（2015）贡井民二初字第164号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-29
案件名称
原告自贡市贡井区五金交电化工公司诉被告张林房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
自贡市贡井区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
自贡市贡井区五金交电化工公司,张林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书（2015）贡井民二初字第164号原告自贡市贡井区五金交电化工公司，住所地自贡市贡井区筱溪街盐马路三组193号。法定代表人张勇，经理。委托代理人宋锐翔，四川星文律师事务所律师。被告张林，男，汉族，住自贡市贡井区。委托代理人程戈弋，四川宣意律师事务所律师。原告自贡市贡井区五金交电化工公司诉被告张林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理。依法由审判员张利平适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张勇及委托代理人宋锐翔，被告的委托代理人程戈弋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月22日，原告与被告签订了《贡井区五交化公司承包合同》约定原告提供位于贡井区和平路10号楼下350平米的营业用房一间给被告使用和自主经营，由被告每月交纳承包费1800元，承包期限自2014年8月1日至2015年7月31日，并约定违约金为1000元，具体详见《贡井区五交化公司承包合同》。但是从2014年9月至今被告拖欠的承包费未付，经原告多次催问未果，严重侵犯了原告的合法权益。特向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告支付拖欠的承包费按1800元每月，从2014年9月至判决确定给付之日计算；2、被告支付违约金1000元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：原告因历史原因欠贡井区工商银行贷款。该行于1997年7月在自贡中院起诉了原告，经法院主持调解，双方达成（1997）自中法经初字第118号民事调解书，在该调解书中原告承诺：欠贡井区工商银行的借款本金76万元及利息于1997年12月30日前还清，逾期未履行，则将原告名下位于贡井区的两处房屋（贡井区和平路一处461.59平方米、贡井区盐马路一处132.20平方米，均因上述贷款抵押给贡井区工商银行）抵偿给贡井区工商银行。但该调解书到期后原告并未履行。贡井区工商银行于1997年底向自贡市中级人民法院申请了强制执行（1997自中法执字第68号）。此后，案外人缪某通过拍卖程序，合法购买到贡井区工商银行对原告享有的该笔债权。鉴于上述抵押房产已经在1997年就向人民法院申请了强制执行，且原告对该房屋的权利存在瑕疵，从而导致《贡井区五交化公司承包合同》（实质为房屋租用合同）本身因标的物房屋权属存在瑕疵而效力存疑。因此，被告为了能够继续合法占用该房屋进行经营，遂应缪某的请求，将名义上的承包费（实质为房屋租金）交给缪某。因本案涉案标的物房屋权属有瑕疵，相应的《贡井区五交化公司承包合同》也因标的物的瑕疵效力存疑，在房屋权属明确之前，原告无权要求被告支付名为承包费的房屋租金。另原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》没在房管部门备案，属无效合同。请求法庭确认原告与张林签订的合同违法，无效；驳回原告的所有诉讼请求。原告为支持自己的主张，在举证期限内提交证据如下：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体身份。2、房屋所有权证，证明原告系房屋的合法所有人，其他任何人无权非法占用此房屋。3、贡井区五交化公司承包合同，证明原告和被告约定的合同内容，被告拖欠原告承包费的事实，承包合同已经到期，被告应当返还原告房屋。4、自贡市贡井区经济和信息化局的证明，证明原告经济十分困难，需通过本案收回承包费解决下岗职工的生活费，请法院及时保护原告的合法权益。被告质证对原告的证据1无异议；证据2房屋所有权证有异议，该房产证是抵押了的；对证据3真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。是无效合同。证据4真实性无异议，对证明的内容有异议。被告为支持自己的主张，在庭审时提交证据如下：1、张林身份证复印件1份，证明张林身份信息。2、房地产抵押合同复印件1份，证明原告已将涉案房产抵押给贡井区工商银行。3、房屋他项权证复印件1份，证明原告已将涉案房产抵押给贡井区工商银行。4、民事调解书复印件1份，证明原告已将涉案房产抵押给贡井区工商银行。5、拍卖成交确认书复印件1份，证明缪某已经合法取得本案涉案房屋的权利。6、拍卖备案通知书复印件1份，证明缪某已经合法取得本案涉案房屋的权利。7、报纸上的拍卖公告四川经济日报，证明拍卖行为真实合法有效。8、收据复印件1份，证明被告原告收取的房屋租赁款出具的收据，原告为逃避国家税收，违反国家法律规定，将房屋租赁款变相定义为个人养老保险。原告对被告的证据质证：对证据1张林身份证复印件1份，无异议。对证据2房地产抵押合同复印件1份，真实性无异议，对证明目的有异议，只是抵押权，所有权仍然在原告，乃可出租。对证据3房屋他项权证复印件1份，抵押期限是3年，已经过了期限，没有效力了。对证据4民事调解书复印件1份，是复印件，无原件核实，真实性有异议；对关联性有异议内容是抵偿给工商银行，这只是约定，并没有发生所有权转移，不能达到被告证明目的。对证据5拍卖成交确认书复印件1份，关联性有异议，这只是缪志强与工商银行的法律关系，与本案没有关系；只有拍卖公司和缪志强的签字，没有工商银行公章，真实性有异议，合法性有异议。对证据6拍卖备案通知书复印件1份，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据7报纸上的拍卖公告四川经济日报，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5、6、7的拍卖没有通知原告，上述拍卖的合法性存疑。对证据8收据复印件1份，经与原件核对，真实性无异议，代收养老金只是说明费用的用途，也证明被告在2014年4月也认可原告是合法的收承包费的主体。本院对原、被告举示的证据认证如下：原告举示的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；对被告举示的证据与本案有关联性不予采信。经本院审理，查明的事实：2014年7月22日，原告与被告签订了《贡井区五交化公司承包合同》，约定原告提供位于贡井区和平路10号楼下350平米的营业用房一间给被告使用和自主经营，由被告每月缴纳承包费1800元，承包期限自2014年8月1日至2015年7月31日，并约定违约金为1000元。被告签订此合同付1500元保证抵押金，合同期满后原告退还。该合同履行中从2014年9月起被告未再支付承包费。因双方协商未果，原告特向法院起诉，请求支持其诉讼请求。另查明，贡井区贡井街和平路10号的营业用房（自权全字第00185**号）于1996年10月2日抵押给了中国工商银行自贡市贡井区支行，并办理了他自字第621号房屋他项权证。现该房产仍登记在原告名下。原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》没在房管部门备案。本院认为：原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》名为承包合同实为房屋租赁合同，虽没有在房管部门备案，但未违反法律法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，合法有效。原告按合同约定向被告提供了租赁房屋，被告应当按合同约定及时支付租赁费。被告不按合同约定及时缴纳租金，属被告违约，应承担违约责任。该房产虽抵押给了银行，不影响原告系合法所有权人。原告以被告拖欠房屋租赁费有违约行为主张违约金，未据此提出解除合同，原、被告合同仍应继续履行。故对原告要求被告支付拖欠房屋租金，承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称由于第三人主张房屋权利，向第三人支付房屋孳息。因第三人主张房屋产权属另一法律关系，其辩解意见本院不予采信；被告辩称合同无效，与审理查明的事实及法律规定不符，其辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张林于本判决生效之日起十五日内，支付原告自贡市贡井区五金交电化工公司从2014年9月1日起至判决确定给付之日止按每月1800元计算的房屋租赁费。二、被告张林于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市贡井区五金交电化工公司违约金1000元。如果未按本判决第一、二项指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告张林负担，于本判决生效之日起十五日内向自贡市贡井区人民法院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 张利平二〇一五年四月九日书记员 马 成 关注微信公众号“”