（2015）焦民二终字第00091号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-24
案件名称
赵春菊与焦作市朝阳置业有限责任公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵春菊,焦作市朝阳置业有限责任公司,ＸＸ节
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00091号上诉人（原审原告）赵春菊，女，1970年8月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人尚明柱，河南隆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）焦作市朝阳置业有限责任公司。住所地焦作市。法定代表人许长征，董事长。被上诉人（原审第三人）ＸＸ节，男，1947年5月17日出生，汉族，住焦作市解放区。委托代理人成群星，河南星歌律师事务所律师。委托代理人王琛，河南星歌律师事务所律师上诉人赵春菊与被上诉人焦作市朝阳置业有限责任公司、ＸＸ节买卖合同纠纷一案，解放区人民法院作出（2012）解民初字第810号民事判决，后又裁定再审该案。2014年11月24日解放区人民法院作出（2014）解民再初字第4号民事判决，赵春菊不服向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵春菊的委托代理人尚明柱，被上诉人ＸＸ节的委托代理人成群星、王琛到庭参加诉讼。焦作市朝阳置业有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加。本案现已审理终结。原审查明，2012年6月29日，原告赵春菊（甲方）和郭锦波（乙方）、河南万基置业有限公司（丙方）、嘉隆房地产（河南）有限公司（丁方）、被告焦作市朝阳置业有限责任公司（戊方）签订《以房抵债合同》一份，合同约定，因为2011年5月1日甲、乙、丙、丁四方签署一份《借款协议》，乙方向甲方借款5000000元，利息按月利率28‰计算，丙方和丁方对上述借款提供连带责任保证；戊方自愿以其开发的房地产折价代乙、丙、丁三方偿还上述借款。合同第二条约定，戊方以其开发的下列房产代为抵偿债务：1、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第5层G号房产，建筑面积209.58平方米；2、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第8层E号房产，建筑面积288.46平方米；3、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第11层B、C、F号房产，建筑面积666.25平方米；4、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第12层D、E、G号房产，建筑面积524.85平方米。根据《以房抵债合同》的约定，2012年6月29日，原告赵春菊和被告焦作市朝阳置业有限责任公司分别签订了合同编号为第420000863号、第420000898号、第420000658号、第420000899号的《商品房买卖合同》四份，原告赵春菊分别购买以下商品房：1、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第5层G号房产，建筑面积209.58平方米，房产价值人民币733530元；2、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第8层E号房产，建筑面积288.46平方米，价款1009610元；3、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第11层B、C、F号房产，建筑面积666.25平方米，价款2331875元；4、位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心第12层D、E、G号房产，建筑面积524.85平方米，价款1836975元。此外，四份合同都约定，被告以出让方式取得位于朝阳路西侧、编号为2-（46）-2-1的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为焦国用（2003）字第053号，建设工程规划许可证号为焦规建字（2006）第64号，工程许可证号为4108022006121901。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为焦作市房产管理局。商品房预售许可证号为（焦）房预售证第2007-36号。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是没有书面约定办理权属登记的时间。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向焦作市房产管理局申请登记备案。被告焦作市朝阳置业有限责任公司向原告赵春菊出具了四份收款收据，收据中注明“此款由郭锦波借款以全款抵付”。原审认为，根据原告提交的证据材料，能够证明被告焦作市朝阳置业有限责任公司具有房地产开发和商品房预售的资格，原告和被告之间就以房折抵借款达成一致意见，并签订了四份《商品房买卖合同》，该四份合同均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据合同的约定，原审被告应该在房屋交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方在合同中没有书面约定办理房产证的时间，但被告应在合同签订后的合理时间内协助原告办理房产证。