（2015）鄂青山民二初字第00143号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-08
案件名称
原告武汉市青山区商业网点管理办公室诉被告李军房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武汉市青山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市青山区商业网点管理办公室,李军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂青山民二初字第00143号原告武汉市青山区商业网点管理办公室，住所地武汉市青山区冶金街**号。法定代表人林建辉，系该办公室主任。委托代理人宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。被告李军，汉族，武汉市青山区东远汽车维修部业主。原告武汉市青山区商业网点管理办公室（以下简称“商业网点办”）诉被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理。依法由代理审判员程红丹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告商业网点办的委托代理人宋俭夫、被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业网点办诉称：2013年8月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于青山区钢花村街116街商业网点房屋出租给被告，租金为8，100元／月，并约定：违约方需向另一方付年租金50%的违约金。该房屋出租给被告后，被告未经原告同意，在装修、改造过程中破坏房屋结构，也未能按合同约定的期限交付租金。故原告诉至法院，请求判令：被告立即支付拖欠的租金及合同到期后的占用费50，500元、滞纳金1，515元及水费5，605.11元，并承担48，600元违约金；被告腾退位于武汉市青山区钢花村街116街商业网点房屋，恢复原状；被告承担本案的诉讼费用。原告商业网点办为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、商业网点租赁合同，证明原、被告具有租赁关系，被告应向原告缴纳租赁费；证据二、房屋所有权证（复印件），证明原告有权出租涉案房屋；证据三、照片两张，证明被告在装修时破坏了房屋的主体结构；证据四、湖北省非税收入一般缴款书2张（复印件），证明原告收到被告缴纳的租金46，700元；证据五、《关于请求按司法程序清退116街网点现租户的报告》1份，证明原告请求其上级部门按司法程序清退116街网点的事实；证据六、水费及污水处理费缴费单6张，证明被告在2014年7月至12月间未缴纳水费5，605.11元。被告李军辩称：该房屋并非被告在承租经营，是被告原来的女婿刘俊波在经营，一直是他在跟原告沟通联系。差欠租金的具体数额不清楚，被告未经手，原告亦未与被告沟通。被告方未破坏房屋结构。合同已于2013年12月31日过期，不存在违约行为，不同意支付违约金和滞纳金，不同意腾退房屋。被告李军未向本院提交证据。经庭审质证，被告李军对原告商业网点办提交的证据一、二、四、五无异议，对此本院予以采信；对证据三有异议，认为被告未破坏房屋主体结构。对上述有争议的证据三，本院认为，原告提交的照片显示了房屋装修的局部现场，不能证明装修破坏了房屋主体结构，缺乏客观、真实性，对此本院不予采信。经审理查明：2013年8月30日，原告商业网点办（甲方）与被告李军（乙方）签订了《商业网点租赁合同》，原告将位于青山区钢花村街116街建筑面积409平方米的商业网点房屋租赁给被告使用。其中约定：“……租赁期限为／年即从2013年9月1日至2013年12月31日止。房屋租赁费为每月8100元整；年租赁费97200元整。……房屋租赁费按每季度缴纳一次，合计人民币24300元整；……乙方应在规定的时间内在办公室缴纳房屋租赁费，如超期按有关规定缴纳3%滞纳金。租赁房屋内的水、电设施安装和使用由乙方自行解决，水电费及其他经营水费由乙方向有关部门据实缴纳。五、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并不负违约及赔偿责任。……4、拖欠租金达10天的。……租赁期满或合同终止时，乙方应该在5日内无条件退出房屋，……六、房屋的使用和管理……4、因使用不当或人为原因使房屋以及配套设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修复成原样。……甲、乙双方必须严格信守合同，共同承担各自的责任。除遇不可抗力因素，需无条件退出外，任何一方不得无故终止合同或违反合同条款。任何一方未能按照合同规定执行，违约方需向另一方付年租金50%的违约金。……”原告的法定代表人林建辉在合同上签字，并加盖原告公章。被告李军在合同上签字，并加盖武汉市青山区东远汽车维修部公章。合同签订后，被告李军按照合同约定向原告交付了租金，2014年3月至8月共交付租金46，700元；被告在2014年7月至12月未缴纳水费5，605.11元。因被告拖欠房屋租金，故原告诉至法院，请求判如所请。案件审理过程中，原告放弃要求被告恢复原状的诉讼请求。另查明，武汉市青山区东远汽车维修部注册登记为个体工商户，被告李军系业主。本院认为，原、被告双方间签订《商业网点租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原、被告间签订《商业网点租赁合同》的租赁期间；二、被告差欠原告房屋租金及占用费的具体数额；三、被告是否向原告支付水费5，605.11元；四、被告是否向原告支付滞纳金和违约金；五、被告是否应腾退租赁房屋。一、合同约定的租赁期间为2013年9月1日至2013年12月31日，原、被告双方均予以签字、盖章认可。原告虽称租赁期间的截止时间系笔误，实为2013年9月1日至2014年12月31日，但未提交相关证据予以证明，本院对此不予支持。被告李军对此的抗辩，本院予以采信。二、原、被告间的租赁合同于2013年12月31日到期后，被告继续缴纳租金至2014年8月，原告未提出异议，原、被告间的租赁合同为不定期租赁合同，《商业网点租赁合同》继续有效，但不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。被告已向原告缴纳租金46，700元，从2014年9月开始未缴纳租金，依照合同约定，被告拖欠租金达10天的，原告有权终止合同。因被告违约，原、被告间的房屋租赁合同已终止。被告在2014年3月至8月应缴纳租金48，600元，实际缴纳46，700元。因此，被告从2014年8月至2015年2月，未缴纳租金及占用费总计50，500元。故原告请求判令被告支付自2014年8月至2015年2月的房屋租金及占用费50，500元的诉请，本院予以支持。三、按照合同约定，水电费及其他经营水费由被告向有关部门据实缴纳。原告举证2014年7月至12月实际缴纳的水费单据，被告对此予以认可，故原告请求判令被告支付水费5，605.11元的诉请，本院予以支持。四、原、被告在合同中约定，被告如超期缴纳租金，应缴纳3%的滞纳金；如一方违约，违约方需向另一方支付年租金50%的违约金。该合同中约定的滞纳金属于违约金的性质，依照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成的损失。本案原、被告双方当事人约定的违约金明显过高，且被告以不应支付滞纳金、违约金提出抗辩。因此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，酌情将违约金调整为实际损失的30%，原告的实际损失为被告未缴纳的租金及占用费，即违约金调整为15，150元（50，500元×30%）。故原告请求判令被告支付48，600元违约金的诉请，对其中的15，150元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告对此的抗辩，本院不予支持。五、依照法律规定，租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。原、被告间的合同已终止，故原告请求判令被告腾退承租房屋的诉请，本院予以支持。被告对此的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李军于本判决生效之日起10日内向原告武汉市青山区商业网点管理办公室支付房屋租金及占用费50，500元；二、被告李军于本判决生效之日起10日内向原告武汉市青山区商业网点管理办公室支付水费5，605.11元；三、被告李军于本判决生效之日起10日内向原告武汉市青山区商业网点管理办公室支付违约金15，150元；四、被告李军于本判决生效之日起15日内将所租用的房屋（位于青山区钢花街116街建筑面积409平方米）腾退给原告武汉市青山区商业网点管理办公室；五、驳回原告武汉市青山区商业网点管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1，252元，由被告李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费2，504元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 程红丹二〇一五年四月九日书 记 员 孙际彩 关注公众号“”