止）；3、判令被告向原告退回代收的税费10965元及利息（从2011年1月21日开始按中国人民银行的同期同类贷款利率计至被告退回全部税费之日止）；4、判令被告向原告赔偿已支付的律师费1300元、委托公证费350元；5、判令被告向原告支付违约金33228元（按房价款10%的标准计算）；6、判令被告承担本案的全部诉费用。两被告辩称：不同意解除合同。理由如下：涉案房屋虽然被查封，目前无法进行产权转移，但是并不导致合同解除无法履行。涉案房屋被司法部门错误查封，我方已申请司法部门采取解除查封措施。原告自己怠于申请解封，导致本案房屋无法在审判前顺利解封。律师费1300元是广东华某律师事务所收取的，不同意由被告返还给原告。原告的第二项以及第三项诉讼请求主张利息没有合同依据，若原告主张解除合同，合同已约定了被告支付违约金的标准，原告另外又主张利息无法律依据。万某公司是受涂国钧委托代为销售名下商铺，万某公司不是合同出卖方，不应承担连带责任。经审理查明：2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月19日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层315号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为332277元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月16日前支付172277元；余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用……；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等等。原告共向被告万某公司支付了房款172277元、税费10965元、委托公证费350元。原告为购买上述商铺向广东华某律师事务所支付了律师费1300元。2012年7月25日，原告（买受人）与被告涂国钧（出卖人）签订《补充协议书》，约定：买受人在出卖人出具海珠区房地产交易登记所收件收据（办理产权过户）之日起3日内一次性支付余下房价款160000元；出卖人应于2014年10月1日前将商铺交付买受人使用……；等等。查册时间为2014年12月4日的《房地产登记簿查册表》载明，涉案商铺已被法院司法查封，查封时效：2014年9月3日至2016年9月2日。原告于2015年1月16日提起本案诉讼。本院认为：被告万某公司经被告涂国钧授权委托，以被告涂国钧名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。上述《商铺买卖合同》约定，合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。2012年7月25日，原告与被告涂国钧签订《补充协议书》，约定买受人在出卖人出具海珠区房地产交易登记所收件收据（办理产权过户）之日起3日内一次性支付余下房价款160000元；出卖人应于2014年10月1日前将商铺交付买受人使用。由于被告涂国钧至今未能为原告办理涉案商铺的房地产权证，且该商铺现在也已被司法查封。故原告要求解除涉案《商铺买卖合同》及要求被告涂国钧退还已付购房款172227元和税费10965元并要求被告涂国钧支付违约金33228元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告涂国钧按同期银行贷款利率支付已付房款和税费的利息，鉴于合同对此没有约定，故本院不予支持。原告向被告涂国钧的委托代理人支付了委托公证费350元，该笔费用应予退还，原告要求被告涂国钧支付委托公证费350元，合法合理，本院予以支持。原告要求被告涂国钧赔偿其向广东华某律师事务所支付的律师费，因违约金已足以弥补律师费损失，故对该诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告王艳于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还购房款172277元和税费10965元以及委托公证费350元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金33228元给原告。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3142元，由被告涂国钧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡华强二〇一五年四月××日书记员 徐 石陈文慧 更多数据：