现在原告起诉要求被告为其购买的房屋办理房产证，被告未出庭进行答辩，视为其放弃抗辩的权利，故原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司于本判决书生效后十日内协助原审原告赵春菊办理位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心5G号、8E号、11B号、11C号、11F号、12D号、12E号、12G号房产的房屋所有权证。本案受理费100元，保全费5000元，由被告焦作市朝阳置业有限责任公司负担。再审与原审查明的事实基本一致。另查明，2012年6月1日，原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司与第三人ＸＸ节签订房屋租赁合同，原审被告将位于焦作市朝阳路西侧万基商务中心12层的12D、12E号房屋有偿租赁给第三人ＸＸ节，合同约定：租赁期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止；房屋租金按每月租金为13595.75元（不含税），年租金为163149元（不包括物业管理费、水、电、空调暖气费、停车服务费及公摊费用等）；此外，合同还就其他事项进行了约定。2012年6月26日，第三人就其租赁原审被告的上述两套房屋于与原审被告签订了第420000849号、第420000850号商品房买卖合同，第420000850号合同约定：第三人所购买的商品房为第12层D号房，该商品房建筑面积共176.97平方米，单价为（人民币）每平方米6000元，总金额为1061820元。第420000849号合同约定：第三人所购买的商品房为第12层E号房，该商品房建筑面积共211.48平方米，单价为（人民币）每平方米6000元，总金额为1268880元。两套房屋总价为2330700元。此外，该两份房屋买卖合同还就其他条款进行了约定。同日，第三人给付原审被告购房款2330700元，原审被告给第三人出具了12层E号1268880元的房款收据（编号为5212262）、12层D号1061820元的房款收据（编号为5212263）各一份。当天第三人又将购买的两套房屋租赁给焦作市修正联盟卫生材料有限公司的机构办公至今，该承租方自2012年6月起至今向河南万基物业有限公司交纳水电费、物业管理费等费用。再查明，2012年6月29日原审原告与原审被告签订第420000899号商品房买卖合同，约定购买位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心12D、12E、12G号房屋，同日还签订了第420000863、420000898、420000658号等商品房买卖合同和以房抵债合同一份。原审被告给原审原告出具了购房款收款收据，编号分别为5212264、5212266、5212271、5212272，其中编号为5212271的收据系原审被告给原审原告出具的关于12D、12E、12G号房屋的房款1836975元的收款收据。根据原审原告、第三人所提供的证据可以证明原审原告及第三人与原审被告就本案争执的房屋为12D、12E号房屋。原审原告未实际占有、使用该12D、12E号房屋。原审原告及第三人均未办理房屋所有权转移登记，二人均要求确认诉争的房屋所有权归自己所有，并要求原审被告履行商品房买卖合同，协助办理房屋所有权证。再审认为，原审原告赵春菊、第三人ＸＸ节分别与原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司签订的房屋买卖合同，没有法定无效或可撤销情形，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，均确认为合法有效的合同。位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心5G号、8E号、11B号、11C号、11F号、12G号的房屋，根据原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同，原审被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，虽然双方在合同中没有书面约定办理房产证的时间，但根据相关法律规定，合同履行期限不明确的，原审原告可要求原审被告在合同签订后的合理时间内协助原审原告办理房产证，故其要求原审被告为其购买的除诉争的12D号、12E号的房屋外的其他房屋办理房产证的诉讼请求符合有关法律的规定，予以支持；关于位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心12D号、12E号的房屋，原审原告及第三人均与原审被告签订了合法有效的房屋买卖合同，根据2011年全国民事审判工作会议纪要第十六条之规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案原审原告、第三人均未就本案所诉争的12D号、12E号的房屋办理房屋所有权转移登记手续，但第三人已先于原审原告于2012年6月1日通过租赁形式合法占有了该两套房屋，且其与原审被告签订的商品房买卖合同亦早于原审原告，通过商品房买卖合同及收款收据的时间、编号均可得到佐证，故本案中第三人较之原审原告对诉争的12D号、12E号房屋享有优先的权利保护顺位。