（2015）西中民一终字第00202号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-08
案件名称
西安特润工贸有限责任公司与陕西汇龙汽车贸易有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西汇龙汽车贸易有限公司,西安特润工贸有限责任公司,张宝雄
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00202号上诉人（原审被告、原审反诉原告）陕西汇龙汽车贸易有限公司，住所地西安市朱宏路南段68号。法定代表人张晨阳，该公司总经理。委托代理人翟雅莉，陕西臻理律师事务所律师。委托代理人李建平，陕西臻理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）西安特润工贸有限责任公司，住所地西安市未央区朱宏路48号后三楼二楼。法定代表人唐莉，该公司总经理。委托代理人李华，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人焦丹娟，陕西邦维律师事务所律师。原审第三人张宝雄，个体户。上诉人陕西汇龙汽车贸易有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人西安特润工贸有限责任公司（以下简称特润公司）及原审第三人张宝雄土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第02251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汇龙公司法定代表人张晨阳及其委托代理人翟雅莉、李建平，被上诉人特润公司的委托代理人李莉、焦丹娟，原审第三人张宝雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。特润公司向原审法院起诉称，2001年10月，其与汇龙公司签订《场地租赁合同》，约定，其将西安市未央区朱宏路南段路西68号的二十亩场地租赁给汇龙公司经营使用，租赁期限12年，租赁费第一年25万元，从第二年开始租金在先一年租金的基础上每年递增5％。合同签订后，其按约将场地交付汇龙公司使用。2003年8月9日，双方签订《场地租赁补充合同》，该场地上所建建筑物及附着物之所有权随出租方和承租方租期届满，所有权归出租方所有，不给任何补偿。由于汇龙公司仅支付2013年4月30日之前的租金，此后截止合同到期之日汇龙公司未支付租金，故请求判令汇龙公司腾交涉案二十亩场地及地面建筑物，判令汇龙公司支付截止2013年拖欠的租金226041.68元及利息21937.81元，诉讼费由汇龙公司负担。汇龙公司辩称，2013年3月，在《场地租赁合同》尚未到期时租赁场地已被国家征收，拆迁文件规定自2013年3月起不应再收租赁费，因此不存在返还场地、拖欠租赁费等问题，特润公司的诉讼请求不能成立。因其租金已交至2013年4月30日，故提出反诉，请求特润公司偿还其多交的一个月租金32291元。后汇龙公司增加反诉请求，要求特润公司退还其自2003年10月至2013年3月底多交租金29.75万元，合计329791元。张宝雄述称，汇龙公司将租赁特润公司场地中的一部分转租给其，其在该场地加盖了建筑物，该场地建筑物应归其所有。特润公司针对汇龙公司的反诉辩称，政府征收的相关文件并无租金交至何时的规定。汇龙公司一直使用租赁场地，且从2013年3月底至今未支付租金。汇龙公司要求其退还2003年10月至2013年3月底多交租金29.75万元，与事实不符。请求驳回汇龙公司的反诉请求。原审法院经审理查明，2001年10月，特润公司（出租方）与汇龙公司（承租方）签订《场地租赁合同》，约定，特润公司将西安市北郊朱宏路南段路西68号、面积二十亩租给汇龙公司使用；租赁期限共12年，出租方从2001年10月30日起将出租场地交付承租方使用，至2013年10月30日止；如因不可抗拒因素或国家征用土地，使本协议无法履行时，本年度剩余租金退还承租方，并由出租方和承租方共同和征用单位协商将征用单位赔偿的基建费用全部归还承租方所有；场地租赁费：第一年租金为25万元，从第二个租赁年起租金在第一年度租金基础上增加5%，以后每年提前1个月交清下一年租金，第12个租赁年为2012年10月30日至2013年10月30日，租金为38.75万元。