鉴于第三人已履行了其与原审被告之间的买卖合同中应履行的义务，原审被告应依照合同约定，协助第三人办理房屋所有权登记，故第三人要求撤销解放区人民法院（2012）解民初字第810号民事判决书，原审被告协助其办理位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心12D、12E号房产的房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；此外，关于原审原告在再审期间增加的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条之规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围，故对原审原告赵春菊的该项诉讼请求本院不予支持。经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）解民初字第810号民事判决书；二、原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司于本判决书生效后十日内协助原审原告赵春菊办理位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心5G号、8E号、11B号、11C号、11F号、12C号房产的房屋所有权登记；三、原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司于本判决书生效后十日内协助第三人ＸＸ节办理位于焦作市解放区工业路777号万基商务中心12D号、12E号房产的房屋所有权登记；四、驳回原审原告赵春菊的其他诉讼请求。本案诉讼费200元，保全费5000元，由原审被告焦作市朝阳置业有限责任公司承担。赵春菊不服一审判决，提起上诉称，一、上诉人与被上诉人朝阳置业的房屋买卖合同合法有效，依法应得到保护，解放区人民法院（2002）解民初字第810号民事判决应予以维持。2012年6月29日，郭锦波因向上诉人借款五百万元到期无法偿还本金及利息，经与上诉人、被上诉人朝阳置业协商，朝阳置业自愿以其开发的包括本案诉争房屋在内的总共八套房屋折价代为还款，并据此与上诉人签订了房屋买卖合同。合同签订后，朝阳置业于当日向原告出具四份收条并特别注明：“此款由郭锦波借款以全款抵付”，同时将约定房屋交付给了上诉人。上诉人与朝阳置业之间的房屋买卖从合同的订立到购房款的来源及支付、房屋的交付，过程十分清晰。因朝阳置业未能履行房屋登记过户义务，上诉人起诉至解放法院。解放法院经审理做出（2002）解民初字第810号民事判决，要求朝阳置业协助履行房产过户义务。判决生效后上诉人又及时申请法院执行，法院并向焦作市房屋管理中心下达了协助执行通知书。从上诉人购房到起诉审理及案件执行，时间长达近两年，在这个过程中，朝阳置业没有任何异议，也没有任何一个案外人提出异议。同时本案第三人ＸＸ杰提请再审后，朝阳置业于2014年3月15日出具证明，再次重申已经卖给上诉人的房产没有再售给其他人。二、被上诉人ＸＸ节与朝阳置业之间的房屋买卖合同系恶意串通订立，不存在实际的交易，属于虚假合同，被上诉人ＸＸ节据此提出的再审请求应予以驳回。朝阳置业系郭金波实际控制的企业。郭氏因资金链断裂，为拆东墙补西墙，在其开发的朝阳置业楼盘中，大量存在签订虚假合同应对社会集资人的问题。ＸＸ节与朝阳置业的合同就是这样的虚假合同。证据和事实如下：1、购房人ＸＸ节对200多万元的购房巨款的来源及支付情况的说法，矛盾百出，无法自圆其说。第一次开庭时曹先说房款是女儿去交的，后又说是儿子交的，先说购房款一部分是转账，一部分是现金，后又改为二百多万的巨款是当天从数个朋友账户借出后自己亲手全部现金交付给了朝阳置业，但对于法庭要求其提供当天取款的账户情况，始终无法给出答复。2、在ＸＸ节对房款来源及支付过程的陈述错漏百出的情况下，一审法院调取了朝阳置业的购房交款凭证，显示ＸＸ节根本没有交过房款。3、在第一次开庭情况及法院调查情况对曹不利的情况下，第二次开庭时朝阳置业干脆为其出具证明：证明朝阳置业原来欠有ＸＸ节巨额欠款，ＸＸ节只需交纳二十多万元购房款就视为全额付款了。但由于ＸＸ节支付卡上显示的只是自己的消费记录而不是将钱支付给了朝阳置业，朝阳置业就接着证明：这笔钱是打到了公司指定的账户上了。上述情况证明，双方串通的痕迹太过明显。而对朝阳置业这样的证明竟然最终被法庭采信，认定成了ＸＸ节交款的证据。4、朝阳置业是本案的当事人，不是证人。而朝阳置业经法庭多次传唤拒不出庭，并且每遇到对曹不利的情况，就出一张所谓的“证明”来应对。朝阳置业作为本案的当事人，他的所谓“证明”不能作为证人证言来使用，仅仅是当事人的陈述，而这样的“证明”或者陈述，都未经法庭当庭质证，按照证据规则的规定，根本无法作为证据使用。同时本案在ＸＸ节申请再审法院立案之后，朝阳置业就向上诉人出局了一份书面证明，言辞凿凿证明“上述房产没有再售给其他人”，第一次开庭过后，又为ＸＸ节提供了相反的证明。朝阳置业对同一件事情，给出了前后不一的说法，从证据认定角度，应以其第一次所做证明为准。三、一审判决适用法律错误。上诉人赵春菊购房的时间为2012年6月29日，并于当日由朝阳置业的工作人员陪同将房屋交付。如果被上诉人ＸＸ节已经于2012年6月1日将诉争房屋租赁且于2012年6月26日购买了该房屋，房屋必然为其占有，朝阳置业如何能将房屋交付给赵春菊，如果赵春菊见到购买的房屋被他人占有，又如何会同意购买被人占有的房屋。