2003年8月初，汇龙公司在该场地上加盖建筑物，特润公司不同意而出面阻拦，后经协商，2003年8月9日，特润公司、汇龙公司在原合同的基础上签订了《场地租赁补充合同》，约定：1、原合同内容、期限、条款不变，继续按约定履行合同义务。2、同意承租方在承租土地上和西安环西货物快运有限责任公司、西安三宝通惠托运部联营。3、承租方和西安环西货物快运有限责任公司、西安三宝通惠货物托运部联营用地，地上所建建筑物之所有权，随出租方和承租方租期届满，所有权归出租方所有，不给任何补偿。4、承租方和西安环西货物快运有限责任公司、西安三宝通惠货物托运部所签联营协议，应将合同原件一份交给出租方，以便管理。上述协议签订后，汇龙公司支付租金至2013年4月30日。特润公司称，汇龙公司一直使用租赁场地至今，截止合同到期日2013年10月30日，汇龙公司尚欠其6个月租金193750元，其仅就该部分租金提出主张。汇龙公司称，2013年3月底前，场地已被政府征收，不存在返还租赁场地及交付下余租金问题。经查，2012年11月20日，西安大兴新区综合改造未央办公室、西安市未央区未央宫街道办事处发出《通告》指出，各租用单位交纳租金均不得超过2013年3月底。经向西安市未央宫街道办事处综合协调科科长调查：由于包括涉案土地在内的该区需要规划建设，为了防止在拆迁时出租方多收租赁费，避免发生不必要的纠纷，故下发该《通告》，以提醒各租用单位按照实际使用时间交纳租金，并已告知过相关承租户按实际使用时间交纳租金至政府进行评估时，而非租金只能计算至2013年3月。2014年3月，涉案土地进行了评估，现已评估完毕。庭审中，特润公司、汇龙公司认可汇龙公司交纳租金至2014年4月30日。此后，汇龙公司一直使用该租赁场地。汇龙公司增加反诉请求，认为2003年10月政府拓宽朱宏路时征收了其租赁的2亩土地，而特润公司一直要求其按原合同约定的20亩支付租金，故要求特润公司返还自2003年10月至2013年3月底的租金29.75万元。汇龙公司对于特润公司提交的《场地租赁补充合同》的真实性提出异议，认为其将部分场地转租给张宝雄，地面建筑物系张宝雄所建，现政府征收，拆迁款应归其与张宝雄所有，并申请追加西安环西货物快运有限责任公司及西安三宝通惠货物托运部经营人张宝雄，西安环西货物快运有限责任公司表示不愿参加诉讼。特润公司对汇龙公司增加反诉请求不予认可，认为政府拓宽道路占其2亩租赁场地不属实，并且汇龙公司多年来一直按原合同交纳租金亦可证明。特润公司称，双方签订有补充合同，建筑物应归其所有，张宝雄如因此存在损失，则应由汇龙公司向张宝雄进行赔偿，与其无关，并提交汇龙公司与西安环西货物快运有限责任公司签订的《场地联营协议》，证明汇龙公司与张宝雄联营事宜。汇龙公司对《场地租赁补充合同》的真实性提出异议，申请法院对该补充合同进行司法鉴定。经西安市中级人民法院委托陕西中金司法鉴定中心对该合同进行比对鉴定，结论为：该补充合同上汇龙公司的公章以及汇龙公司法定代表人张晨阳的签字均与双方签订的《场地租赁合同》一致。原审法院经审理认为，特润公司、汇龙公司之间签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。特润公司、汇龙公司对于涉案土地已被政府拆迁评估、汇龙公司已交租赁费的数额等无异议。双方争议的焦点问题为：1、汇龙公司是否应腾交涉案场地；2、建筑物应归谁所有；3、租金究竟应当支付到何时；4、特润公司是否应退还自2003年10月至2013年3月底的租金29.75万元。关于争议焦点1汇龙公司是否应腾交涉案场地。2013年10月30日，特润公司、汇龙公司所签合同到期，汇龙公司应依据合同约定将涉案土地腾交特润公司，特润公司的此项诉讼请求合理合法，应予支持。汇龙公司称，该土地已被政府征收，经查，该土地仅进行了拆迁评估，并未完全交付给征收部门，故汇龙公司所称不能成立，不予认定。关于争议焦点2涉案场地上的建筑物应归谁所有。《场地租赁补充合同》中约定，地上所建建筑物之所有权随出租方和承租方租期届满，所有权归出租方所有，不给任何补偿。此为附条件的所有权转移，现合同已到期，所有权转移的条件已经成就，故涉案场地上的建筑物的所有权应属特润公司。汇龙公司及张宝雄称，该场地上有张宝雄所建部分房屋，合同到期后房屋应归张宝雄所有，因汇龙公司与张宝雄的该约定并未告知特润公司，且与特润公司、汇龙公司之间约定不符，故汇龙公司与张宝雄之间如何约定，系另一法律关系，与本案无关。对于争议焦点3租金问题。经查，汇龙公司在合同期内一直正常使用涉案场地，应支付特润公司相应租金，特润公司请求汇龙公司支付其截止2013年10月30日的租金193750元，符合合同约定，应予支持。