因此，ＸＸ节占有房屋的时间必然是在赵春菊购买了该房屋之后，其一审时提交的漏洞百出的所谓租赁合同必然像朝阳置业之后为其出具的证明一样，是双方串通的结果。尤其是在原审判决生效认定赵春菊对房屋拥有所有权后，ＸＸ节仍然强占该房屋，是典型的侵权行为。一审法院将其行为认定为“合法占有”完全错误。而适用全国民事审判工作会议纪要来判决此案当然也属于适用法律错误。请求：依法撤销解放区人民法院（2014）解民再初字第4号民事判决书，驳回被上诉人ＸＸ节的再审请求，维持解放区人民法院（2002）解民初字第810号判决。ＸＸ节答辩称，依照最高法院法办（2011）42号《全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”因此，案件争议的是一、数份房屋买卖合同是否有效，二、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序谁在先。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，二审法院应予维持。理由如下：1、ＸＸ节所持合同与上诉人所持合同格式等相同，没有任何证据证明其不是真实的，因此，该合同是依法成立的具有法律效力的合同。焦作市朝阳置业有限公司不仅和被上诉人ＸＸ节签订了合同、收取了款项，还出具了收据，交付了房屋。这都是实际履行的事实。相反，上诉人除了晚于被上诉人签订的合同之外，既没有实际占有房屋，也没有持有房子的钥匙。她的合同才是真的没有实际履行。2、ＸＸ节就诉争房屋签订的商品房买卖合同签订时间、房款交付时间均早于赵春菊。依照最高法院法办（2011）42号《全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。被上诉人ＸＸ节于2012年6月1日租赁、使用焦作市朝阳置业有限责任公司的万基商务12D、12E房屋。2012年6月26日，被上诉人ＸＸ节与被上诉人焦作市朝阳置业有限责任公司签订了第420000849（12E）、第420000850（12D）号商品房买卖合同；ＸＸ节当天采用顶账、现金转账支付了全部购房款，焦作市朝阳置业有限责任公司向ＸＸ节开具编号为5212262、5212263的收款收据两张。根据上诉人赵春菊提交的证据，2012年6月29日，赵春菊与焦作市朝阳置业有限责任公司分别达成第420000863、420000898、第420000658、第420000899号商品房买卖合同，其中420000899号合同是关于14D、14E房屋的商品房买卖合同。同日，焦作市朝阳置业有限责任公司向赵春菊开具编号为5212264、5212266、5212271、5212272的收款收据四张，其中编号为5212271是关于诉争12D、12E房屋的收款收据。综上，被上诉人ＸＸ节关于诉争12D、12E房屋签订的房屋买卖合同编号在前，赵春菊在后。被上诉人ＸＸ节关于诉争12D、12E房屋收款收据编号为5212262、5212263，而赵春菊其中一张收款收据为5212264，另外三张编号为5212266、5212271、5212272，显然上述收款收据出自同一收据本，且ＸＸ节收款收据编号在前，赵春菊在后。因此，ＸＸ节就诉争房屋签订的商品房买卖合同签订时间、房款交付时间均早于赵春菊。3、被上诉人ＸＸ节于2012年6月1日租赁诉争房屋以来，一直实际占有、使用诉争房屋，并按时缴纳水电、物业管理费。而赵春菊从未实际占有房屋，也未缴纳过任何费用。4、被上诉人ＸＸ节调取的商业银行、中国农业银行对账单，结合被上诉人焦作市朝阳置业有限公司对当时付款的说明证明了ＸＸ节交付房款的真实情况。综上，被上诉人ＸＸ节与焦作市朝阳置业有限责任公司签订诉争12D、12E商品房买卖合同时间早于赵春菊，且ＸＸ节自2012年6月1日至今一直合法占有诉争房屋。因此依照最高法院法办（2011）42号《全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，ＸＸ节对诉争房屋享有优先的权利保护顺位，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：一审确认焦作市朝阳置业有限公司协助ＸＸ节办理位于解放区工业路777号万基商务中心12D、12E号房产的房屋所有权登记是否正确。针对争议焦点：赵春菊的意见同其上诉状意见。ＸＸ节的意见同其答辩状意见。经本院审理查明，焦作市朝阳置业有限责任公司于2014年3月23日出具的证明显示：ＸＸ节购买万基商务中心12D、12E号房屋，购房款总额2330700元，以对该公司的债权抵付2058400元，尚欠272300元。ＸＸ节用焦作商业银行银行卡将122300元购房款打至该公司指定账户，用中国农业银行银行卡将150000元购房款打至该公司指定账户，总计付272300元。其他事实与一审查明相同。本院认为，根据合同有效的条件，对赵春菊、ＸＸ节分别与焦作市朝阳置业有限责任公司签订的房屋买卖合同，一审均认定为有效合同，符合法律规定。赵春菊上诉称ＸＸ节与朝阳置业之间的房屋买卖合同系恶意串通订立，虚假合同等，但并没有提供切实证据予以证明。一审从房屋的合法占有以及房屋买卖合同的先后等顺序认定权利保护顺位，确认焦作市朝阳置业有限公司协助ＸＸ节办理位于解放区工业路777号万基商务中心12D、12E号房产的房屋所有权登记，并无不当。故赵春菊的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由赵春菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 军审 判 员 司园春代审判员 焦红萍二〇一五年四月九日书 记 员 崔新新 来自