汇龙公司称，依据政府《通告》租金只计算至2013年3月底，经查，此称与事实不符，不予采信，故汇龙公司的此项反诉请求亦不能成立。关于争议焦点4特润公司是否应退还自2003年10月至2013年3月底的租金29.75万元。汇龙公司认为，2003年10月，政府拓宽朱宏路时征收了其租赁的2亩土地，特润公司一直要求其按原合同约定的20亩支付租金。从该陈述可看出，该事由发生后，特润公司要求汇龙公司按原合同交纳租金，汇龙公司亦同意按该数额交纳租金，且双方已实际履行十年之久，特润公司、汇龙公司的行为已证实双方对合同履行过程中发生的变更进行了约定并已按约定履行，现汇龙公司要求特润公司退还租金29.75万元无事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告陕西汇龙汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告西安特润工贸有限责任公司支付2013年5月1日至2013年10月30日的租金193750元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告陕西汇龙汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告西安特润工贸有限责任公司腾交租赁原告西安特润工贸有限责任公司的二十亩土地及地上附着建筑物（位于西安市北郊朱宏路南段路西68号）；三、驳回西安特润工贸有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回被告陕西汇龙汽车贸易有限公司的反诉请求。本案受理费5120元（西安特润工贸有限责任公司已预交），由陕西汇龙汽车贸易有限公司负担，于上述付款时一并向西安特润工贸有限责任公司支付；反诉费304元（陕西汇龙汽车贸易有限公司已预交），由陕西汇龙汽车贸易有限公司自行承担。宣判后，汇龙公司不服，向本院提起上诉称，原审认定涉案土地仅进行了拆迁评估，未完全交付征收部门，与事实不符。2013年3月，政府发出拆迁《通告》，此时，特润公司对出租的土地已无使用权，不得再收取其2013年5月至合同届满的租金。原审对租赁土地地面建筑物的归属认定错误。2003年10月，政府拓宽朱宏路时征收了其所租赁的2亩土地，但特润公司还一直要求其按原合同约定的20亩支付租金，对此，原审所作判决错误。请求撤销原判，改判为驳回特润公司的诉讼请求，判令特润公司返还其租金329791元，一、二审诉讼费由特润公司负担。特润公司辩称，原审判决查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人张宝雄同意汇龙公司的意见。经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，特润公司、汇龙公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，因汇龙公司在政府于2013年3月发出拆迁《通告》后，其与特润公司并未解除土地租赁合同，汇龙公司实际使用租赁土地直至2013年10月30日双方签订的土地租赁合同期限届满，故汇龙公司应按合同约定支付特润公司租金，对汇龙公司关于政府于2013年3月发出拆迁《通告》后，涉案土地即被政府征收，特润公司已无权收取其2013年5月1日至土地租赁合同届满的租金的观点，本院不予采纳。依照上述法律规定，汇龙公司在土地租赁合同届满后，应将租赁物交付给出租人特润公司。《场地租赁补充合同》约定，地上所建建筑物之所有权，随出租方和承租方租期届满，所有权归出租方所有，不给任何补偿，现该合同已经届满，故涉案场地上的建筑物的所有权应属特润公司所有。汇龙公司称，政府于2003年10月拓宽朱宏路时征收了其所租赁的2亩土地，特润公司却要求其仍按原合同约定的20亩支付租金，对此，原审所作判决错误。多年来汇龙公司按原合同约定的20亩支付租金的行为，可认定为汇龙公司已默认了双方在合同履行过程中发生变更的情形，现汇龙公司要求特润公司退还租金29.75万元，无事实与法律依据，依法不予支持。综上，汇龙公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由陕西汇龙汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 周建平代理审判员 赵羽嘉二〇一五年四月九日书 记 员 张欢欢 关注公众号“”